土地作为一种不可再生的重要资源，在经济发展、城市建设以及社会稳定中都起着至关重要的作用。它不仅是各类建设项目的承载基础，也是保障民生、促进产业发展的关键要素。土地储备是为了实现对土地资源的有效管理和合理利用。通过土地储备，可以调控土地市场供求关系，优化土地资源配置，为城市的可持续发展提供有力支撑。为了规范土地储备融资行为，防范财政风险，同时保障土地储备工作的顺利进行，国家出台了一系列关于土地储备专项债的政策。本文较为详细地介绍了土地储备专项债申报工作流程，希望对读者有所帮助。

（一）定义与内涵

土地储备专项债是指地方政府为土地储备发行，以项目对应并纳入政府性基金预算管理的国有土地使用权出让收入或国有土地收益基金收入偿还的地方政府专项债券。

它是一种特定用途的债券，专门用于土地储备项目的资金筹集，确保土地储备工作有稳定的资金来源。

（二）特点与优势

1. 资金用途明确

土地储备专项债的资金只能用于土地征收、收购、前期开发等土地储备相关工作，确保资金使用的针对性和有效性。

2. 还款来源可靠

以国有土地使用权出让收入或国有土地收益基金收入作为还款来源，这些收入相对稳定，为债券的偿还提供了可靠保障。

3. 规范融资行为

有效遏制了以往土地储备过程中可能出现的不规范融资行为，降低了财政风险。

（三）债券期限

土储专项债不涉及后期建设运营，发行期限根据土地储备建设期和土地出让收入回收周期确定，原则上不超过5年。

（四）还款来源

土地储备专项债的收入主要是土地出让收入，成本是闲置用地的收购成本，通过收入、成本测算，确保项目净收益能够有效覆盖融资本息。

（一）确定申报主体

1. 明确责任部门

通常由地方政府的国土资源部门或土地储备机构作为申报主体，负责土地储备专项债的申报工作。

2. 组建申报团队

成立专门的申报工作小组，成员包括财务、规划、法务等相关专业人员，确保申报工作的顺利进行。

（二）确定土地储备计划

1.明确土地储备范围

各地一定要根据土地储备实际需求确定专项债申报额度，这就需要申报机构精准掌握相关情况，通过开展土地资源调查、约束性条件分析等工作，对辖区内的土地资源进行全面评估，包括土地的位置、面积、用途、权属状况、开发潜力等，确定可纳入储备的土地范围。

2.年度计划分解

将土地储备计划分解为年度计划，明确每年的储备任务和目标，确保计划的可操作性和连续性。

3.土地征收与收购

制定土地征收和收购的具体方案，包括征收范围、补偿标准、收购方式等，确保土地储备工作的顺利进行。

4. 前期开发

规划土地储备的前期开发工作，包括土地平整、基础设施建设、环境整治等，提高储备土地的开发价值和吸引力。

5.谋划资金安排

根据土地储备计划的规模和实施步骤，合理安排土地储备专项债的发行规模和时间节点，确保资金的及时到位和有效使用。

（三）完善项目申报材料

1.可行性研究报告及批复文件

由于专项债属于地方政府债券，因此项目可行性研究报告需要经过相关部门审批，核准或备案手续不会被接受。以下是可行性研究报告需要关注的重点内容：

（1）土地需求分析

• 研究城市经济发展趋势、产业布局规划、人口增长等因素，预测不同类型土地的潜在需求。例如，若城市有重大产业项目引进计划，可能会增加对工业用地的需求；人口增长则可能带动住宅用地需求。

• 分析周边地区土地市场情况，了解类似区域土地交易价格、成交量等，为本地土地市场需求判断提供参考。

（2）土地供应分析

• 调查辖区内现有土地储备量、已出让土地情况以及未来可供储备的土地资源。

• 研究政府土地供应政策的变化趋势，判断对土地储备项目的影响。

（3）价格走势分析

• 收集历史土地交易价格数据，运用趋势分析等方法预测未来土地价格走势。

• 考虑宏观经济环境、政策调整等因素对土地价格的影响。

（4）成本核算

• 土地征收成本：包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等。

• 收购成本：确定合理的收购价格，考虑土地原用途、区位、市场价值等因素。

• 前期开发成本：如土地平整、基础设施建设（道路、给排水、供电等）、环境整治等费用。

（5）效益预测

• 土地出让收益预测：根据市场分析结果和类似地块出让价格，预测储备土地出让后的收入。

• 社会效益评估：考虑土地储备项目对城市发展、公共服务设施完善、居民生活质量提升等方面带来的社会效益。

• 生态效益评估：分析项目对生态环境的影响，如是否有助于改善生态景观、提升生态质量等。

当然，除此之外还有风险评估、项目实施进度计划、资金筹措计划等，在此不一一列举。

2.项目实施方案

（1）主要内容

•项目概述，含名称、背景、目标、主体等，阐述必要性与意义。

•建设内容，如储备范围、面积、用途及具体建设工作。

•实施进度表，明确各阶段时间与关键节点。

•估算投资，列出费用明细与资金来源，包括专项债规模及使用计划。

•收益分析，预测来源及稳定性，确保覆盖本息。

•项目管理机制，明确职责与管控措施。

•风险管理，识别项目风险并制定应对策略。

•结论与建议。

（2）签名盖章

实施主体单位负责人签字加盖公章，涉及多部门单位分别签字盖章，专业机构编制需加盖公章及编制人员签字，一般至少需项目单位、主管部门、财政局盖章。

3. 财务评估报告

（1）主要内容

•基础数据，包括项目信息、成本和收益数据等，且来源有依据。

•财务报表，如资产负债表、利润表、现金流量表等。

•财务指标分析，如盈利能力指标（内部收益率、净现值、投资回收期等）和偿债能力指标（资产负债率、流动比率、利息保障倍数等）计算合理。

•风险分析等，涵盖市场、政策、财务等风险，并提出应对措施、结论与建议等。

（2）签名盖章

财务评估报告一般由会计师事务所等专业机构编制，需加盖该机构的公章，同时负责编制报告的注册会计师应在报告上签字并加盖其个人执业印章。

4. 法律意见书

（1）主要内容

主要包括主体资格审查、项目合法性审查、资金收益平衡审查、中介机构资质审查及对整体性合规性结论等。

（2）签名盖章

应由负责的律师事务所加盖公章，并由具体承办的律师签名，以保证其真实性和权威性。

（四）逐级申报审批

1. 县级初审

申报材料首先报县级财政部门和国土资源部门进行初审，审核项目的真实性、可行性和合规性。

2. 市级复审

县级初审通过后，报市级财

政部门和国土资源部门进行复审，进一步核实项目情况，并提出修改意见。

3. 省级审批

市级复审通过后，报省级财政部门和国土资源部门进行审批。省级部门将对项目进行综合评估，确定是否批准发行土地储备专项债。

（五）信息公开与债券发行

1. 信息公开

在申报过程中，要按照规定及时公开项目信息，包括项目名称、建设内容、资金来源、还款计划等，接受社会监督。

2. 债券发行

经省级审批通过后，由省级财政部门统一组织债券发行。发行方式可以采用公开招标、定向承销等方式，确定债券的发行利率、期限等要素。

土地储备专项债在土地储备工作中具有重要的政策背景和意义。然而，要想做好这项工作并非易事，在申报和使用过程中，要严格遵守相关政策法规，做好申报前的准备工作，规范申报流程，注意申报过程中的事项。在项目实施过程中，可在法律法规和各项政策的规范约束下，积极探索土地储备专项债的创新发展模式，如与社会资本合作、引入资产证券化等方式，拓宽融资渠道，补充资金缺口，提高资金使用效率。同时，要加强对土地储备项目的后期管理，确保土地资源的有效利用和保值增值。