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根据重庆市公共资源交易网，2024年11月29日，重庆市连续发布了3个公租房住宅部分特许经营项目。
初步预计，通过此次公租房特许经营权转让，重庆市政府将获得52.39亿元的财政收入。
这已经不是重庆市政府第一次转让公租房特许经营权了。
2023年9月28日，重庆市公共资源交易网发布了公租房特许经营采购项目。据采购公告显示，5个公租房项目采购人均为重庆市住房和城乡建设委员会，项目内容包括高新区康居西城公租房、沙坪坝区学府悦园公租房、渝北区空港乐园公租房、南岸区江南水岸公租房和北碚区两江名居公租房共117453套可租赁住房。
通过此次公租房特许经营权转让，重庆市政府一次性可获得92.98亿元的财政收入。
以城南家园公租房住宅部分特许经营项目为例，笔者就带着大家学习下重庆的思路模式。
1.特许经营方式
项目采用TOT（转让-经营-移交）模式实施。
实施机构市公共租赁房管理局采用竞争性磋商方式择优选择一家特许经营者，并由其向政府方支付特许经营权转让价款。中标特许经营者直接作为项目实施主体组织实施（不再成立项目公司），与项目实施机构签订《特许经营协议》。中标特许经营者具体负责项目运营、维护等工作，并享有30年的项目运营收益权。特许经营期限届满后，中标特许经营者将全部项目设施及其经营权无债务、不设定担保地移交给实施机构或政府指定机构。
本项目锁定为资产经营权转让，资产产权仍归政府方所有。
项目特许经营模式示意图
2.特许经营价款支付
中标特许经营者应按相关协议约定向政府方支付特许经营价款，并于《特许经营协议》签订后一个月内一次性支付，超出时间需经实施机构和有关部门同意。价款支付方式可通过现金或实施机构和有关部门同意的其他方式进行。
1.本特许经营项目采用使用者付费模式，即由中标特许经营者按照政府确定的租金标准和配租对象，与承租人签署租赁合同，向承租人收取租金。
2.项目运营完全由中标特许经营者自负盈亏，收入来源为承租人租金以及其承租保证金利息收入。本项目政府方不承诺任何固定回报，不实施可行性缺口补助、租户数量兜底等补偿行为，中标特许经营者最终实现的回报率将取决于其成本管理水平和绩效考核结果，不会形成地方政府隐性债务。
3.额外收益分配
收入端：鉴于政府方负责全市公租房租金定价，本项目设置“使用者付费超额分成机制”，政府方因法律、行政法规修改，或者政策调整对当年租金予以上调的，对上调后的超出部分租金款项不视为中标特许经营者的经营收入，应归属于政府方所有，中标特许经营者应将上述超额租金转付至实施机构或其指定的其他政府方机构。若因政策因素导致的变化，项目实施机构与特许经营者可在协商一致的基础上签订补充协议。
成本端：中标特许经营者通过加强管理、降低成本、提升效率、积极创新等促进运营成本降低，获得的额外收益归属于中标特许经营者所有。若运营成本升高，由中标特许经营者自己承担。
（一）项目移交运营
1.资产移交前，资产相关问题由政府方负责；资产按现状移交，政府方正在实施的维修专项项目，由政府方完成后交付。资产交付后，经中标特许经营者确认，双方签署交接清单确认交接资产。中标特许经营者具有设施资产除处分权之外的有限使用、收益、管理、运营和维护的权利，原经营权单位运营和维护的权利和义务即应终止。
2.本特许经营项目采用使用者付费模式，即由中标特许经营者按照政府确定的租金标准和配租对象，与承租人签署租赁合同，向承租人收取租金。项目运营完全由中标特许经营者自负盈亏，收入来源为承租人租金以及其承租保证金利息收入。本项目政府方不承诺任何固定回报，不实施可行性缺口补助、租户数量兜底等补偿行为，中标特许经营者最终实现的回报率将取决于其成本管理水平和绩效考核结果，不会形成地方政府隐性债务。
3.中标特许经营者应根据国家和重庆市相关法律法规以及行业规定包括但不限于对本项目进行物业管理、日常巡检、维护维修等。运营期间，中标特许经营者未按《公共租赁住房物业管理服务规范》（重庆市地方服务标准 DB50/T667-2016）、《重庆市公共租赁住房室内修缮技术规程（试行）》（渝公租房发〔2020〕1 号）等规定履行项目运营维护要求，需承担以下违约责任：
（1）中标特许经营者未按项目合同约定履行维护管理义务或未达到维护管理标准，中标特许经营者应立即进行维修整改，直至达到标准要求。公共服务质量统一纳入绩效考核，如果当年绩效考核低于一定分数，根据特许经营协议的约定支付违约金或者其他惩罚措施。
（2）因中标特许经营者未履行或履行义务不当，造成人身财产损害的，由中标特许经营者承担责任；
（3）因中标特许经营者未履行或履行义务不当，造成本项目不能正常运行并损害公共利益的，实施机构有权从运维保函兑付相应金额，甚至临时接管。
4.在特许经营期内，未经实施机构书面同意，特许经营者股权不得发生转让等变更，股权锁定期为10年。但经实施机构书面同意，若为开展以经营权益为基础资产/底层资产的合理融资活动（如资产证券化、公募 REITs等），或其他政策法规调整事项，中标特许经营者股权可依法全部或部分转让，包括但不限于为实施前述事项而通过反向吸收合并等方式进行必要重组。
（二）履约担保机制
1.运营维护履约担保
中标特许经营者应在特许经营协议生效日向实施机构提交特许经营权转让协议期运营维护履约担保，担保形式为银行保函，担保金额暂定为1000万元，担保期至项目进入移交期。在担保期内，中标特许经营者应保证运营维护担保的持续有效（即当运营维护履约保函提取后，中标特许经营者应在10日内相应补足使担保金额达到1000万元）。
2.移交履约担保
中标特许经营者应在项目移交日前1个月提交缴纳移交履约担保，担保形式为银行保函，担保金额暂定为600万元，担保期为自项目移交日至项目移交日后12个月届满之日，中标特许经营者应保证移交担保的持续有效（即当移交履约保函提取后，中标特许经营者应在10日内相应补足使担保金额达到 600 万元）。担保期内，中标特许经营者须按国家规定履行项目设施的保修义务（因接受移交的单位使用不当造成的损坏除外），修复项目设施的任何部分在服务期内出现的任何缺陷或损坏。
（三）公共服务标准
1.物业管理
物业管理应符合《中华人民共和国物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》、《公共租赁住房物业管理服务规范》（重庆市地方服务标准 DB50/T667-2016）等相关要求。
2.维修维护
维修维护应该符合《重庆市公共租赁住房室内修缮技术规程（试行）》（渝公租房发〔2020〕1 号）、《公租房小区地面沉降处置工作规程（试行）》（渝公租房发〔2020〕21 号）、《公租房外墙外保温系统脱落处置工作规程（试行）》（渝公租房发〔2020〕28 号）、《公租房排污管网维修技术指南（试行）》（重庆市公共租赁房管理局，2019年11月）、《市级公租房小区电梯、消防供配电系统物业维护保养评价标准（试行）》（重庆市公共租赁房管理局，2019年11月）、《重庆市公共租赁住房腾退房屋管理技术标准（试行）》（重庆市公共租赁房管理局，2018年10月）、《重庆市公共租赁住房共用部位、共用设施设备物业服务企业维修责任清单（试行）》（渝公租房发〔2017〕66号）等相关要求。
3.监管要求
项目监管要求依据《关于进一步完善市级公租房管理体系的通知》（渝建住保〔2021〕6号）、《关于进一步规范发展公租房的通知》（渝建〔2022〕6号）、《重庆市公租房物业管理服务监管考核评价办法》（渝公租房发〔2019〕8号）、《重庆市公租房房屋管理考核评价办法的通知》（渝公租房发〔2019〕9号）等相关要求执行。
4.其它相关要求
项目运营管理还应符合《公共租赁住房转租出借查处工作规程（试行）》（渝公租房发〔2016〕33号）、《重庆市公共租赁住房转租出借违法违规行为查处管理办法》（渝建住保〔2023〕33号）、《公共租赁住房转租出借查处工作规程》（渝公租房发〔2023〕1号）、《关于进一步规范公租房退租工作切实服务民生有关事宜的通知》（渝公租房发〔2017〕31号）、《公租房小区窗口服务标准（试行）》（渝公租房发〔2021〕1号）、《关于加强公租房社区建设工作的意见》（渝府发〔2013〕73号）、《关于公租房社区加强和改进城市基层党建工作的实施意见》（渝公租房党组发〔2020〕3号）、《关于进一步加强公租房小区特殊人群和重点人员服务管理工作的意见》（渝公租房发〔2020〕15号）、《重庆市公共租赁住房小区安全稳定工作应急预案（试行）》（渝公租房发〔2012〕33号）、《关于进一步做好市长公开信箱和电话投诉问题办理工作的意见》（渝公租房发〔2012〕50号）等相关要求。
（一）期满资产处置方式
特许经营期限届满后，中标特许经营者应按照特许经营协议约定，将全部项目设施移交给实施机构或政府指定机构。
特许经营期限届满后移交范围
（二）提前终止补偿机制
项目特许经营期内，可引发提前终止的事项主要包括不可抗力事件、法律变更或政府行为、一方违约等。若上述因素导致特许经营权协议被提前终止，则除非协议或双方另有约定，政府方将按照如下标准向中标特许经营者支付补偿金：
项目补偿金计算公式
其中：
A = 剩余特许经营年限的经营权价值评估值；
B = 违约的情形下，违约方应支付的违约金，金额暂定为运营维护履约保函金额；
C(1) = 发生自然不可抗力情形时，根据本合同及相关保险合同，中标特许经营者时间获得的保险赔款；
C(2) = 发生自然不可抗力事件时，中标特许经营者应自行承担的损失；
D = 发生自然不可抗力事件时，因中标特许经营者投保不足，导致所获保险赔款无法使项目设施恢复到出险前的正常状态和价值的恢复性建设费用缺额部分（如有）；
在实施机构及中标特许经营者协商终止时，应同时就提前终止的移交方案进行协商，最终实施机构监督中标特许经营者将本项目各合同下的权益与项目中形成的有形/无形资产移交给政府方指定机构，实施机构同时做好移交的记录、备案工作。
项目以企业为主导，按照市场化方式运作。中标特许经营者承担项目特许经营价款支付，并负责项目运营，自负盈亏。项目实施过程中的融资风险、运营风险、财务风险、市场收益风险等均由中标特许经营者承担。中标特许经营者需要在运营过程中充分发挥自身技术优势和管理经验，通过优化运营方案、加强财务控制、优化管理成本等多种手段，积极应对各项风险挑战，确保项目长期稳定运营。若因中标特许经营者自身运营管理水平提升带来的成本节约，则因此产生的节约收益全部归中标特许经营者所有。若因政府方政策调整导致的租金标准高于资产评估租金水平，则因此产生的超额收益原则上全部归政府方所有。具体细则在特许经营协议中细化约定。
特许经营期内，中标特许经营者所提供的公租房运营管理服务须符合国家和重庆市标准，其经营行为和服务质量须自觉接受市政府及所属相关部门的依法监管。市公租房管理局将联合属地政府及其他相关行业主管部门建立综合性评价体系和机制，全面落实对中标特许经营者的监管考核，中标特许经营者回报与考核结果挂钩。
1.考核主体
本项目运营以及设施维护管理的绩效考核由实施机构负责实施（或其选定第三方机构）。实施机构制定针对合作运营期内的考核标准，采取定期考核和随机抽检抽查相结合的方式。
中标特许经营者有义务保证所提供的各项服务均符合相应标准或规定。本项目涉及的各个行业主管部门协同相关职能部门对中标特许经营者的运营服务质量、资产运营维护情况等进行考核、评估时，中标特许经营者应全力配合。
2.考核方式
特许经营期绩效考核采取定期考核、临时考核（随机抽检抽查）相结合的方式，由实施机构具体负责，会同相关部门组成考核小组，对中标特许经营者房屋管理、物业管理服务等方面进行考核，并结合公租房使用者、民众的反馈调查结果。
（1）定期考核
定期考核每半年进行一次，时间在中标特许经营者向考核机构提交半年运营情况报告后5日内进行，并应在7个工作日内完成。
（2）临时考核
实施机构可以随时自行随机抽检抽查中标特许经营者的运营服务绩效，如发现缺陷，则需在24小时内以书面形式通知中标特许经营者。中标特许经营者在接到书面通知后，应在绩效考核要求的时间内整改。
运营期年度考核综合得分=年度定期考核平均得分*50%+年度临时考核平均得分*50%。
无论是常规考核还是临时考核， 中标特许经营者皆应及时整改，若不予整改或无能力整改到位，政府方可根据相关约定提取中标特许经营者提交的运营维护保函项下的相应金额，用于整改至合格。
同时考虑本项目为使用者付费，不存在政府付费行为。为倒逼中标特许经营者做好经营管理工作，绩效考核与运营维护保函挂钩，实施机构有权根据约定提取维护保函项下的相应金额，如下表所示。当年度绩效考核低于60 分不合格时，市公租房管理局有权行使临时接管权，甚至单方面解除特许经营协议。
特许经营期绩效考核系数
3.考核指标
参考《重庆市公租房物业管理服务监管考核评价办法》（渝公租房发〔2019〕8号）、《重庆市公租房房屋管理考核评价办法的通知》（渝公租房发〔2019〕9号）等现行执行办法标准，制定特许经营期绩效考核指标体系，详见附件。
4.特别约定
①除上述运营期绩效考核外，项目移交时，中标特许经营者应进行恢复性维修，确保移交的设施设备完好、处于正常可用状态。缺陷责任期内，因中标特许经营者原因造成项目设施不能正常使用，中标特许经营者皆应及时整改，若不予整改或无能力整改到位，政府方可根据相关约定提取中标特许经营者提交的移交保函项下的相应金额，用于整改至合格。
②本项目特许经营期间由于房屋质量安全等问题引发矛盾，中标特许经营者需第一时间成立应急工作小组，对房屋质量安全采取相关整改措施，保障人民生命财产安全。之后中标特许经营者和政府方需共同聘请第三方权威鉴定机构评估房屋质量安全责任主体，并按特许经营协议相关要求进行责任赔偿划分。
1.应急预案
中标特许经营者作为项目的主体，在发生突发事件、事故时，需要第一时间承担应急处理、救援等任务。对于公租房设施运营维护期间发生突发事件、事故时，中标特许经营者需要制定应急处理和救援预案，购置实施该预案所需要的设施设备，以及制定人员安排及培训计划等。
2.临时接管
本项目为公益性项目，需要提前约定政府方可以基于公共利益临时 征用与接管的触发机制与程序。临时征用与接管主要包括两类情况，一是特许经营者违约，并未能及时更正，政府认为有必要接管以维护公共利益；二是基于国家安全、重大活动事件等考虑，需要临时征用项目设施设备以保证国家利益、公共利益。
出现下列情况之一的，则实施机构有权行使临时接管权：
（1）年度绩效考核得分低于【60】分；
（2）因中标特许经营者管理不善导致本项目发生重大质量/环保/生产安全事故；
（3）中标特许经营者出现严重资信风险，包括：
ⅰ 中标特许经营者出现财务状况严重恶化，不能或宣称不能按期清偿债务，或根据适用法律被认定为不能按期清偿债务，并且严重影响本项目正常运营的；
ⅱ 中标特许经营者向法院提交破产申请，或被申请进行重整或破产清算；
ⅲ 中标特许经营者出现解散事由，并已向有权政府部门申请解散或其股东决定解散该机构；
ⅳ 中标特许经营者依法被有权政府部门/司法机关接管；
v 中标特许经营者被有权政府部门吊销营业执照；
（4）发生中标特许经营者停止或计划停止经营其全部业务、主要业务或停止后可能对中标特许经营者履行特许经营协议构成重大不利影响的业务；
（5）本项目存在危及公共利益（包括：社会公众的人身健康或安全、社会公共财产安全或环境安全），且中标特许经营者不具备应对能力的；
（6）本项目发生紧急情况或重大危机，且实施机构有理由认为该紧急情况或重大危机将导致人员伤亡、严重财产损失或造成环境污染且中标特许经营者不具备应对能力的。
（7）擅自转让、出租或其他方式处置授予本项目的权利或设施。
其它关于临时接管的条件、临时接管的限制、临时接管的行使程序、临时接管期间的费用和收入等具体要求在特许经营协议中明确。
发生以下情形，中标特许经营者应当按照特许经营协议承担违约责任：
（1）中标特许经营者未对目标项目按照特许经营协议约定进行可资本化的维修、大修，造成重大安全事故，严重影响社会公众利益。
（2）特许经营期限内，未经实施机构同意，中标特许经营者出让、转让、抵押、质押目标项目的设施或任何其它相关重要资产。
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