一、存量资产盘活提速的背景 二、城投平台公司转型方向 三、基于实践经验的三大类资产盘活路径 四、土地使用权、经营性房产、特许经营权、股权四大类资产盘活形式 |
一、存量资产盘活提速的背景
2022年5月,国务院办公厅颁布了第19号文件,这是国家首次针对存量资产的激活发布专门政策。该文件作为激活存量资产的指导性政策,清晰界定了重点行业、关键区域、核心企业以及主要的激活手段。依据19号文件的指导,各部委和地方政府纷纷推出了相应的配套文件和区域激活政策。例如,2022年10月,财政部出台了《关于激活行政事业单位国有资产的指导意见》(简称“124号文”),指示行政事业单位必须全面审视资产使用状况,列出待激活的资产清单,并逐项制定针对性的激活计划。到了2023年1月,国家发改委发布了《关于印发激活存量资产扩大有效投资典型案例的通知》,强调要充分利用典型案例的示范效应。地方政府也相继推出了激活存量资产的详细规则,为城投公司激活存量资产提供了明确的指导和评估目标。
二、城投平台公司转型方向
在地方的基础设施建设进程中,城投公司发挥了至关重要的作用,并积累了数量可观的存量资产。随着时代的发展,城投公司与政府之间的关系逐步走向规范化。同时,在市场化的浪潮推动下,城投公司正以迅猛之势向市场化经营主体转型。
在这一转变过程中,城投公司形成了多元化的资产结构。这种多元化资产结构涵盖了不同类型的资产,如土地资源、基础设施资产、经营性资产等。
---土地资源为未来的开发建设提供了空间基础;
---基础设施资产包括道路、桥梁、供水供电设施等,为城市的正常运转提供了保障;
---经营性资产如商业地产、产业园区等,则为公司带来了持续的现金流。
这些不同类型的资产相互补充,共同为存量资产的激活奠定了坚实的基础。目前,城投公司的转型路径主要涵盖六大类。
其一,产业投资 / 国有资本运营平台。城投公司通过对战略性新兴产业、传统优势产业等进行投资,推动地方产业升级和经济发展。在这个过程中,城投公司充分发挥国有资本的引导作用,吸引社会资本共同参与产业投资,实现国有资本的保值增值。同时,作为国有资本运营平台,城投公司对国有资产进行优化配置和高效管理,提高国有资产的运营效率和效益。
其二,城市综合运营商。城投公司承担起城市综合开发和运营的重任,包括城市规划、土地开发、房地产开发、基础设施建设、公共服务设施运营等多个方面。通过整合城市资源,提升城市品质和综合竞争力,为居民提供更加舒适、便捷的生活环境。
其三,公共产品服务商。城投公司专注于提供公共产品和服务,如供水、供电、供气、污水处理、垃圾处理等。通过提高公共产品和服务的质量和效率,满足居民和企业的基本需求,为城市的稳定运行提供保障。同时,城投公司可以通过引入先进的技术和管理经验,降低公共产品和服务的成本,提高资源利用效率,实现社会效益和经济效益的双赢。
其四,园区开发运营商。城投公司负责产业园区的开发、建设和运营,为企业提供良好的发展环境和服务支持。园区开发运营商模式下,城投公司可以通过招商引资、产业培育、企业服务等方式,促进产业集聚和经济发展。
其五,文化旅游平台。城投公司挖掘地方文化旅游资源,开发旅游项目,打造文化旅游品牌。通过发展文化旅游产业,推动地方经济的多元化发展,提升城市的知名度和美誉度。
其六,金融控股平台。城投公司通过控股或参股金融机构,拓展金融业务领域,实现产融结合。金融控股平台模式下,城投公司可以利用金融资源为实体经济提供融资支持,促进产业发展;同时,也可以通过金融业务的开展,实现资产的多元化配置和风险分散,提高公司的盈利能力和抗风险能力。
城投公司在地方基础设施建设中积累了大量存量资产,通过向市场化经营主体转型,形成了多元化的资产结构,为存量资产的激活奠定了基础。目前,城投公司的转型路径主要包括产业投资 / 国有资本运营平台、城市综合运营商、公共产品服务商、园区开发运营商、文化旅游平台以及金融控股平台等六大类,这些转型路径为城投公司的未来发展提供了广阔的空间和机遇。
表:城投公司常见转型路径、业务类型和核心经营性资产
三、基于实践经验的三大类资产盘活路径:
相关政策(如前文所提的 19 号文)明确地提出了基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)、政府和社会资本合作(PPP)、产权交易所、国有资本投资运营、社会资本盘活改扩建、闲置低效资产盘活和兼并重组这七大存量资产盘活方式。
首先来看基础设施领域不动产投资信托基金(REITs),它为投资者提供了一种全新的投资渠道,同时也为存量资产的所有者提供了一种有效的资产变现方式。通过将成熟的不动产项目打包成 REITs 产品,可以吸引众多投资者的资金,实现资产的证券化,从而提高资产的流动性和价值。
政府和社会资本合作(PPP)模式则充分发挥了政府和社会资本各自的优势,共同参与基础设施项目的建设和运营。在这种模式下,政府可以引入社会资本的资金和专业管理经验,提高项目的建设效率和运营质量,同时也为社会资本提供了稳定的投资回报。
产权交易所为存量资产的交易提供了一个公开、透明的平台。通过产权交易所,资产所有者可以将闲置或低效资产挂牌出售,吸引潜在的买家,实现资产的优化配置。
国有资本投资运营可以通过对存量资产的整合、重组和优化,提高国有资产的运营效率和效益。国有资本可以发挥其资金实力和资源优势,对有潜力的存量资产进行投资和改造,提升资产的价值。
社会资本盘活改扩建则是充分利用社会资本的创新能力和市场敏感性,对存量资产进行改扩建和升级。通过引入新的技术和管理理念,可以提高资产的使用效率和盈利能力。
闲置低效资产盘活主要是针对那些长期闲置或效益低下的资产,通过采取有效的管理措施和市场运作手段,使其重新焕发生机。例如,可以将闲置的厂房改造为创意产业园,将低效的商业物业进行重新定位和招商。
兼并重组是一种通过企业之间的合并和收购来实现资产优化配置的方式。通过兼并重组,可以整合产业链上下游资源,提高企业的规模效应和市场竞争力。
此外,还有资产支持证券(ABS)、资产管理、私募股权基金等盘活手段,为存量资产盘活提供了更加丰富的路径选择。
私募股权基金则可以通过对有潜力的企业或项目进行股权投资,为其提供资金支持和专业管理经验,帮助企业实现快速发展和资产增值。私募股权基金通常具有较高的风险承受能力和投资回报要求,适合对那些具有高成长性和创新性的资产进行投资。
(一)处置型盘活路径
处置型盘活路径适用于剥离非主责主业资产,以及为缓解短期流动性压力而处置部分优质资产,具体盘活手段包括产权交易所、协议转让、以物抵债等;在省政府债务化解负总则背景下,省属国有资本投资运营公司亦通过资产收购、资金拆借等形式参与地存量资产处置。
1、具体盘活手段:
处置型盘活路径适用于剥离非主责主业资产,以及为缓解短期流动性压力而处置部分优质资产,具体盘活手段包括产权交易所、协议转让、以物抵债等;在省政府债务化解负总则背景下,省属国有资本投资运营公司亦通过资产收购、资金拆借等形式参与地存量资产处置。存量资产盘活的核心是寻找并培育优质资产,城投公司应根据存量资产的现金流特征来选择相适用的盘活路径。参照波士顿矩阵模型:
考虑到存量资产的变现周期存在差异,因此盘活存量资产是个循环往复的过程
具体盘活手段:包括产权交易所、协议转让、以物抵债等。具体来看:
常见的资产盘活提形式包括三类:
(二)重组型盘活
适用于有一定现金流但盈利不及预期的存量资产,如运营不及预期的厂房、商业,闲置的房屋,存在“烂尾”风险的在建工程等,其本质是通过资源整合、改扩建、功能再开发、PPP、混改、AMC等方式丰富存量资产的业务属性,提升其盈利能力。
1、资源整合
传统的城投公司在业务开展过程中,具有很强的区域专营性特点。区域专营性的特点使得城投公司在可用于盘活的经营性资产方面普遍面临一些问题。同时,资产的同质性较强,缺乏特色和差异化竞争优势。然而,随着城投公司产业化转型的不断推进,未来的发展方向将发生重大转变。不再仅仅按照区域进行分工,而是紧密围绕区域的优势产业资源,确定若干主责主业界定清晰的产业化平台。通过这种方式,可以更好地整合区域内同类别的经营性资产。
对于确定主责主业清晰的产业化平台,首先需要深入调研区域内的产业优势。了解哪些产业具有较大的发展潜力和市场需求,以此为基础确定产业化平台的发展方向。例如,如果区域内的制造业较为发达,可以围绕制造业产业链打造相关的产业化平台,整合上下游的经营性资产,提供从原材料采购、生产加工到销售配送等一系列服务。
在整合区域内同类别的经营性资产时,可以采取多种方式。一方面,可以通过兼并重组的方式,将规模较小、分散的资产整合到一起,形成具有一定规模和竞争力的资产组合。另一方面,可以建立资产共享平台,实现资产的优化配置和高效利用。例如,对于一些闲置的厂房、设备等资产,可以通过共享平台进行出租或合作开发,提高资产的利用率和回报率。
2、改扩建
是一种对存量资产进行积极改造和转型的方式。具体而言,是通过对现有的存量资产实施一系列的举措,包括但不限于改建、扩建、改变资产的使用功能以及进行规划调整与定位转型等。常见的类型有很多,其中工业企业退城进园就是一个重要的表现形式。随着城市的发展和产业结构的调整,一些原本位于城市中心区域的工业企业可能会对周边环境产生一定影响,同时也面临着土地资源紧张等问题。通过退城进园的方式,这些工业企业可以搬迁到更适合其发展的工业园区,不仅能够为城市腾出宝贵的土地资源,还能在新的园区中获得更好的发展空间和配套设施。在搬迁过程中,原有的工业厂房等资产可以进行重新规划和利用。
厂房功能改造也是一种常见的方式。比如将旧厂房改造成创意产业园区,这样的改造有着诸多好处。旧厂房通常具有独特的建筑风格和空间结构,经过精心设计和改造后,可以成为充满创意和艺术氛围的工作场所。对于创意产业从业者来说,这样的环境能够激发他们的灵感和创造力。同时,创意产业园区的形成也能够带动周边地区的经济发展,吸引更多的人才和投资。
另外,存量商业综合体改造成商旅文融合街区也是一种富有创新性的做法。在当今消费升级的背景下,人们对于购物、旅游和文化体验的需求日益融合。将存量商业综合体进行改造,融入旅游和文化元素,可以打造出具有特色的商旅文融合街区。这样的街区不仅能够提供丰富的购物选择,还能为游客带来独特的文化体验和旅游景点。
3、功能再开发
是指依托存量资产拓展业务范围,从而挖掘新的盈利空间,这一概念主要是指充分利用现有的存量资产,在此基础上不断拓展业务范围,进而发掘出全新的盈利空间。这种方式通常在一些特定类型的资产中较为适用,比如厂房、仓库、文化体育场馆、酒店、餐饮场所、疗养院等。通过依托存量资产拓展业务范围,可以充分挖掘新的盈利空间,提高资产的经济效益和价值。不同类型的资产可以根据自身的特点和市场需求,选择适合的拓展方式,实现可持续发展。
对于厂房来说,除了传统的生产功能之外,还可以考虑利用其空间优势开展一些新的业务。例如,可以将部分闲置厂房改造为电商仓储物流中心,为电商企业提供货物存储和配送服务。或者将厂房打造成创业孵化基地,吸引初创企业入驻,提供办公场地、设备租赁以及创业辅导等服务。
仓库也有着很大的拓展潜力。除了基本的货物存储功能外,可以发展成为供应链管理中心,为企业提供一站式的物流解决方案,包括货物运输、仓储管理、库存控制等。还可以开展货物加工、包装等增值服务,提高仓库的附加值。
文化体育场馆可以在举办体育赛事和文化活动的基础上,拓展业务范围。比如开设体育培训课程,针对不同年龄段的人群提供专业的体育技能培训。或者举办文化展览、艺术演出等活动,丰富场馆的文化内涵。同时,可以利用场馆的周边空间开发商业配套设施,如餐饮、购物等,增加收入来源。
酒店可以依托自身的设施和服务,拓展业务范围。例如,开展会议、培训等商务活动的承办服务,为企业和机构提供专业的会议场地和配套服务。还可以推出特色旅游套餐,结合当地的旅游资源,为游客提供一站式的旅游服务。
餐饮场所可以在提供美食的基础上,增加一些特色服务。比如举办美食文化活动,邀请名厨进行烹饪表演和美食讲座。或者开展外卖服务,扩大客户群体。同时,可以与周边的商家合作,推出联合促销活动,提高整体的经济效益。
疗养院可以拓展康复护理、健康管理等业务。为患者提供全面的康复治疗服务,包括物理治疗、心理治疗等。同时,可以开展健康体检、健康咨询等服务,为人们提供个性化的健康管理方案。
例如,依托存量经营性资产开展物业管理等附属业务,是一种常见的拓展营收范围的方式。通过提供专业的物业管理服务,可以提高资产的运营效率和管理水平,同时也能为业主和租户提供更好的服务体验。物业管理业务可以包括设施设备维护、安全保卫、环境卫生等方面,为资产的正常运营提供保障。
4、PPP模式
作为早期城投公司参与地方基础设施建设的重要投融资手段之一,已形成大量存量资产,追溯国家发改委2017年7月发布的《国家发展改革委关于加快运用PPP模式盘活基础设施存量资产有关工作的通知》,对拟采取PPP模式的存量基础设施项目,可通过TOT(移交-经营-移交)、ROT(改建-经营-移交)、OM(委托运营)、股权合作等多种方式,将项目的资产所有权、股权、经营权、收费权等转让给社会资本运营。
ROT盘活方面。当前,在国家发展和改革委员会的PPP 项目信息系统当中,涉及到的 ROT 项目共计有三个。首先是天津市河西区的体西体育公园项目,该项目为当地居民提供了丰富多样的体育活动场所和休闲空间,对于提升区域的生活品质和居民的健康水平有着重要意义。其次是博爱县的丹东灌区改造提升(盘活存量资产)特许经营项目,此项目通过对灌区进行改造升级,不仅能够提高水资源的利用效率,还能为农业生产和生态环境的改善提供有力支持。最后是拉萨市林周县城区清洁能源集中供暖试点项目,该项目的实施有助于减少传统能源的使用,降低环境污染,为居民创造更加舒适、清洁的生活环境。这三个 ROT 项目在不同领域和地区发挥着重要作用,为推动经济发展、改善民生和保护环境做出了积极贡献。
股权合作。城投公司拥有大量的基础设施存量资产,在土地资源、特许经营权获取以及地方政策支持方面具备先天优势。并且,随着政府融资职能的剥离、企业管理制度的不断完善以及市场化转型进程的加速,城投公司的业务体系正从单一的基础设施融资代建业务向房地产、市政公用事业、文化旅游等多种类型业务拓展。这些因素使得城投公司进行混合所有制改革的基础愈发成熟。通过股权合作的方式引入外部战略投资者,能够在部分领域实现国有股权的退出,从而间接盘活国有经营性资产。同时,还可以引入外部投资人的先进技术、运营及管理经验,实现公司与投资者之间的优势互补,进一步提高国有资产的运营效率。
5、混改
混合所有制改革为城投平台带来了多方面的积极影响。
一方面,通过引入不同性质的资本,如民营资本、外资等,可以为存量资产注入新的活力和创新元素。民营资本通常具有灵活的经营机制和敏锐的市场洞察力,能够为城投平台带来新的业务思路和发展机遇。外资则可能带来先进的技术和管理经验,有助于提升存量资产的运营效率和管理水平。另一方面,混合所有制改革可以促进城投平台与其他市场主体的合作与协同。不同的投资者往往具有不同的资源优势和业务特长,通过合作可以实现资源的优化配置和优势互补。
6、资产管理公司(AMC)
AMC(资产管理公司)拥有着极为丰富的资产处置能力以及各类宝贵资源。19 号文件明确指出,AMC 可以通过不良资产收购处置、实质性重组、资产证券化等多种形式,对闲置低效资产进行盘活。这一规定为资产管理范围的进一步拓展提供了强有力的政策支撑。在当前的经济形势下,AMC 机构已经成为地方城投公司开展债务化解以及盘活存量资产的关键力量。对于资产盘活而言,主要是通过资产证券化、实质性重组等路径来得以实现。
资产证券化是一种将流动性较差的资产转化为可在金融市场上交易的证券的方式。对于地方城投公司的存量资产,通过资产证券化可以将其未来的现金流提前变现,提高资产的流动性,同时也为投资者提供了一种新的投资渠道。例如,对于一些基础设施项目的收费权、应收账款等资产,可以进行证券化处理,吸引社会资本的参与,为项目的建设和运营提供资金支持。
实质性重组则是通过对资产进行整合、优化和重新配置,提升资产的价值和效益。在地方城投公司的资产盘活中,AMC 可以通过对其旗下的不良资产进行实质性重组,引入战略投资者、注入优质资产、优化资产结构等方式,提高资产的运营效率和盈利能力。例如,对于一些经营不善的企业资产,可以通过重组整合,引入先进的管理经验和技术,实现企业的转型升级。此外,AMC 还可以凭借其丰富的资源和专业的团队,为地方城投公司提供全方位的资产管理服务。包括资产的评估、审计、风险管理等方面,帮助城投公司更好地了解和管理其资产,提高资产的质量和效益。
AMC 机构参与地方债务化解和资产盘活的主要手段
(三)融资性盘活
融资性盘活路径的本质是利用存量资产进行二次融资,适用于有稳定现金流入的优质资产,具体盘活手段包括REITs、资产证券化等。
1、REITs
公募REITs 在本质上是一种权益型融资产品,然而它与股票有着显著的差异。公募 REITs 将投资重点聚焦于成熟不动产,投资者借此方式能够获取底层资产的所有权。其收益主要源自两个方面,一是不动产所产生的现金流,二是资产增值所带来的收益。
公募REITs具有强制分红的突出特性,要求以高达 90% 以上的比例进行现金分红。并且,它是对资产的真实售卖。这一独特之处能够切实有效地降低发行人或原始权益人的资产负债率,从而实现对财务报表的优化。此外,公募REITs 不存在固定的期限,也无需进行增信操作。投资者获取收益的主要途径为分红以及资本升值。早在2020 年 4 月,中国证监会与国家发展和改革委员会就联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。自那时起,我国公募REITs 试点工作稳步推进。截至2024 年 8 月末,我国已有 42 只基础设施公募 REITs 成功完成首发募资。其涵盖的资产类型持续丰富,从最初的收费公路、产业园、仓储物流和污水处理这四大主流产品,逐步拓展至水利设施、保障性租赁住房、消费基础设施、新能源发电等多个领域。
公募REITs 对资产的合规性、评估价值和盈利能力有着较高的要求。例如,首次发行的项目资产评估净值原则上不低于10 亿元。近三年项目总体需保持盈利状态或者经营性净现金流为正。同时,还要求预计未来 3 年净现金流分派率(预计年度可分配现金流 / 目标不动产评估净值)原则上不低于 4%。正因为如此,公募 REITs 主要适用于那些资产规模较大、地理位置较为优越、产权清晰、运营良好且现金流稳定的优质项目。
公募REITs发行条件
公募REITs选择可大致分为四大类型
一是基础设施建设类。
二是产业园区类
三是城市综合开发类
四是保障性住房类
城投公司部分市场化业务的盈利模式及现金流特征
2、资产证券化
传统ABS产品本质上属于债务融资工具,其以项目收益作为偿债来源,有固定的偿还期限,有债券产品特有的增信方式,投资者取得收益的方式是取得利息;发行门槛相对要低。值得关注的是,资产支持证券虽然属于债务融资工具,但也可以实现资产出表,从而降低原始权益人的资产负债率。城投公司参与较多的ABS产品主要是收费收益权ABS和商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)
公募REITs和传统ABS的要点对比
城投公司参与较多的ABS产品主要是收费收益权ABS和商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)
目前市场上代表性持有型不动产ABS案例有2个,分别为建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划和华泰-中交路建清西大桥持有型不动产资产支持专项计划。
四、土地使用权、经营性房产、特许经营权、股权四大类资产盘活形式
(一)资产盘点是盘活的前提
在资产盘活过程中,首先要把现有资产梳理和盘点清晰,通过实地盘查,权证核对,建立各类业态资产的档案,进而进行资产分等定级和价值分析,实现摸清家底的目的。城投公司资产可分为公益类资产、低效类资产和经营性资产三大类。
基于资产表现形式的分类,城投公司资产可分类现金类资产、金融类资产、实物类资产和经营权资产四大类。
(二)资产盘点是盘活的路径
目前城投公司参与存量资产盘活的常见资产类别主要系土地使用权、经营性房产、经营权、股权四大类:
1、土地使用权盘活
2022 年 11 月,自然资源部与国资委联合发布了《关于推进国有企业盘活利用存量土地有关问题的通知》。这份通知积极鼓励国有企业以多种途径盘活利用存量土地。其中,包括对存量土地利用方式进行优化,大力推进存量土地的再开发等重要举措。在符合国土空间规划这一前提条件下,国有企业能够通过自主开发、与其他企业联营合作或者转让等多种方式,积极推进存量土地的改造与开发。
对于国有企业而言,盘活存量土地具有重大意义。
一方面,通过优化利用方式和再开发,可以充分挖掘土地的潜在价值,提高土地资源的利用效率。例如,原本用于传统工业生产的土地,可以经过改造升级,用于发展新兴产业或现代服务业,从而实现土地价值的大幅提升。另一方面,多种盘活方式为国有企业提供了灵活的选择,使其能够根据自身实际情况和市场需求,制定最适合的土地开发策略。自主开发可以让企业更好地掌控项目进度和质量,实现企业战略目标;联营合作则可以整合各方资源,发挥协同效应,降低开发风险;转让土地则可以快速回笼资金,为企业的其他业务发展提供资金支持。
2024 年 6 月,自然资源部和国家发改委又印发了《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》。
当前问题:在盘活房地产存量土地的过程中,存在着利用难、转让难、收回难等诸多问题。
解决措施:具体出台了 18 条政策措施。这些政策措施旨在破解闲置存量土地盘活过程中的难题,促进土地资源的高效利用。例如,在利用难方面,通知可能提出了简化审批流程、提供政策支持等措施,鼓励企业和社会资本参与闲置土地的开发利用;在转让难方面,可能完善了土地交易市场机制,提高土地转让的透明度和便利性;在收回难方面,可能明确了收回闲置土地的程序和标准,加强对闲置土地的监管力度。
2024 年 11 月 11 日,自然资源部发布了《运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》(以下简称 “242 号文”)。该通知支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地。通过回收闲置存量土地,地方政府可以重新规划和利用这些土地资源,推动城市建设和经济发展。例如,可以将回收的闲置土地用于公共设施建设、生态环境保护、保障性住房建设等重要领域,提高土地资源的社会效益和经济效益。
2、经营性房产盘活路径
城投公司在业务开展过程中,有着多种方式来处理其拥有的资产,涵盖了提升出租率、实行统一运营以达成规模效应以及对外出售、以物抵债等方式。城投公司在推进各项业务的期间,会生成一部分经营性房产。比如在安置房建设的时候,会出现配套底商以及公租房等房产类型。在进行园区开发的进程中,又会配套修筑写字楼、人才公寓、酒店等设施。除此之外,还有行政机关、事业单位经过梳理后注入的闲置房产。
这些经营性房产具有一定的潜力,能够带来一定的运营效益。然而,目前这些房产的持有状态存在一些问题。一方面,其持有状态较为分散。各个房产可能分布在不同的区域,由不同的部门或单位进行管理,缺乏统一的规划和协调。这使得在资源整合和利用方面存在一定的困难,难以发挥整体优势。另一方面,单个体量较小。单个经营性房产的面积、规模等相对较小,在市场竞争中可能缺乏足够的影响力。这也导致了在招商、运营等方面面临较大的挑战,很难吸引到大型企业或优质客户。
为了解决这些问题,城投公司可以采取一系列措施。首先,可以通过整合资源,将分散的经营性房产进行集中管理。建立统一的管理平台,实现信息共享、资源优化配置,提高管理效率。其次,可以通过合作、并购等方式,扩大房产的规模。与其他企业合作,共同开发、运营经营性房产,实现优势互补,提高市场竞争力。此外,还可以加强与政府部门的沟通协调,争取更多的政策支持和资源注入,为经营性房产的发展创造良好的外部环境。
3、经营权的盘活手段
包括特许经营、市政公共资源有偿使用和直接授权三种,其中特许经营权转让使用较为频繁,但应避免“特许经营权”滥用风险,主要体现在程序不合规、新增隐债和估值不合理三方面除土地使用权和经营性房产外,政府和城投公司还拥有或控制大量经营权,其中部分经营权存在闲置、低效利用等情况。目前,各地普遍将经营权视为重要的盘活路径。一方面,经营权盘活可以增加非税收入,缓解地方财政收支压力;另一方面,地方城投公司参与经营权竞拍,有助于整合地方产业资源,提高经营性资产占比,推动“城投”向“产投”加快转型升级。
基于实践经验,经营权的盘活手段主要有特许经营、市政公共资源有偿使用和直接授权三种。
4、股权盘活——以减持套现和质押融资为主
上市公司股权盘活难度较小,但考虑到资源稀缺性,难以广泛复制城投公司亦通过直投、基金等方式开展对外投资业务,账面形成一定规模的股权类资产,其中上市公司、金融机构等变现能力较强的股权资产,可供选取的盘活方式多样,如减持套现、质押融资等。上市公司股权盘活的路径通常包括两步:
第一步,将上市公司股权无偿划转至城投公司;
第二步,以城投公司为具体实施主体,通过股权变现、质押融资、资产收购等方式盘活股权资产;
非上市公司股权,其往往缺乏一定的流动性,可考虑通过产权交易所、协议转让等方式进行盘活。此外,部分债务压力较为突出的区域亦依托当地上市公司资源开展化债工作。考虑到优质上市公司股权的稀缺性,该种资产盘活的模式难以在地州尤其是区县级层面推广,且上市公司股权盘活亦存在一定的局限性。
盘活资产的案例: