用一句话形容这两年的上海楼市，你能想到什么？
我们的评价是：市场环境变了！遥想3-4年前，上海新房市场限价倒挂正酣，打新潮盛行！如今一二手倒挂消失后，新房热度大幅降低。
反映在市场上，便是有不少持币观望的人群，在等待「止跌出手」的那一天。
究竟当前上海不同区域一二手房价变动有哪些分化特征，哪些楼盘面临“破发”，哪些楼盘保值增值性更为良好？
我们一起来看看吧！
刚需新盘"回报率"偏低
从CRIC监测数据显示，回报率低的“破发”楼盘主要集中在郊区的五大新城，青浦、奉贤、嘉定、宝山等远郊区域。其中，包括当初热门的刚需红盘。
【宝山】
中集金地美兰城
二期均价约4.48万/㎡
二手成交价约4.2-4.5万/㎡
建发云锦湾
开盘均价约47973元/㎡
二手最新成交价约4.4万/㎡
上实海上菁英
一期均价约47500元/㎡
二手最新成交约3.9万/㎡
【松江】
9号公馆
开盘均价约4.62万/㎡
二手最新成交约4.8-5万/㎡
中国铁建花语天境
洋房均价约4.8万/㎡
二手最新成交约4.3-4.4万/㎡
中国铁建星樾云栖
开盘均价约48090元/㎡
二手最新成交约4.7万/㎡
华发象屿光星华府
开盘均价约47100元/㎡
二手最新成交约4.5万/㎡
云著深蓝
开盘均价约44500元/㎡
二手最新成交约3.8-4.1万/㎡
【嘉定】
路劲悦茂府
开盘均价约44500元/㎡
二手最新成交约4万/㎡
奥园金地·格林云尚
开盘均价约35471元/㎡
二手最新成交3万/㎡
保利云上澄光
开盘均价5.6万/㎡
二手最新成交价约5.1-6.2万/㎡
云湖漫城
开盘价约5.78万/㎡
二手最新成交价约5.1万/㎡
【青浦】
中国铁建花语江南
开盘价约5.1万/㎡
二手最新成交价约4.5万/㎡
中环境秋月一期
洋房均价约3.75万/㎡
二手最新成交价约3.3万/㎡
【奉贤】
龙湖天曜
开盘均价约38960元/㎡
二手最新成交价约3.9万/㎡
保利象屿公园悦府
开盘均价约35956元/㎡
二手最新成交价约3.6万/㎡
市区千万级新盘价格回调！
虽然市区核心板块的保值度良好，但仍有一批市区千万级新盘，也在面临价格的回调。
2022新房璞玉ONE
开盘均价约13万/㎡
如今挂牌价13-14万/m²
2021新房中兴路壹号
开盘均价约13.75万/㎡
如今挂牌价13-14万/m²
2021年保利天汇一期
一期开盘均价约11万/㎡
如今挂牌价12-13万/m²
热门板块二手"溢价"尚存
当然我们发现并非所有的远郊新盘都遭遇“降价”窘境。部分热门板块的次新房，在当前房价下行期，尚能有溢价能力。
比如前期被热炒的大虹桥区域，虽然热度有回落迹象，但以万科天空之城、蟠龙天地为代表的标杆项目，凭借超前的规划设计，近地铁、商业配套优势，当前尚有保值空间。
万科天空之城三期星之屿
开盘均价约5.8万/㎡
二手最新成交价5.7-5.8万/㎡
万科天空之城四期光之丘
开盘均价约5.8万/㎡
二手最新成交价7万/㎡
中核锦悦府二期
均价约60226元/㎡
二手最新成交价5.9-7.2万/㎡
中核锦悦府一期
均价约5.8万/㎡
二手最新成交价6.3万/㎡
上海蟠龙天地一期
开盘均价6.15万/㎡
二手最新成交价6-6.7万/㎡
除了大虹桥之外，浦东金桥也是另一个热门板块。曾经的网红盘陆续进入二手市场，至今二手房价较开盘价格还能保持着10%以上的增幅。
浦开仁恒金桥世纪一期
开盘均价约7.03万/㎡
二手最新成交价9.2万/㎡
森兰星河湾
开盘均价7.95万/㎡
二手最新成交价10.2万/㎡
还有浦东前滩板块，虽然存在大量“鸽子笼”小户型，但凭借地段+轨交+江景+学区+商业+医院的加持，成为了不少年轻人理想中的城市生活范本。
东方惠礼
开盘均价9.18万/㎡
二手最新成交价14.38万/㎡
海悦华庭
开盘均价83274元/㎡
二手最新成交价14万/㎡
晶萃名邸
开盘均价8.4万/㎡
二手最新成交价13.1万/㎡
尚峰名邸
开盘均价11.2万/㎡
二手最新成交价16万/㎡
什么样的房子更保值？
看到最后，你一定会问：上海买房到底怎样才保值？
从收集的数据来看，「大面积产品+强产品力的组合在二手市场中有着更高溢价」，这是非常明确的事实。
同样的小区，大户型房源的溢价能力更强，与小户型有一定的价差。当然，房价涨跌不只是户型一个要素，还包括产品力、小区地段以及学区配置等情况。
目前改善居住需求，仍然是上海的主流！
因此，未来改善面积户型有着更高溢价。特别是从税费角度出发，上海已经全面取消普通住宅标准，大户型的交易将更加自由、成本也会更低。
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