上海土拍取消指导价之后，最有诚意的一批土拍要来了！
其中，关注较高的地块之一，就是2号线唐镇站地铁旁的最新宅地了。这是唐镇板块时隔2年，再次出售新的住宅地块。
为什么它关注度高呢？
第一，取消土地限价后，这次土拍将检验板块的真实地价。
第二，这里将诞生取消限价后，住宅品质提升的指标性楼盘。
先看土地指标，唐镇新宅地距离2号线唐镇站直线距离约100米，容积率2.5，可建面积约7.4万㎡，起始楼板价34774元/㎡。
地块周边的2个新盘，分别是华发半岛华庭、安高·申宸院，两个楼盘都卖得很火。
华发·半岛华庭去年3月首开，以高达496.1%的摇号比，4人抢1套房的战况，成为上海当红热盘，入围分75分。此后二期延续热销势头，两开两磬！南北两个地块，引发千人摇号，入围分分别为74.16分（北地块）和79.44分（南地块）。10月第三批160套开盘，再次售罄，创下“三开三罄”的成绩。
隔壁的安高·申宸院也不甘示弱！去年8月首开322套房源，认购1202组，开盘即罄，入围分71.88分。11月二批次加推308套，认购1091组，开盘再次售罄。今年3月，三批次收官之作，451套房源，认购1102组，开盘依然售罄，劲销约31.7亿元。
以上2个楼盘都是有限价的，精装均价7万/㎡左右。
现在挂牌这宗地位置更好点，距离地铁站和商业更近，也没有新房限价了，最终土地楼板价能拍到多少钱，会不会接近、甚至超过目前7万/㎡的新房售价呢？这都是有可能的。
毕竟这一带的改善需求非常庞大，浦东张江、金桥高净值家庭的承价能力也摆在牌桌上。像最高潮的时候，唐镇板块内的二手房价格最高冲到10万+，如大名城紫金九号、仁恒东郊花园。不过这两年，二手房价一路将至目前7万+，与新房价差基本已经消失。
但是只要产品做得足够好，贵一点依然有人买单，而高售价也足以为高地价买单。特别是这两年，限价限制了产品发挥空间，上海很多改善住宅产品存在“降标”的现象。
所以现在不限价了，局势一定会慢慢扭转。唐镇这块地，或许有机会成为区域指标性楼盘，一是地段够核心；二是无套数要求，有更大发挥空间来做好方案和户型。
当然它也不是"完美无瑕"，毕竟是在浦东外环外，加上南侧就是主干道高科东路，而且由于2号线紧贴地块下穿，可能会带来一些不利因素影响。在产品开发层面上，不一定能发挥到理想状态。
这周，第一地产观察员前往了唐镇，了解了一下这宗地块周围的实际情况。
首先，地块周边配套是比较成熟的。
从2号线唐镇站1号口出来，对面就是地块了。未来步行到地铁站的距离真的不远。
不过，地块南侧还是一片“城中村”的状态，与国际高端住区的调性不符。
然后，地铁旁边是唐镇商业阳光天地，日常出行、购物、休闲较为便利。
此外，项目周边1.5公里范围内，有东方幼儿园、金色阳光幼儿园、上海民办启能东方外国语学校、上海浦东新区建平培德实验中学、上海福山唐城外国语小学等。
区域二手标杆小区是绿城玉兰花园，最新成交单价稳定在9万/平米。
不远处还有2个在建中的工地，就是安高·申宸院和华发·半岛华庭。进度上来看，华发·半岛华庭要快一些。
可以遇见未来唐镇站周边，整体这个组团居住氛围浓厚。
从数据来看，唐镇板块一二手倒挂正在消失，这主要与市场大环境有关。
比如仁恒、大名城项目，前两年行情好的时候，次新房成交价接近11万，而今年已经回落到7字头，一二手的倒挂已经很少了。
但唐镇背靠张江科学城，享受这张江外溢外来的巨大红利，未来的目标是国际一流的“产城融合发展示范区”。
从规划图不难看出，唐镇未来还将有大量的配套资源涌入，包括商业配套、各类学校、医院、体育设施、绿地公园、文化设施……换句话说，等这些资源全部集齐，唐镇的价值还会迎来大爆发。
值得关注的是，唐镇地铁站周边的住宅体量非常惊人。
2023年6月，唐镇中心地区的住宅规划公布新调整，位于2号线唐镇站北侧，也就是这次挂牌的地块东侧，将新增大片住宅区。
整个片区规划有20幅涉宅用地，超7800套房源。容积率集中在2.3-2.5，建筑高度集中在60-100米。这个片区将是未来唐镇新房供应的主力。
虽然长期来看，唐镇板块依旧值得入手，但是后续供应量巨大，是否会如大虹桥一样，关键还是看如何把控土拍和推盘节奏。
猜你喜欢
【法拍】上海新房，悄悄涨价了！
【热盘】均价8.18万，浦东顶流归来！「云璟」新品即将登场！
