2024年5月，广州市规划和自然资源局增城区分局印发《增城区村民住宅建设用地报批和规划报建工作指引》（穗规划资源增〔2024〕11号）。
该指引细则中明确了乡村建房的申请条件、所需材料、审核流程等，使村民在建房过程中能够更加清晰地了解自己的权利和义务。同时，也为增城区村民住宅建设提供了明确的用地报批和规划报建流程，确保了建设活动的合法性、合规性，避免了因程序不规范而产生的法律风险和经济损失。
结合相关指引文件，本文为您进一步阐述乡村建房的申请规划许可（建设用地审批、住宅规划报建）和批后建设监管两个阶段的流程指引。
申请人应先到属地镇（街）查询拟申请建房用地的现行规划及相关管控要求，在符合规划及相关管控要求的前提下开展住宅报建准备工作。
村民提交宅基地及住宅规划报建申请，其中，城镇开发边界外的村民住宅申请核发《乡村建设规划许可证》；城镇开发边界内的村民住宅申请核发《建设工程规划许可证》。符合一户一宅政策的村民应当持下列材料向具有集体土地所有权的农村集体经济组织提出申请：
①申请人及家庭成员的户口簿、身份证；
②农村宅基地和建房（规划许可）申请表；
③农村宅基地使用承诺书；
④村民住宅建设用地四至图；
⑤用地权属证明文件；
⑥房屋安全鉴定报告及备案材料（申请加建、改建、扩建的项目需要提供此项材料）；
⑦设计单位出具的结构安全说明（申请加建、改建、扩建的项目需要提供此项材料）；
⑧房屋现状四面的外立面照片（申请《建设工程规划许可证》需提供此项材料）。
农村集体经济组织应在收到村民申请材料后，组织会议讨论审核。审核通过后，将村民申请和审核情况在村、社显要位置及建房用地现场进行公示，不少于7个工作日。公示无异议或异议不成立的，村委会（村集体经济组织）出具公示情况报告，并在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》签署意见并盖章，报送属地镇（街）。
（1）建设用地审批
村民申请宅基地建房，可使用存量建设用地建设住宅，若拟建设用地涉及占用农用地，应办理新增建设用地审批手续。
①使用存量建设用地（指已办理土地使用权登记或依法取得建设用地批准文件：包括建设用地批准书、宅基地证；房地产权证、不动产权证书等的土地）建设村民住宅的，不需办理新增建设用地审批手续，住宅建设用地范围不得超出原证载用地红线。原证载宅基地面积不超80平方米的前提下，村民拟结合原宅基地扩大用地面积进行建设的，超出原证载用地红线范围的区域需办理新增建设用地手续。
②农村村民住宅用地涉及占用农用地的，由镇街依法通过“只转不征”组卷方式办理新增建设用地审批手续。
在进行新增建设用地科学选址后，由镇街收集上报组卷材料，经由市规划和自然资源局增城区分局、市规划和自然资源局审、市政府依次审批，审批通过后下达用地批复。用地单位收到用地批复后，按有关规定缴交耕地占用税（涉及占用农用地时缴纳），并提交用地批复范围内的平面布局方案予土委会审议，审议通过后由市规划和自然资源局增城区分局核发《建设用地规划许可证》。
（2）住宅规划报建审核
镇（街）建房审批部门收到报送材料及确认建设用地后，组织各部门进行联审联办，重点审查：
①申请人是否符合“一户一宅”政策；
②拟用地是否符合宅基地布局要求和面积标准并已经村社初审公示；
③用地是否符合国土空间规划和用途管制要求、是否完善建设用地审批手续是否涉及征收范围；
④申请人是否存在违法建设行为未处理。
符合条件的，属地镇（街）组织现场勘查并填写《现场勘察记录表》，委托测量单位进行放线、验线测量，测量单位出具用地红线及建筑控制线图，用于建筑方案设计。
镇（街）指导申请人选用符合建设要求建筑设计方案，建筑设计方案经镇（街）审核同意后，由镇（街）委托具有相应资质的测绘单位出具《广州市乡村建设规划许可放线测量记录册》。申办《建设工程规划许可证》的建筑设计方案需由测绘单位另外出具建筑工程设计要点审查报告。
镇（街）建房审批部门根据各部门联审意见，经现场踏勘无误，各项材料符合要求的，核发《乡村建设规划许可证》或《建设工程规划许可证》；对不符合要求的项目，作出不予许可决定，说明理由，并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。
▲乡村建设规划许可证
如房屋建筑工程的工程投资额在100万元以下（含100万元）或者建筑面积在500平方米以下（含500平方米）的，需前往当地镇街农村建房的管理部门，办理开工建设信息录入管理手续和提供“建房保险”，如房屋建筑工程的工程投资额达100万元以上同时建筑面积在500平方米以上的，需到区住房城乡建设部门办理建筑工程施工许可证。
工程开工前，申请人应向镇（街）申请组织测绘机构到现场进行放线、验线，镇（街）组织相关部门到场核查，待完成现场放线、验线后，方可正式开工建设。
▲现场放线打桩
工程施工至规划核实完成期间，被许可人应在工程现场显要位置张贴公示《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》及其所有附图、附件复印件，接受社会监督。镇（街）应组织巡查监管，巡查过程中发现违规行为，巡查人员应当坚决制止，并向城市管理综合执法机关和镇（街）报告。
住宅建设完工达到竣工验收条件后，申请人应持以下资料向核发建设规划许可证的部门申请规划核实。
①规划核实申请表；
②《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》文证编号；
③《广州市建设工程规划条件核实测量记录册》（该材料由镇（街）委托具有相应资质的测量单位出具）；
④《行政处罚决定书》及罚款缴交收据（属于违法建设并经处理完毕的，应当提交此项）。
审批人员登录“广州市规划和自然资源局一体化审批系统”，按规定出具符合建设规划许可的规划核实意见。
住宅建设完工并取得符合规划许可的规划核实意见后，申请人可按照《不动产登记暂行条例实施细则》《广州市不动产登记规程》等相关要求，备齐相关资料后，向区不动产登记中心申请不动产登记。
▲不动产权证书
乡村建房的流程推进
离不开多方组织的联动配合
随着城乡一体化建设不断发展
乡村将向着更加先进
更加发达、更加美丽的目标努力
同时，也将给乡村振兴工作
带来新的机遇和挑战
在“百千万工程”的引领下，市规划和自然资源局增城区分局将进一步推进乡村建设，强化新建农房规划管控，提升乡村风貌，持续改善农村人居环境，助力乡村建设更加宜居、生态、和谐的环境，促进增城区乡村经济的全面发展，为实现乡村振兴战略目标贡献规划资源力量。
