01 项目概况
徐泾镇徐盈路西侧地块开发项目位于上海市青浦区徐泾镇，为上海市轨道交通17号线徐盈路站车辆段上盖综合开发，在“虹桥商务区”的辐射范围内，距离国家会展中心较近。定位于宜居宜业的都会国际生活住区，产品涵盖住宅、商业、办公、社区配套等全生命周期全品类产品。
项目在9米高地铁车辆基地顶板上进行上盖物业开发，板地总用地面积约17公顷，总建筑面积约53万平方米，计容建筑面积约37万平方米，其中住宅约10万平方米，商业约10万平方米，办公约9万平方米。作为上海万科首个地铁上盖综合开发项目，首次提出“天空之城”理念，旨在将项目打造成“三好住宅+城市配套服务商”的都会生活共同体。
/ 项目整体鸟瞰 /
/ 天空之城 /
/ “夹芯”式地铁上盖开发 /
轨道交通17号线是已建成的重要线路之一，是中心城区向青浦新城地区的辐射线路，不仅强化了中心城区向外围的交通辐射功能，还串联了朱家角、青浦新城、徐泾镇、国家会展中心、虹桥枢纽等重要地区。
/ 轨道交通17号线站点 /
02 项目背景
青浦区作为上海国际大都市的重要的西大门和后花园，目标是发展成为与生态环境相协调、与都市发展相匹配的绿色工业区、休闲旅游区、特色居住区和现代农业区。项目所在的徐泾镇，作为上海西部近郊的“经济重镇”和青浦区发展高新技术的先导区，目标是建设成为国际水平的高档居住区和现代化的镇区中心。
基地位于东翼中心区域，紧邻西虹桥商务区与赵巷商业商务区，不仅为两大商业商务区提供服务与支持，还与两大商业商务区共同组成衔接上海市中心与青浦核心城区的连接点。
/ 青浦区一城两翼规划构架 /
上位控制性总体规划对项目的启示：
• 项目位于国际品牌商贸圈宜居大社区及枢纽、会展、商贸服务配套区两大以目的型消费为主的中间过渡区域；
• 周边规划了大量动迁住宅以及老城成熟的居住人口，为项目带来了一定的商业人流；
• 依托项目自身的住宅量及周边未来居住社区，需要配置大量社区配套，以满足周边的基本生活需要；
• 项目定位弱化城区区域功能，强调社区区域型功能，商业的定位不适合再采用目的型消费，宜通过轨道交通优势打造高品质的集娱乐、购物体验为一体的休闲型综合社区商业中心。
03 设计难点
交通上板困难——板地在距离地面9米高度，机动车及行人如何从地面便捷高效地到达板上，是设计的难点也是重点。
消防各自独立——项目建设周期长、规模大、业态多，且建筑分区多。同时板下地铁车辆基地为工业建筑，板上为民用建筑，不同的建筑体系必然带来不同的消防标准和要求，不能存在互相串通的情况。
振动噪声干扰——板下地铁进、出库不仅会带来振动和摩擦噪声，还会沿竖向构件、盖板开洞等传导至盖上，对上部物业造成振动和噪声干扰，影响环境品质，需采取相应措施降低干扰。
上下柱网对位——在地铁车辆段上部进行物业开发，结构面临的首要问题是板上柱网的规则性、小跨度与板下柱网的杂乱性、大跨度之间的不匹配。尤其在咽喉区，为顺应地铁轨道走势，柱网极不规则；即使在停车列检库和车辆检修库，柱网较为规则，但跨度较大（一般13~18米），仍无法满足上部结构的使用要求。这种情况下，势必需要进行结构转换，将适应车辆段使用要求的下部柱网转换为适应停车、居住要求的上部柱网。
/ 咽喉区柱网与上部住宅的关系 /
上部开发预留——上部物业开发通常滞后于下部车辆段建设，上部结构就会面临开发不同步导致的设计预留问题，因此在进行下部设计时，应对上部任何可能的功能、位置、高度进行结构预留，同步还需考虑经济性。
机电管综落位——针对项目特点，地下车库实际位于室外地坪以上，所以通常的机电管综路由均不适用，如电业KT/PT站如何设置、板上雨污水如何排放、消防及生活水泵房如何设置、车库补风排烟如何设计、跨缝管线如何布置等。
04 项目理念
项目以“天空之城”为设计理念，利用地铁车辆基地顶板作为地面，化劣势为优势，与地铁高架车站无缝衔接。通过地铁的强大运输力，带动盖上各业态活力，真正实现公共交通指向型智慧城市开发。
/ “天空之城”设计理念 /
05 特色亮点
功能丰富、布局合理——临近轨交站点上盖区域布置核心商业区，上盖南侧沿河及靠轨交站东北角布置小高层住宅组团，地块西侧唯一白地布置相对独立的高层住宅组团，河岸南侧布置少量住宅及配套设施。依托于盖上丰富的功能设计、合理的空间布局，各业态穿插融合，形成多元生活场景。
/ 多元生活场景 /
开发与交通设施规划一体化——项目充分响应了轨道交通建设和土地开发联动的政策，城市的开发建设与交通规划并行，进一步加强生活、办公社区连接公共交通的一体化建设，提供除机动车外更多的出行选择，鼓励公共交通、慢行等出行方式。借助于Y型立体道路及天桥，实现人车分流，确保行车通畅，并设计以地铁为核心、毛细血管般触及各地块内部、便捷的慢行交通，为人们提供高效流畅的通行体验。
/ 高效流畅的通行体验 /
/ 立体流线综合分析 /
/ 通过立体道路及天桥实现人车分流 /
/ 地铁站厅层与商场无缝衔接 /
消防设计板上板下各成体系——消防设计采取板上、板下各自成体系、独立设计运行的原则，在总体上实行只监不控、信息互通的总体政策，保证超级综合体的正常高效运行，消防信息最快传达无死角。
/ 板上、板下消防体系各自独立 /
竖向设计匹配功能需求——车辆基地内停车库、检修库、试车线等功能对应的顶板标高不尽相同，为项目提供了有趣的垂直设计逻辑，地铁人流最集中的9米标高车站成为了架空部分的“首层”，再借助下部车辆基地顶板高差丰富空间形态，结合多种结构转换空间，自然衔接片区内各业态。具体到各区域，商业、办公、住宅分别抬升9米、15米、18米，高差使项目拥有多种不同标高的到达系统，各业态既相对独立，又不至于完全割裂。在住宅区域，架空空间除停车外，亦规划了独立的人行动线，为居住者提供了社交活动的场所。
/ 竖向设计 /
减振降噪保障盖上品质——为切实应对轨道噪音与振动的潜在影响，消除地方政府、社区、未来业主的顾虑，特别聘请了不同领域的声学顾问团队，携手合作，对振动和噪声源进行了全面分析，采取了从声源、传播途径到受振体全方位的环境控制措施。例如：针对列车运行，下部的车辆基地采用了较大半径曲线线路、重型无缝的钢轨等措施，隔断或减缓振动对上盖物业的影响。同时在竖向结构上，通过设置大板与上盖物业的转换层，运用减振支座，试车线与咽喉区进行全覆盖设置于大板下部等设计，有效减缓了列车产生的振动与噪音的传播影响，保证了上盖区域的完整性与高品质。
集约型设计助力高效节能——项目基本规划理念为空中造城、节地高效、城市空间复合利用。同时作为一个上盖综合开发的TOD项目也采用了绿色交通系统，直接对接轨道交通，人、车、地铁设定不同的标高。同时，本项目也是预制装配式上盖项目，集约资源，省时省心。总部办公采用钢框架结构，全装配式建筑，满足规范单体装配率不低于60%要求；住宅采用预制外墙、楼板、凸窗、阳台及楼梯等构件，单体预制率均满足规范不低于40%的要求。
隔震转换应对市场变化——下部车辆段采用大截面的框架结构。当上部结构同样为框架结构，如车库、办公、商墅等，可采用结构“硬转换”，即在下部框架柱顶设置转换梁，支撑上部结构的框架柱。当上部结构为剪力墙，在各住宅单体下方采用“结构隔震”技术，将上部结构和下部结构之间的“硬性连接”切断，代之以隔震橡胶支座。隔震橡胶支座有强大的竖向承载力，可承担上部结构的重量；同时具有极小的水平刚度，可以通过较大的水平变形，减小上部结构的地震作用，起到“隔震”的作用。隔震结构和非隔震结构在地震来临时呈现不同的形态。
/ 隔震结构与非隔震结构的区别 /
/ 层间隔震技术 /
针对开发不同步引起的预留问题，设计时考虑荷载包络，预留上部物业各种开发的可能。同时考虑经济性，仅对停车库框架柱进行预留，停车库顶板正常设计；并在一定范围内预留上部建筑，其余区域仍按普通建筑设计。
/ 结构隔震转换预留示意图 /
预留管廊确保机电管综落地——同步于车辆基地顶板工程，一体化预留了机电综合管廊，服务于远期盖上开发机电综合管线。
/ 机电管廊预留 /
舒适宜人的空间设计——中央广场为商业主要户外公共空间，适宜的尺度及精心设计的停留空间使之成为本项目最重要的视觉及空间特色。办公楼采用东西向体块错动分割体量，与周边建筑形态相协调，通过采用玻璃和金属材料创造出纤细挺拔形态的构件，实现简约高雅的立面。裙房部分与商业连为一体，流线型的退台空间匹配商业形态，整体统一。
/ 通过错动优化办公楼体量 /
/ 办公大堂及办公空间设计 /
/ 办公立面细部设计 /
社区门厅作为重要公共出入口，景观设计简洁明亮，突出重点，运用趣味性的台阶引导住户拾阶而上，巧妙化解高差。穿孔铝板与洗墙灯的组合使建筑与整体背景更加融合。灯光采用暖色调，温馨而醒目，犹如照亮归家路的一盏明灯。
/ 住宅公区趣味性台阶巧妙化解高差 /
/ 住宅公区犹如一盏明灯 /
住宅公区室内材料及家具与住宅统一，旨在打造如家一般的温馨氛围，提供舒适、放松的体验。
/ 住宅公区像家一般的温馨氛围 /
住宅小区内部设计有70余种丰富花草的植物园，平坦开阔的儿童活动场地等，用心打造成一座“空中花园”，建筑融合其中，绘成一幅绿色生态的生活画卷。
/ 住宅公区室内如家一般的温馨氛围 /
06 项目后记
项目凸显了“车辆段用地”的区位优势，引爆了轻轨车站的步程辐射多功能效应，挖掘了车站周边被分割地块整合而产生的社会经济价值，造就了“车站+公共生活”为核心的城市立体复合社区，受到社会和业界的高度认可。
轨道交通上盖项目具有提升城市土地利用率、优化城市公共空间、弥补城市轨道交通建设成本等多种优势，但同时由于其涉及的政策、建设单位、施工程序等相较普通项目更复杂，因此在面对这类项目时还需更加审慎且具有前瞻性，我们相信在未来这一新的建筑类型必将为城市发展提供更加多样且可行的选择。
该项目实现了有价值的探索和应用，形成引领TOD深度发展的“天空模式”，呈现给大家一个完全不同的车辆段地区，一个充满生机和活力的TOD社区公共生活中心，也为后续的TOD开发提供了借鉴意义。
项目信息
项目名称 | 徐泾镇徐盈路西侧地块开发项目
项目类型 | 车辆段上盖综合开发
建设单位 | 上海广欣投资发展有限公司
用地面积 | 17万平方米
建筑面积 | 53万平方米
建筑高度/层数 | 80米/盖上16层
设计/竣工时间 | 2018年/2022年
设计单位 | 华建集团华东建筑设计研究院有限公司
项目获奖 | 2024年度上海市优秀工程勘察设计项目评定住宅与住宅小区设计项目一等成果奖
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