近日，不動產調查公司KANTEI發佈的最新市場數據顯示，東京23區的二手公寓平均售價已達到8053萬日元，比上月上漲3.9%，這是均價首次達到8000萬日元水準，東京房地產市場依舊火熱。但仔細分析數據，不同地區的表現還是有不小的差異。
在東京23區內，市中心的中心6区（千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、澀穀區）無疑是投資者關注的焦點。這些區域因其成熟的基礎設施、高端生活環境和便利的交通條件，持續吸引著財力雄厚的投資者。
數據顯示，這些核心區域的房價比上个月继续上漲5.1%，達到了1億3407萬日元。
而據報告顯示，核心區域的增長已經持續了20個月，這反映出投資者對中心房產的信心依舊強勁，以及對資產保值的強烈需求。
KANTEI的高級研究員高橋雅之指出，未市中心的公寓市場主要由投資者等資金充裕的買家支撐，價格仍在持續上升。但市中心與周邊地區的價格差距可能會進一步擴大。
而這一趨勢不僅是投資者的資金支持，也與部分買家希望將現金轉化為房地產以應對繼承問題相關。同時，面對全球經濟的不確定性，將資金投入到穩定增值的房地產已成為許多人的策略選擇。
與市中心的活躍市場相比，東京的周邊地區顯得相對疲軟。
從24年前期開始，城南和城西地區的房價持平，而副都心4區和城東地區則自24年後期開始增長趨勢逐漸變得平穩。
這樣的市場表現，部分是由於日本銀行在2024年3月取消負利率政策、7月利率上調後，貸款利率的上漲對這些地區的實際需求買家造成了影響。
許多潛在買家因擔心貸款成本增加而猶豫不決，導致周邊地區的購房需求乏力。相比之下，市中心區域因主要購房者為資金充裕人群，包括財力雄厚的海外投資者，直接全款購房而不需要貸款，因此受到利率變化的影響相對較小。
許多地產分析師認為這並不會對房地產市場造成顯著影響，但有些投資者在實際操作中还是面臨著更大的壓力。
舉例來說，購買一套1800萬日元的投資用中古公寓，年租金收入為90萬日元，支付100萬日元作為首付款，其餘1700萬日元以1.5%的利率貸款、30年等額本息還款，扣除管理費和固定資產稅等運營費用後，稅前淨收益為72萬日元。在1.5%的利率下，每年還款額約為70.8萬日元，投資者仍有盈利空間。然而，當利率升至1.75%時，每年還款額將增至約73.3萬日元，淨收益將無法覆蓋還款，投資者就面臨赤字風險。
這變化雖小，卻足以令一些本身資金實力不是很強勁的投資者重新評估風險，而作為他們購房目的地的地區房價因為供求關係而變得並不突出就是很容易理解的邏輯了。
自2008年雷曼危機以來，東京的投資用公寓市場經歷了一輪接一輪的上漲，吸引了眾多投機者和長期投資者。然而，在當前市場環境下，敏銳的市場觀察力和選房眼光顯得更加重要。畢竟李嘉誠說過：“決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”
眼下，東京的優質地段房產已成為炙手可熱的資產，競爭異常激烈。同時正值日元匯率處於低位，祝大家都能在市場中抓住機遇，在未來的不確定性中搶佔先機，實現資產的大幅升值。
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