笔者于2019年初对18年全年楼市做了个总结，回想下已经过去了6年，这6年内的海安楼市走势大致走向，今天做个简单的测评。
以下是18年海安各小区均价，是按照毛坯进行参考性统计，现在再看看各中介朋友圈，真是一个月一个价，价格是否已经接近？ 2018年也是全年同比往年涨幅较快的一年，均价上浮30%-35%，全年同比17年年涨幅近2000元/㎡。
1：17年-18年两年，海安楼市新上市楼盘少，14年-15年海安土地出让减少至百分之42-46%左右，土地供应量的减少也让在售楼盘存量房供应不足，房源紧张。
2：17年初各地来海的炒房团的加入，18年逐渐有外地购房者开始抛盘，本地人急需二手现房，开始接盘。
3：全国二胎全面放开刺激潜在购买力，为各地房地产市场带来强有力的增量购买力，17年全国出生人口1700多万，18年出生人口1500多万，往后逐步减少，而23年出生人口只有900多万，相比17年人口出生率只有一半多点。
4：2018年5月省政府下发海安县撤县设市的通知，设市后进一步加快城市建设，海安南西北每个方向都在规划城市建设和增加新盘建设，新盘开始大批量上市，新房备案价加速拉升，21年的时候城北的中骏世界城高层毛坯备案均价达到12500元/㎡，城东的龙信晏园高层精装修达到14500元+/㎡，山河宸院高层精装修达到14500元+/㎡，这三个地方可都是海安城区的边缘区，现在再看看这3个小区的二手房价......
1：23年海安放缓了土地出让速度，全年土拍约10多个地块，基本由海安地方国企城投托底拍下，基本也未开发建设，房企也基本不敢随意拿地自主开发。
2：20年下半年和21年上半年是海安房价最巅峰的时候，也是土拍出让最高的时候，房企都抢着加价拿地，有的限价楼盘低于周边二手房价格，出现了倒挂的情况，购房者排队摇号购房的火爆场景，可以去翻翻各楼盘的前期宣传。
3：现在各楼盘去化率低，很多交付后都不能清盘，期房变成现房卖，开发商为了回笼资金，打折卖，抵给工抵房卖，进一步拉低了前期销售均价，目前海安究竟有多少新盘未售的，月备案套数的数据有多少不得而知，只有官方公示，我前期统计过，海安23年-24年待交付的新盘套数约1.5万套。
4：二手房库存，24年春节过后，二手交易出现了小阳春，咨询的和购买热度明显上来了，但基本都是“以价换量”，一些特价捡漏房源一出来基本会出现秒光现象，同小区房源，你不比人家便宜，你就很难立马出手。
5：所谓的房价拐点，个人看在2025年，前提是24年海安要控制土地出让，消化现有新盘去库存，若继续土拍甚至降低出让价格，那还会加快房价跌幅速度，碗里的锅里的还没吃完，就立马再做饭，肯定消化不了。
6：购买力的下降，现在除了刚需和改善型的，基本没投资客，大部分该买的都买了，撑不住要卖的要脱手的正在进行中，大部份高价入手的还在还贷中，相比21年排队摇号购房的火爆场景短期内不会再出现，因为跌怕了，集中观望中。
7：品质新小区和优质物业的新小区和老小区拉开差距，近期“以旧换新”的政策让一部分实在卖不到房子的客户带来了一丝期待，具体划不划算，那就看个人了，品质差物业差的小区必然卖的多，人生短短几十年，谁不想更好？
8：期房慎重，期房慎重，尽量考虑半年内要交付的准现房，楼市下行，交付品质和交付时间不能有保障，眼看为实，注意下不能及时交付的楼盘。
