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房贷利率，还有下降空间？

财富 2024-10-31 12:35 河北

在10月25日，国内存量房贷利率开始普遍下降，调整幅度各异，部分贷款的利率下调近130个基点，而少数则下调30个基点。

值得注意的是，部分贷款并未调整，最终每个人的执行房贷利率也有所不同，范围从3.9%到3.5%不等，这主要取决于贷款的重定价日。

根据房贷合同，基准利率按年调整，通常在每年的1月1日或约定的重定价日进行。

以最近一次房贷利率降息为例，10月21日央行宣布将五年期利率下调至3.6%。

如果合同规定的重定价日是11月1日，贷款人将在11月享受降息的好处，并同时受益于今年前两次降息，累计降幅可达60个基点。

若合同规定每年1月1日调整，则这60个基点的降幅需等到明年才能生效，因此那些房贷利率降至3.9%的人也无需担心，明年整体将统一降至3.3%。

目前，除了一些一线城市外，许多重点二线城市的新增房贷利率已降至二字头。

三线城市的情况更为明显，例如杭州首套房贷利率为2.9%，南京为2.95%，青岛同样为2.9%。

这意味着在降息后，存量房贷与首套房贷之间的利差约为0.4%，相比之前的1.3%至1.5%大幅缩小。

降低存量房贷的主要目的是减轻居民负担，促进消费。

央行预计，此政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，每年可减少家庭利息支出约1500亿。

实事求是地说，这一措施也受到现实经济压力的推动。

虽然无法确定提前还房贷的人数，但可以观察到房贷存量规模明显缩减，具体有多少房产出现断供也无从得知，但银行在对待断供问题上已不再强硬，而是采取冷处理的方式。

尽管房地产风险的具体程度仍不明确，但显然，房地产已成为经济发展的主要拖累。

尽管存量房贷利率的下调对家庭资产贬值的影响微乎其微，但在收入压力下，这一减省对现金流仍然具有重要意义。

然而，目前的房贷利率依然偏高，需进一步显著降低。

若要设定一个合理标准，应与十年期国债收益率持平，即2%左右。

金融部门向实体经济让利应成为大趋势，但令人意外的是，某些地区的房贷利率非但没有下降，反而有所上升。

例如，广州的多家银行接到通知，要求商业房贷利率不得低于公积金贷款利率，导致许多银行提高利率，缩小了房贷利率的优惠幅度。

在10月21日央行降息之前，广州部分银行的首套房贷款利率已接近公积金贷款利率，差距仅为四个基点，减幅达96个基点。

央行降息25个基点后，理论上广州大部分银行的首套贷款利率应低于公积金贷款利率的2.85%。

当时有媒体报道，广州最低房贷利率已降至2.63%，至少六家银行的首套房贷利率低于公积金贷款利率。

由于出现利率倒挂，市场普遍预期公积金贷款利率应很快再次下调，但结果令许多人感到意外，公积金贷款利率不仅没有下调，多个城市的最低房贷利率反而上升，导致首套房贷款的优惠幅度显著收窄。

以广州为例，之前首套房贷款利率可在基准利率基础上优惠80至96个基点，如今只能优惠约65个基点。

同时，武汉、南京等城市的房贷利率也相应调整，江苏地区也有网友接到通知，新发放的房贷利率下限统一为2.95%。

例如，南京之前的房贷利率为-97个基点，而现在已上调至-65个基点。

武汉的房贷利率也因商业房贷利率不得低于公积金贷款而上涨，这种情况显得颇为尴尬。

公积金本应是福利性质的普惠性贷款，但如今却成了房贷利率下降的障碍。

公积金利率的2.85%已成为当前房贷利率的下限，那么公积金利率就不能降吗？

遗憾的是，公积金利率很难进一步下调，已没有多少下降空间。

如果再降，运营压力将大幅增加，甚至可能面临难以维持的局面。

这是因为公积金制度相对滞后，存在严重的孤岛现象。

全国的公积金资金无法统一管理，300多个公积金管理中心各自独立运作，资金使用效率低下。

可以说，公积金在房地产发展中的角色正日渐弱化，其存在的意义也逐渐减小。

关于公积金的现状，可以从官方发布的全国住房公积金2023年年度报告中获取一些关键信息。

根据报告，国家机关和事业单位缴纳公积金的职工人数为4835.9万人，占比27.71%。

国有企业的实际缴纳职工为3054.97万人，占比17.5%。

城镇私营企业的实际缴纳职工为4449.85万人，占比38.56%。

由此可见，机关事业单位和国企的缴纳人数超过45%，成为公积金的主要来源。

此外，机关和国企的公积金缴存比例通常为12%，而其他私企则多为5%，甚至通过降低缴存基准薪水可以更低。

因此，对于公积金，不同人群的获得感差异显著。

对于国企和事业单位的员工来说，他们每月缴纳一定额度的公积金，单位也会进行相应的补贴，并且这部分缴存是免税的。

有人算过，最高免税收益可达到3000多元，这相当划算。

不论是将来提取这笔公积金，还是用来贷款购房，都是稳赚不赔的选择。

然而，对于另一部分收入本就紧张的群体来说，每月还要为看不到希望的事情而减少数百上千的工资，显然很多人对此并不愿意。

在这种情况下，公积金并未发挥预期作用，反而成为了许多人的负担。

同时，由于提取公积金的不便，导致提取率特别低，余额却异常高。

根据2023年的数据，大约有1.74亿人缴纳公积金，总金额达到3.5万亿，但仅有7620万人提取了公积金，提取金额仅为2.6万亿，这也是历年来提取公积金最多的一年，比2022年多提取了5000亿。

统计显示，中国职工累计缴纳了29万亿公积金，但仅提取了19万亿，留下了约10万亿的结余。

如此巨额资金被闲置，查看个人公积金账户的人会发现每年的投资收益极低，仅约1%左右，几乎可以忽略不计。

根据报告，2023年公积金的增值收益率仅为1.4%，九万至十万亿的资金只赚取了1440亿的利息，显示出投资的保守性。

此外，公积金还对地方财政造成了很大压力，毕竟地方公务员主要依赖地方财政供养，而现在全国各地普遍出现不同程度的财政赤字，土地财政也到了尽头。

地方财政目前面临极大压力，加上经济环境不佳，增收困难，节流和削减政府开支势在必行。

更为关键的是，随着商业贷款进入低利率时代，公积金贷款的最大优势也随之消失。

以往，使用公积金贷款购房相对于商业贷款有约2%的利率优势。

即使公积金贷款的申请难度大、手续繁琐、放款慢且额度低，还有部分房企不接受公积金贷款等缺陷，许多人依然愿意缴纳公积金。

然而，现如今公积金的利率优势不再，有多少人愿意继续缴纳呢？

有人认为，公积金制度是个人交多少，公司也得交多少，存入公积金账户的钱归自己所有。

即使存在一些限制条款，比如在工作期间无法使用，退休后仍可以提取全部金额，但如果取消公积金，老板也不会相应提高工资，实际上会失去这部分收益。

持有这种想法的人可能不明白“羊毛出在羊身上”的道理。

没有哪个企业会不把公积金支出计入员工成本。

除了体制内，其他行业的人工成本无不受到市场竞争的影响。

如果取消公积金，虽然老板可能不会立即提高工资，但市场调节会迅速填补这一空缺，毕竟在支出不变的情况下，同行企业可能会提供更高的工资。

那么，主要的中低层员工会如何选择？

答案显而易见。

损失的主要是体制内的人员。

因此，禁止商业贷款利率低于公积金，其实只是为了掩盖公积金制度的问题，实际上是在保护公积金的资金池，确保公积金中心能够继续吸引资金流入。

如果公积金制度不进行改革，最终只会损害公众的利益。

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