房产投资，一般先考虑居住功能，也就是能自住更好，要不然就是能出租，市口好一点。作为投资用房时，主要为了赚收益，也就是期待增值，然后能附带收点租金。
房产属于不动产，不大容易兑现。所以你投资房产时，好歹要考虑下房地产的行情，当下是不大适合投资房产的，除非你愿意等待较长时间比如5-10年的反弹周期，并且大致能捕捉到周边房价行情的最低点附近入手。如果你可能最近一两年会急等着钱用，则不是太建议将买房作为投资的首选。
买房也要看是新房、次新房还是老房子，是否装修，周边有否产业和人流量，同时要看交通和生活便利性。更要考虑自身的首付比例，现金流和还贷能力。等等。
当然，本来还有个购房资格问题的，现在不需要考虑太多了，因为大多数城市连落户条件都已经放宽到了往届中专生可落户，足可以看到为了落户而投资一套房产的必要性，已经大幅下降了。
在未来3年内，你投资房产，带有一定的冒险性，很可能也租不出去，更可能无法脱手，因为买房已经不是最优的投资首选标的。
假如你钱多了没地方放，那就买大城市尤其一线城市的房产，好歹掉价不会那么快。如果是投资外地的房产，首推离你老家最近的一线城市，然后你老家的省会，再次是你的工作所在城市，接着则是你老家的县城市中心，最后才是异地小城市。
人往高处走，水往低处流，投资房产跟投资你的劳动力时间（打工）的道理类似，尽量不去毫不相干的远方小城市，不但很难增值，而且租不出去，更难于管理。
我们群友就有不少在上海工作也买了首套房的，他们过去十年内一直钱多得想投资第二套房产。但是上海买第二套不但资格不够，钱也不够，遂就在青岛、烟台、南京、南通、嘉善等地投了一套房产。而且他们大多听信销售的巧舌如簧，买啥有前景的地产尤其养老地产、海边旅游地产等等，以40-50年的产权公寓、商铺、民宿、写字楼为主。
很可惜，基本都被一房多卖，损失大半。想维权难如登天，好几位去当地找开发商算账时，被抓进去待了1周-2个月不等，回上海后连手机也被监控了。他们遂用手机小号跟我联系，说手机大号只讲场面上的话。我就觉得他们鬼鬼祟祟的，其实鬼鬼祟祟的还不是一个人，而是好多个。
这些人中最终赚了钱的，也没那么糟糕的一房多卖、需要维权经历的，主要是买了昆山和太仓以及苏州市区的70年产权房产的。除此之外的，基本都是亏的。
以上上海群友和我身边职业经理人的真实案例，很多个，这还是在上海投资周边知名小城市，距离也不算远。你要是投资上千里之外的三四线甚至十八线山沟沟里的40年产权的房产，那就基本是血本无归了，多年后你能收个20-30%的零头回来，也就谢天谢地了。
随意投资异地小城市的商业房产，其亏损比例不亚于你长期炒股，亏了一大半是平均水平。其实即使你买70年产权的房子，也过了普涨年代，当下的2025年也不值得投资，一买就亏。
因此，如果你要买外省的房产用来做投资，我建议你谨慎，很多就是骗局。当然，具体情况具体分析，我们来看下今天的星友“努力的鱼儿”的经验分享。
“幽哥好，我江西县城的，”
江西县城近百个，我就随便例举一个，比如你老家在江西的鄱阳县，我有几个职场徒弟就这里的，有亲切感。
“在18年时投了20万给搞房地产开发的同学，”
7年前，你拿出20万闲钱，加入了同学的投资计划。你的同学主要做房地产项目的开发。那时候房子倒是能投资，但已经接近最高点了，如果你2018年短期持有房产比如到2020或者2021年卖了，虽有税费，但还能小赚一点。
不过不知道你的同学帮你投资的是什么项目。20万元用来投资房产，好像金额也稍微少了点，你查下是不是被你的同学集资购房了。再查下房产证上有没有你的名字，我估计大概率是你的同学及其家里人的名字，他们帮你代持。
“他在贵州都匀开发底部是商业，上部是公寓（40年产权），”
不得了，上海的公寓你都不能买，买了就亏，就更别说一个叫“都匀”的贵州省小县城了。
全国人均GDP大概9万元，你跑去经济发展水平只有全国一半的地方去投资？
这里人均收入更低，才1.85万元。全国平均水平是人均可支配收入4万块每年，尽管已经很低，但那也是都匀的2倍还转弯。
你难道不知道越穷的地方越难赚钱吗？
你实在有钱投资，首选是离你最近的一线城市上海，也只有500多公里，接着是离你两三百公里的二线城市杭州，接着是你们的省会南昌，第四是你老家所在的地级市景德镇市，然后可以投资你老家鄱阳县城的房产。
没想到你投资了上千公里之外贵州的一个县级市，大概率还是个郊区，某个文旅项目中的公寓房。你应该买70年产权的住宅，而不是40年产权的公寓。
你大多数选择方向都是逆流而动，大概率很难赚到钱了。我估计你是有意参与这个男同学的投资项目的，你上学时就喜欢他，他当时是个帅哥，而你现在是个管钱的少妇。你投资他的项目，应该是有些侥幸心理的，知道大概率不会赚多少钱，加上被男同学一顿虚夸和忽悠，你就答应了。
不管如何，我建议你立马兑现，尤其要问你的这个男同学要回投资款，能要多少是多少。当初学校里的喜欢不是真爱，都毕业多年了，而且这个同学现在有诈骗嫌疑，他很有可能已经忽悠了十几甚至几十个同学的20万了。
“这二年给回了4万，本金还有16万，说打本只能让时间来了。公寓卖的不好，30％的销量。”
果然，公寓只卖了30%，后面70%卖不掉了，但是关键你也没亲眼去看下你这20万买的是什么房子，产证如何，你完全听他信口开河。
其实他80%可能是啥也没投资，就骗走了你的20万假装去帮你买了贵州都匀某个地产项目的公寓房，这是忽悠你的。他知道你会催着要收益，于是他花了几年陆陆续续给了你4万块，算作你的公寓的租金收益。
后面的16万他就不大会还给你了，他掌握了一个度，知道你不至于因为这16万去告他。如果你不答应，则他会继续再给你1万，不行再来1万，每年还你1万，直到比如还剩下10万就不还你了，因为届时已经是2028年，你会想“已经是十年前的事情了，再说投资总有风险，算了”。他直到试探到你的底线。
他当然也有20%的小概率，确实也用你的钱投资了具体的这个都匀的项目，但确实亏了。可惜他一房多卖，一套房同时卖给了10个你这样的同学和熟人，他是很容易操作的，这就是200万。每个人他只要拖着慢慢还4万即可，他就赚了大致160万。
这就是一个骗同学钱财的短篇小说《以公寓之名》。一房多卖还算好的，还有更差的，这位同学已经问上百个同学、熟人各筹资了20万-100万不等，均值40万，每人他都获得了16万-80万不等，他从同学身上人均获益32万。100个同学，他就赖着3200万成了自己的钱，他现在实际上早就发财了。
以上可见，坑消费者的主要还不是开发商，而是同学！
“现在我是拿间公寓自己联系当地中介高佣金想办法卖呢，也可能砸手里。”
你就别自己忽悠自己了，你的同学根本拿不出公寓给你。再说20万已经还给你4万了，剩余的16万不可能买到1套或者2套公寓。你也社会经验相对丰富了，怎么会如此轻信什么公寓投资谎言呢？
当然，你就将计就计，装傻问他要1套公寓即可，先要到再说。等他给你公寓，你再想办法去卖；等他拿不出公寓，你再问他要回20万本金就不再烦他了，算了能要回16万也就够了。
“还是慢慢等同学自己卖有就分些给我呢，没遇到过这种事，希望幽哥解答，感谢！”
你先问下同学不还你剩余的钱，大概多少数额你不至于去告他？如果是10万，那他会在接下来的几年里陆续再还你6万块，后面就不会再还你了。
你的同学已经是此间高手，他也被其他开发商和“同学”尤其“师兄学姐”骗过多次，这才有了娴熟的手法用在你这个傻同学身上来。他的发财之道就是剥削同学的可投资现金，这些现金不足以买上海、苏州、杭州、南昌的房产，但这些同学又是喜欢买房赚钱赚租金的人，持有资金10-80万不等。你只是这100个同学之一罢了。
整体我的建议是，你先问他要房；大概率要不到房，则一直问他要钱，上门要钱，威胁起诉要钱，让你老公带着你的弟弟和几个男同学一起去问他要钱。你这钱是被同学坑的，所以最终你也依靠同学再要回来。要回本金就算了，也不为难这个同学，毕竟当初同学一场。
“19年才接触到幽哥，虽晚了些也是受益非浅的。”
19年已经不算晚了，我2018年才开始更新自媒体文章。祝你早日拿回钱！
也祝我们各位群友、星友和读者，不要冒然投资外省的房产，更不要轻信某个“同学”“熟人”好心帮你投资外省的房产，他们“良心好”，就为了让你赚钱、让你发财！
