这两天，楼市有一个比较重要指标的变化，引起了大家的关注。
国家统计局公布的10月份《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》里——
一线城市新建商品住宅销售价格，环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.3个百分点；
一线城市二手住宅销售价格，环比由上月下降1.2%转为上涨0.4%，是近13个月以来首次转涨。
有8个城市，二手房价格环比在上升，涨幅由高到低分别是：
北京（+1%）、杭州（+0.8%）、深圳（+0.7%）、重庆（+0.5%）、成都（+0.4%）、上海（+0.2%）、厦门（+0.1%）、武汉（+0.1%）。
（来源：国家统计局）
二、三线城市二手住宅销售价格，环比分别下降0.4%和0.6%，但降幅都有所收窄，比上月分别收窄0.5个百分点和0.3个百分点。
相比新房，二手房数据更能反映市场买卖的真实情况。
从数据来看，二线和三线城市价格环比降幅总体收窄，更重要的是，一线城市二手住宅在去年5月下跌以来，开始环比转涨，这在楼市的数据分析来看，是个比较重要的变化，有可能指向大家所期待的“回暖”。
从量上面来看，也是一片热闹。
10月份的数据：
北京，二手房成交量突破1.7万套，是19个月以来的新高；
杭州，二手房成交量9170套，环比涨幅51%，同比涨幅也有45%，也是19个月以来新高；
深圳，二手房成交量8269套，环比涨幅高达117%，同比涨幅122.5%，创下45个月以来的新高......
行情的这种积极变化，自然和9月份的时候，政策上提出“要促进房地产市场止跌回稳”脱不开干系，随后各大核心城市也扎堆密集发布了楼市新政。
用统计局发言人的话来说就是：
“随着相关政策落地见效，房地产市场的信心得到了提振，市场交易活跃，房地产市场向着企稳的方向迈进......从价格来看，10月份，房价回稳的迹象也在初步显现。对房地产市场后期走势保持乐观态度。”
（来源：财联社）
进入11月份之后，行情看着依然不错，上海二手房创下了今年以来单月成交量破万的最快纪录。
（来源：财联社）
无论从数据还是官方口径来看，看着像是楼市拐点就要来了，但小巴觉得，还是得先让子弹飞会。
首先，8个城市的二手房成交价环比上涨，但包括广州在内的其他大城市，二手房成交价依然还在下跌。
而且成交量还不能说就稳得住了，按照以往经验，高位成交起码维持半年，才可能会引发交易双方的预期改变。
根据广州市房地产中介协会统计，11.4-11.10这一周，广州二手房网签2678套，环比小幅下跌2.87%。
如果按照单周2700套的平均水平，11月广州二手房成交可能也能维持1万套荣枯线，但比10月要低。
（来源：广州房探）
而且，二手房的挂牌时长在11月没有明显减少，“以价换量”依然是二手房市场的总体特点。
如果只是“以价换量”，或者基于政策短期的效应，但是对房地产和对未来经济的预期没有实质性的转变，那么现在的“回暖”有可能只是昙花一现。
当然，确实可以看到监管在“促进房地产市场止跌回稳”上，已经出了很多招。
比如最近发布的关于房地产的减税政策，针对的颗粒度又更加细了，减交易成本，降持有锁定期。
对我们买卖直接影响的主要是两块：
1、契税，面积在140平以下的，无论首套还是二套，统一按1%税率；140平以上，按首套1.5%、二套2%缴纳。
以前是以90平为划线区分，并且90平以上的二套房，税率是3%。
2、增值税，北上广深一线城市，取消了普通住宅和非普通住宅标准之后，满2年就免征增值税。
以前是满5年才免增。
（来源：华泰证券）
这两块，之前都是房产交易税费大头，即便有换房意愿，看见这费用都得掂量掂量，犹豫犹豫。
比如一套500万的房子，100平：
契税这边，首套的话原先要交7.5万，二套要交15万，现在无论首套二套，都只要交5万，首套省下2.5万，二套省下10万之多；
增值税，非普宅没发票的，原先也要交26.5万增值税，现在满2年直接免了。
总价越高，省得也越多，这对于大城市几百万的房子，有置换需求的人来说，减少的成本是更可观的。
所以，这个政策更获益的人是谁？
主要就是有改善需求的人群，想买二套改善房的，然后还有一些想投资一线城市二手豪宅，获得投资回报的人，现在税负降了，持有锁定期也降了，流动性提高，这些之前还在观望的人，就可能会出手。
而且还很贴心的提到，虽然契税和增值税的减免，是从12月1日开始实施，但如果在12月1日前买了房子，还没申报缴纳契税和增值税的，可以等到12月1日之后再去申报，就能省下一大笔钱，妥妥的大礼包。
（来源：财政部）
可以看到，现在的调控越来越往改善需求，甚至投资客转向，为了增加入市人群，刺激的招越来越到深水区的味道了。
当然，对于一些投资客来说，在税负之外，也很关注价格能不能稳下来，但到底是短期反弹还是拐点真到，就如小巴上面所说，这个还要让子弹飞一会。
当下房地产的问题不只是房地产，还有很多方面的问题，比如整体经济形势怎么样，大家的收入如何，在收入大幅减少的情况下，即便房价跌了，也相对还是贵的。
不排除有部分城市在利好政策叠加下，走出小阳春的行情，但说房地产拐点已到，要抄底，却也为时尚早。
而无论是美国还是日本的经验，房地产市场恶化之后，都需要比较长的时间才能触底，“L型走势”这个判断，也意味着不会出现大幅反弹。
以后只有一些核心城市的少部分楼盘，才有可能做到大家心中对“涨”的想象。
【完·小巴PS】
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理财巴士发布时间 20241120
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