今天央行出房产利好了：降二套首付和存量房贷。
于是，我有一个北京朋友有点蠢蠢欲动了。他向我提了一个很有趣的假设：
如果我手头有200万，老老实实在银行做一年定存，收益率1.35%，相当于每个月到手2000出头。
但是换个思路，如果拿这200万买一套市区一居室，租金每个月少说4000，收益翻倍了，即使算上空置期也是赚的！
当我问到房子跌了怎么办的时候，朋友说：这房子我一辈子也不打算卖了，所以不考虑涨跌。只看收益的情况下，是不是买房投资更合适呢？类似于终身的年金险或养老金。
再激进一点，都不用拿200万那么多，只要每月的房租减去房贷后的净收益能跑赢银行存款利息，即使是贷款买房也是可行的。也就是说，按房贷利率3.4%来算，手头只要有140万就可以下手了。
胖胖按照这个思路，做了一下检验。首先是四大行定期存款利率（大额存单略高，不过大差不差），确实如朋友所说，利率很低。
图为四大行的定期存款利率
我们再来看看，朋友的预算能不能买到一套市区的一居室。胖胖把购房预算锁定在200万以内，确实筛选出不少符合要求的房子，比如北京三四环沿线。只是它们可能有一些缺陷，比如老破小。这样的房子，租金普遍在4000-5000之间。
图为北京四环沿线某小区的挂牌房价与房租
乍一看，好像买房的方案也很好。毕竟只要选好人口净流入城市，房子的租金长期看是上涨的，而银行利率却并没有那么稳。那会不会有什么风险呢？
说到风险，最大的风险莫过于：
收益下降风险：因政策或经济产生供需失衡，导致租金下降。
成本增加风险：出台房产税、征收房东个人所得税等，提升持有成本。
收益方面，尽量选成熟的区域、降低租金波动的风险，具体怎么选取决于个人的投资眼光。
成本方面：
1、房产税，目前房地产市场不景气，短期不太可能在全国范围内征收，不过我们也可以拿当前上海正在试行的标准做个参考，整体上影响范围上比较有限：
上海市个人住房房产税政策解读指出，对本市居民家庭自2011年1月28日起新购的第二套及以上住房和非本市居民家庭新购住房征税。计税依据为市场交易价格的70%，税率为0.6%，低价房税率可减至0.4%。人均住房面积不超过60平方米的本市居民家庭新购房可免税。提供换购房、成年子女首次购房等税收优惠。纳税义务自取得产权次月起，按年计征。
2、房东的个人所得税，属于「财产租赁所得」，目前税率为10%，享受了减免（为以后留下了调整的口子）：
财产租赁所得，适用比例税率，税率为20%，对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。
话说回来，凡是投资都会有风险。怎样及时识别风险、规避风险才是获利的关键。
朋友说，在选到合适房子的情况下，他会毫不犹豫选择房产投资。理由有3点：
1、他是做长期投资而非短期投机，钱投进去后不会轻易动用，因此只要收益合适，就可以入手。当然，如果能选择最合适的时机入手，将受益拉满肯定是最完美的。
2、房产税落地尚早、全面推广需要相当长的一个过程，有足够的时间应对，而且政策不会是突然一刀切。
3、在刚刚宣布延迟退休的今天，三十年后正是80、90后集中领退休金的时代，靠房子把退休的吃住问题安排得明明白白，这不是最好的养老方案吗？
你认同他的观点吗？换做是你，会选哪个方案呢？一起聊聊吧~
