物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
【条文主旨】
本条是关于物业服务合同的定义和物业服务人范围的规定。
【条文理解】
1999年颁布的《合同法》分则所规定的15种典型合同类型中并未包括物业服务合同。随着我国城市建设和房地产业的高速发展，物业服务行业迅速发展。《物业管理条例》对物业服务合同相关规则作出规定，但该条例的效力层次相对较低。《民法典》合同编回应我国现实需要，积极总结既有立法、司法实践经验，针对物业服务领域的突出问题，在典型合同中增加了物业服务合同，为物业服务合同提供了民事基本法的依据。
一、物业服务人的服务事项和业主的缴费义务
物业服务合同的内容是物业服务人提供约定的服务，业主支付约定的物业管理费即报酬。业主在物业服务关系中处于主导地位，是权利主体。物业服务人的管理权来源于业主将管理业务全部或部分委托给物业服务人进行管理。物业管理的目的是实现全体业主的最大利益。
（一）业主是建筑物区分所有权的权利主体
业主对其专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利。共同管理权源于共有权，业主不能放弃。物业小区集居住、服务、管理功能为一体，为提高居住品质，由业主组成管理团体进行自治管理和委托物业服务人从事专业管理系必然选择。业主有参加物业管理的权利，包括有权选聘或解聘物业服务企业、决定房屋维修基金的使用、对收费使用情况进行监督等。同时，业主亦有合理使用房屋和公共设施、维护物业的效用和价值的义务。
（二）物业服务具有管理的性质
《物业管理条例》第2条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”由于物业服务的内容涉及对物和秩序的管理，物业服务合同最初被称为物业管理合同，2007年《物权法》颁布，其条文规定中使用了“物业服务”的法律概念。实践中，“物业服务合同”的概念逐渐被接受。物业服务人的职能是对物业实施服务和管理，该职能系从业主受让取得。
物业服务人在物业区域内实施物的管理和人的管理。前者系对建筑物和附属设施的维修养护、环境卫生的管理维护，包括物业共用部位的维护与管理、物业共用设备设施及其运行的维护和管理、环境卫生绿化管理服务、专项维修资金的代管服务、物业档案资料的管理等。后者在于规范物业管理区域内的秩序，对区分所有权人进行社区服务管理，对业主和相关人员的行为进行管理，防止对建筑物不当装修、妨碍业主生活秩序等，避免危害公共安全、卫生和安宁。物业服务人还可提供专项服务和特约服务等，属于多功能全方位的服务管理。
（三）业主有支付物业费的义务
物业服务人与业主之间是服务与被服务的关系。物业服务人提供的服务是有偿的，其服务管理经费除自筹以外，还包括收取的服务管理费等。物业服务合同由业主委员会与物业服务人签订，业主委员会由全体业主选举产生，其签订物业服务合同也是根据业主大会的决议，即业主委员会是代表全体业主订立合同。全体业主承担业主委员会签订物业服务合同的法律后果，负有交纳物业费的义务。《物业管理条例》第7条规定，业主应当按时交纳物业费。根据国家发展和改革委员会、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》，物业服务收费是物业企业按物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。物业管理企业实行明码标价。[1]
二、物业服务人
物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
（一）物业服务企业
物业服务企业，是指符合法律规定，依法向业主提供物业服务的民事主体（市场主体）。我国法律要求物业服务企业必须是法人。《物业管理条例》第32条第1款规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”物业服务企业为物业服务区域内的公共事务提供综合性、专业性且具有公益性的管理和服务，应当具有独立承担法律责任的能力。
（二）其他管理人
其他管理人，是指物业服务企业以外的根据业主委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施的组织或者自然人，主要包括管理单位住宅的房管机构，以及其他组织、自然人等。《物权法》[2]将其他管理人与物业服务企业并列为物业服务的主体，赋予了相同的权利义务。聘请其他管理人对物业进行管理，是业主自治管理的一种实现形式。
物业管理实为私权处分行为，遵循私法意思自治原则，即业主既可委托专业的物业服务企业对物业实施管理，也可对物业实施自我管理。《《物业管理条例》对物业管理仅推行由物业公司进行管理的单一管理模式，此模式的优势是可对整个小区实行集中统一管理，专业化程度较高，管理效果相对较好；其主要弊端是管理费用较高，一些中低收入居民难以承受。因此，现实中实行物业公司管理与业主自营式管理并用的物管新体制。所谓业主自营式物业管理就是住宅小区的物业管理，不聘请专门物业管理公司负责，而由业主自己管理。各类非物业服务企业的管理人在物业服务过程中的权利义务与物业服务企业一致。[3]
三、物业服务合同的性质
对于物业服务合同性质，学理上有不同观点，概括起来主要有委托合同说、服务合同说、混合合同说、雇佣说、承揽说等。依据《物权法》第81条（《民法典》第284条）的规定，业主“可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”建筑物及其附属设施等物业，物业服务合同在性质上与有偿委托合同较为接近。全体业主类似于委托人，而物业服务人类似于受托人，物业服务人受业主的委托提供劳务，即对物业小区进行物业管理。物业服务合同当事人享有任意解除权，即在合同约定的期限届满前，当事人可以根据单方意志解除合同。[4]委托合同以信赖关系为前提，物业服务人与业主之间也有较强的信赖关系。
物业服务合同与委托合同亦有较为明显的区别：一是处理事务的方式不同。委托合同的受托人应按照委托人的授权和指示处理委托事务。物业服务的内容具有较强的专业性，物业服务人在物业服务活动中的自主性较强，无须在处理每项事务时都要按照业主的指示，只要其提供的物业服务符合合同约定的标准和要求即可。业主对物业服务人开展物业管理服务有监督权，但不需要对具体事务作出指示。二是受托人行为时的名义和后果不同。受托人既可以以自己的名义从事委托活动，也可以委托人的名义从事委托活动。受托人在委托范围内实施委托行为产生的法律后果，由委托人承担。且受托人处理事务时，因不可归责于自己的事由受到损失的，可以向委托人要求赔偿。而在物业服务合同中，物业服务人以自己的名义提供物业服务，法律后果由物业服务人承担。[5]物业服务人因履行合同受到损失，如果不能归责于业主，物业服务人自行承担。三是归责原则不同。有偿委托合同的受托人处理事务时，因过错给委托人造成损失的，受托人应当承担赔偿责任。物业服务合同采无过错责任原则，物业服务人提供的物业服务不符合合同所要求的质量或者标准，应当承担法律责任。[6]
此外，物业服务合同的主体包括单个业主、业主大会、业主委员会，具有复杂性；物业服务合同系要式合同，即采用书面形式；物业管理和服务事项具有很强的专业性和综合性，受政府行政主管部门的监督指导。因此，物业服务合同的性质具有独特性，系一种新型、独立的典型合同。
【审判实践中应注意的问题】
一、区分物业服务人的物业服务义务与其他主体的义务
司法实践中，物业服务人与业主产生纠纷多是因为业主认为物业服务人未提供符合物业服务合同约定的服务。由于物业服务事项内容庞杂，与其他主体的义务存在交叉，在确定物业服务人的责任时，应注意具体问题具体分析。第一，区分物业服务人的义务和其他主体的义务。有些与物业有关的事项应由其他责任人负责，例如业主专有部分的房屋质量问题一般应由开发商负责。另如，业主的财物被盗、毁损，应由侵权人承担赔偿责任。如果物业服务人未能尽到安保义务，例如未能建立健全的安保制度，配备的保安人员不足，或者保安人员怠于职守，未按照要求进行巡逻，则物业服务人根据其行为与损害后果的因果关系承担相应责任。如果物业服务人提供的安保义务并无瑕疵，业主要求减免物业费，赔偿财物损失难以获得支持。第二，区分物业服务人的义务和业主的义务。物业服务人对公共设施有维护保养义务，但是对于重大维修，应由业主负责。[7]以电梯为例，电梯是特种设备，一般由生产厂家定期维修、养护。物业服务人亦应及时巡查，发现电梯故障，联系厂家维修、养护。如果物业服务人未及时发现问题，则属于违约行为。如果电梯应予以更换，费用应自业主交纳的专项维修资金中支出。因业主不同意支出费用更换电梯给业主带来的不便，不属于物业服务人的责任。业主以此为由主张拒缴物业费的，法院不应支持。
二、物业服务费的缴纳主体是业主
物业服务合同涉及全体业主的共有部分以及共同利益，其受益主体是全体业主，业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者。由于业主是一个群体，因此业主大会选聘物业服务人采多数决，每个业主有表决权，最后根据法律规定的多数意见确定物业服务人。业主委员会代表业主大会执行业主大会的决议，与物业服务人签订物业服务合同，但是业主委员会并非物业合同约定的物业费交付义务人，该义务的承担者是业主。因此，如果物业服务人对业主委员会提起诉讼，主张物业费，人民法院不应支持。物业服务人向拖欠物业费的业主主张权利，业主以自己非合同当事人进行抗辩的，人民法院不予支持。
三、业主自行管理情况下，业主委员会可以起诉业主支付物业费
在业主委托物业服务人管理情况下，业主委员会不是物业服务提供者，其不能起诉业主主张物业管理费。在业主自行管理情况下，则有所不同。有些小区因规模小，未聘请专门的物业公司，而是采取业主自行管理的方式。小区成立业主委员会，设立物业管理办公室，并在相关行政主管部门备案。业主应按照业主委员会确定的收费标准及收费时间交纳物业服务费用。如果小区业主委员会依法成立，代表全体业主行使物业管理职责，则有权起诉违反管理规约，拖欠物业费的业主。业主以业主委员会无权主张物业管理服务费为由，主张业主委员会起诉主体不适格，法院不应予以支持。
民法典第九百三十七条【物业服务合同定义】物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
【条文主旨】
本条是关于物业服务合同的定义和主体的规定。
【条文释义】
一、关于物业服务合同的定义
学界上对物业服务合同的定义有广义和狭义之分。广义的物业服务合同，主要可以分成两类，即前期由建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及后期业主通过业主委员会或者业主大会与物业服务人订立的物业服务合同。狭义的物业服务合同仅指后者，也可称为普通物业服务合同。所谓前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务人之前，由房地产建设单位与物业服务人签订的，由物业服务人提供物业服务的合同。普通物业服务合同，是指在业主与物业服务人之间签订的物业服务合同。《物业管理条例》第2条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”该条所规定的物业服务合同就是狭义上的物业服务合同。本条规定的物业服务合同是指广义上的物业服务合同，本章的规定一般也都适用于前期物业服务合同。
民法典通过以前，关于物业服务（物业管理）领域的规定，主要集中于行政法规、部门规章及司法解释中，物权法中也有所涉及。为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，国务院于2003年制定了《物业管理条例》，该条例于2007年物权法通过后作出修改，并于2016年和2018年分别进行再次修改。2004年，建设部发布了《物业管理企业资质管理办法》，目的是“加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平”，该办法于2007年更名为《物业服务企业资质管理办法》并作修改，此后进行多次修改，并最终于2018年被住建部废止。2007年，十届全国人大五次会议通过了《中华人民共和国物权法》，但并没有专门规定物业服务（合同），只是在其第六章“业主的建筑物区分所有权”对物业服务（合同）有所涉及。2009年，最高人民法院通过了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业服务纠纷司法解释》），以指导司法实践中出现的物业服务纠纷案件的处理，维护当事人的合法权益。
长期以来，“物业服务（合同）”一直被称为“物业管理（合同）”。2003年出台的《物业管理条例》中虽然采用了“物业服务合同”，但是合同主体还是用“物业管理企业”的名称，其提供的服务为“物业管理服务”。2007年颁布的物权法不再使用“物业管理企业”，而采用了“物业服务企业”的概念，也不再使用“物业管理”一词。物权法通过后，国务院也对《物业管理条例》进行了相应修改，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。很多学者认为，从“物业管理（合同）”到“物业服务（合同）”的转变，不仅让此类合同回归了服务性合同而非管理性合同的本质，也体现了物业服务理念的转变和业主权利意识的提高。
传统合同法理论中并没有物业服务合同这种合同类型，我国合同法也没有对该合同作出规定。虽然我国合同法未规定物业服务合同，但是有的观点认为，物权法、《物业管理条例》和物业服务纠纷司法解释等有关法律、行政法规、司法解释都规定了物业服务合同，因而它已经是特别法所规定的有名合同。也有观点认为，物业服务合同属于委托合同、劳务合同，或者是混合合同，并非独立的有名合同。民法典合同编将物业服务合同明确规定为一种典型合同。
二、关于物业服务合同的性质
关于物业服务合同的性质，学界观点各异，能够达成共识的问题不多，这与我国房地产市场的起步、发展较晚，规范化、现代化的物业服务业刚刚开始，关于物业服务纠纷近年来才开始大量出现，实践中缺乏足够实例供研究和佐证等因素不无关系。因此，有人认为，物业服务企业在本建筑区划内对小区享有的是管理权，业主无权干涉和监督，这种观点使得物业服务人以主人身份从事管理行为，侵害了业主的权利。
物业服务合同的性质到底是什么，学理上的看法很多，概括起来主要有如下观点：
1.委托合同说。目前，委托合同说比较受欢迎，认为物业服务合同的客体与委托合同相同，都是提供劳务。物业服务人接受业主的委托，办理物业服务事务，主要是为业主提供劳务，是实现合同目的的必要手段。物业服务合同是有偿合同，而民事委托以无偿为原则，以有偿为例外，商事委托以有偿为原则。物业服务合同以营利为目的，为商事合同，属于有偿的委托合同。因此，物业服务合同是一种委托合同。
2.服务合同说。该观点认为，作为物业服务合同当事人的业主、业主委员会和物业服务人，在法律地位上是平等的，因此双方所签合同的性质，应当定位于服务合同而非委托合同。
3.混合合同说。该观点认为，物业服务合同不是单纯的某类有名合同，而是复合性的，其包含了委托合同、代理合同、承揽合同、服务合同等多种合同类型的特征，或者叫“复合性合同”。业主群体把其共有部分、共用设施设备管理、安全秩序维持以及清洁、园林绿化等事务交给物业服务人完成，具有委托的性质；物业服务人把部分专项服务事项交给专业性服务组织承担，具有承揽的性质；而物业服务人在履行合同的过程中，很大程度上是以劳务付出或者提供服务的形式进行的，因而具有劳务性质和服务性质。物业服务给付具有综合性，整个物业服务的过程具有整体、连续的特征，单一服务之提供都不能被称为物业服务合同。
4.独立合同说。该观点认为，物业服务提供的是一种复杂的综合性服务，与传统合同类型的客体都有所不同，所以物业服务合同不属于合同法所规定的任何一种合同类型，是一种独立的合同。
除了以上几种主要观点，还有雇佣合同说、承揽合同说等。雇佣合同说认为，物业服务合同是业主出钱雇佣物业服务人对物业服务区域内的相关事务进行管理，类似于过去的“管家”角色，应当属于雇佣合同。承揽合同说认为，物业服务合同中，物业服务人是按照业主的要求完成工作，在物业服务商达到了业主要求，给小区居民提供了一个优美安逸的生活环境，可以说是交付承揽的劳动成果。
物业服务合同具有其自己的特征无法完全归入某种类型的合同而适用其规定。据此，我国民法典将物业服务合同作为一种新的有名合同，设立专章对其加以规定，以更好地规范物业服务行业的发展，更好地解决实践中出现的物业服务纠纷。
三、关于物业服务合同的特征
物业服务合同的主要特征有：
1.是平等主体之间的民事合同。物业服务合同是一种民事合同，毫无疑义，这本无需强调。但是，“物业服务合同”的前身为“物业管理合同”，在我国长期被称为“物业管理合同”，具有强烈的行政管理色彩。“物业服务”含义区别于“物业管理”，物业管理是我国计划经济时代行政管理的称谓的延续，其理念强调是物业公司按照类似行政命令的方式对物业进行管理，显然不符合现代物业服务合同主体的平等理念。从“物业管理”到“物业服务”，体现了物业管理理念的转变，强调的是物业服务人与业主之间是平等的关系。物业服务合同回归了“服务”的本质，体现了合同主体之间是平等地位，突出了物业服务合同的服务性而非管理性。
业主聘用物业服务人的目的是获取其提供的物业服务，而不是对自己进行管理。实践中，物业服务人可能会根据法律的规定或者接受社区居委会或街道办事处的委托从事一定的管理活动。本法第285条第2款规定，物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。例如，在新冠肺炎疫情期间，各小区都要按照疫情防控的有关规定和要求，对进出小区的人员进行管控，测量体温等，小区物业服务人应当配合街道、社区实施各种防控措施。再如，现在全国很多地方都开始进行垃圾分类，物业服务人也需要配合当地政府做好小区内的垃圾分类工作。本法第942条第2款还规定，对物业服务区域内有关违反治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。但是，物业服务人的这些管理活动实质上并非基于物业服务合同对业主进行管理，而是基于法律的规定或者社区的委托，在某些特殊情况或者特定场合对政府予以配合，但其本质依然是向业主提供物业服务。
而物业服务人的服务对象是业主，物业服务人是基于与业主之间的约定，对物业服务区域内的建筑物和附属设施等进行管理。物业服务合同与委托合同等提供服务的合同具有相似性，业主和物业服务人之间是平等的主体关系。物业服务人“管理”的对象为物业，而非业主。即使物业服务人对物业的管理，包括对小区或者建筑物内的人员进行管理，本质上也是一种提供服务的行为，双方当事人处于平等地位，这与一般民事合同没有本质区别。
2.合同主体具有特殊性。物业服务合同的当事人为业主和物业服务人。根据本条第2款的规定，物业服务人又包括物业服务企业和其他物业管理人。
对于物业服务合同的另一方当事人，学界一直存在争议。有的认为是业主大会，有的认为是业主委员会，还有的认为是单个业主。业主大会说认为，业主大会是代表和维护全体业主合法权益的自治组织，业主委员会只是业主大会的执行机构，应当由业主大会代表全体业主签订物业服务合同。业主委员会说认为，根据司法实践和物业服务纠纷司法解释的规定，业主委员会具有诉讼主体资格，可以参与物业服务合同纠纷案件的诉讼。业主委员会也可以与业主大会依法选聘的物业服务人订立物业服务合同。因此，业主委员会应当为物业服务合同的当事人。单个业主说则认为，虽然单个的业主并没有直接与物业服务人签订物业服务合同，但是每个业主都是实质上的合同当事人，因为每个业主都实际享有合同权利并承担合同义务，每个业主都是物业服务人的服务对象，都需要向物业服务人缴纳物业费。
就业主大会而言，它不具有民事主体资格，也不具有诉讼主体资格。业主大会不是常设的机构或者组织，亦没有财产，不能对外独立承担责任，不能成为合同当事人而享有权利承担义务。所以，业主大会不是物业服务合同的主体。业主委员会虽然常常直接与物业服务人签订合同，且在实践中具有诉讼主体的资格，但是业主委员会并非独立的民事主体，没有自己的财产，不能独立对外承担责任，不具有民事权利能力，不能享有权利承担义务，也不能成为合同当事人。业主委员会只是接受业主大会的授权，与业主大会依法选聘的物业服务人签订物业服务合同，其代表的是全体业主的利益。
物业服务合同的主体应当是业主，而且是全体业主。虽然与物业服务人签订物业服务合同的可能是业主，也可能是业主委员会甚至是建设单位，但是物业服务合同的当事人是全体业主，由全体业主享有物业服务合同的权利，承担合同义务。当独门独栋的业主自己聘请物业服务人时，业主直接与物业服务人签订物业服务合同，这是极少数的。但是，现在的住宅小区往往不止一栋楼房，而且每栋楼房里面又有很多住户，整个小区业主人数众多，具有集合性的特点。
3.客体是物业服务人提供的物业服务行为。物业服务合同的客体是物业服务人提供的物业服务，物业服务合同与委托合同、行纪合同、中介合同等类似，所给付的内容都不是具体的标的物，而是行为，而且提供服务的行为还具有持续性和重复性的特点，比如检修建筑物内的电梯，做好小区保洁工作维护环境卫生等。物业服务合同注重彼此之间的人身信任关系，一旦此种信任关系不存在，合同的履行将会面临困难，这也可能成为当事人解除合同的法定事由。
4.服务内容的综合性和专业性。相比于一般的民事合同，物业服务人提供物业服务的内容较为复杂，物业服务人既要管理物业服务区域内的建筑物及其附属设施等物，也要管理进出小区以及建筑物内的人员。物业服务的内容十分庞杂，既包括物的管理，也包括人的管理。物业服务的具体内容视小区具体情况不同而有所差异，但是都势必包括卫生、环保、安全、消防等方方面面，具有综合性和全面性。根据本法第937条和第942条的规定，物业服务人是业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，具体来说，包括妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全，等等。而就物业服务的每项具体内容来说，又都具有一定的专业性。例如，电梯检修需要专业的技术人员才能进行，供暖设备的维修工作也只能由专业人员才能实施。
5.订立程序的特殊性。如前所述，物业服务合同的一方当事人为全体业主，具有集合性的特点。如果由物业服务人与业主逐一签订合同，不仅效率极低，而且无法实现。为了提高订约效率、避免发生纠纷，在物业服务合同的订立方面，需要设置一定的程序性要求，也就是物业服务合同的订立需要遵循法定的程序，业主需要通过一定的方式来作出决定。根据本法物权编第278条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人时，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；同时，经过业主大会的选聘之后，由业主委员会代表全体业主与物业服务人签订物业服务合同。
6.属于双务、有偿、要式、继续性合同。物业服务人的主要义务是按照物业服务合同之约定向全体业主提供物业服务，而全体业主的主要义务是向物业服务人支付报酬，双方所负义务属于给付与对待给付的关系，因此物业服务合同是一种双务合同。
根据物业服务合同的定义，业主负有向物业服务人支付报酬的义务。物业服务人一般都是专门从事物业服务的物业服务企业，是为了获取报酬才为业主提供专业的服务，因此物业服务合同是有偿合同。
物业服务合同是要式合同。本法第938条第3款规定，物业服务合同应当采用书面形式。之所以规定物业服务合同应当采用书面形式，主要是因为物业服务合同的内容往往十分复杂，为了明确物业服务人与业主之间的具体权利义务关系，同时也有利于避免纠纷的发生，需要以书面的形式来确定当事人的权利义务。
物业服务人应当按照物业服务合同的要求，向全体业主提供物业服务。通常情况下，物业服务并不是一次性完成的，而需要持续一定的时间，物业服务人应当在合同约定的期间内不间断地提供物业服务。因此，物业服务合同是继续性合同。
