9月29日夜晚，
对于中国的房地产市场来说，
注定是一个不平凡的时刻。
上海、广州、深圳三个一线城市几乎在同一时间发布了各自的房地产市场新政。
一系列政策组合拳迅速成为舆论焦点。
这不仅是对当前房地产市场状况的积极应对，也是城市调控自主权进一步扩大的体现。
上海：灵活调整，释放市场潜力
上海市政府主要从三个方面入手调整政策：一是放宽了非户籍居民家庭的购房条件，二是降低了首套房及二套房的商业贷款首付比例，三是调整了个人住房转让增值税征免年限。
上海市发布《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》，对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。
对于持有《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。
此外，在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，以促进职住平衡。
上海市将首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%，实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。
同时，落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。
调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。
广州：全面取消限购，市场迎来变革
广州市政府发布《广州市人民政府办公厅关于调整我市房地产市场平稳健康发展措施的通知》，明确从2024年9月30日起，全面取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策。
这意味着无论本市户籍还是非户籍居民家庭和单身人士，在全市范围内购买住房都不再审核购房资格，不再限制住房套数。
深圳：多措并举，精准调控市场
深圳的政策则更加细化，对不同区域采取了差异化的限购措施。
非户籍居民家庭及成年单身人士在特定区域购房需要提供一年的个税或社保缴纳证明，而在其他区域则无需提供相关证明。
同时，深圳取消了商品住房和商务公寓的转让限制，取得不动产权证书后即可自由交易，这无疑将增加市场的流动性，并有助于存量资产的活化。
深圳市住房和建设局等四部门联合发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，对非本市户籍居民家庭及成年单身人士在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道范围内购买住房，需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。而在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内，则无需提供个人所得税或社会保险证明。
这样的差异化安排，既考虑到了中心城区的特殊性，也照顾到了外围区域的实际情况。
此次深圳新政还取消了商品住房和商务公寓转让限制，这意味着取得不动产权登记证书后即可上市交易。
这一政策调整，有助于降低二手房交易成本，提高市场流动性，对于盘活存量资产具有重要意义。
与此同时，中央层面也推出了多项金融政策支持房地产市场。中国人民银行会同金融监管总局出台多项金融支持房地产政策，包括引导银行降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例至15%、延长部分房地产金融政策文件的期限等。
这些政策调整的背后，反映了当前房地产市场面临的需求不足、预期不稳等问题。中央政府多次强调要坚持“房住不炒”的原则，各地政府也在积极探索适应本地实际的调控措施。
房地产研究机构和专家普遍认为，此次一线城市楼市新政的出台，是市场预期管理的一部分，有助于稳定市场预期，支持合理住房需求。
同策研究院的宋红卫认为，政策的叠加效应对楼市的影响效果最显著。限购政策调整后，购房人群基数增加，存量贷款利率调整后，按揭贷款成本下降，这些都将有利于改善群体的购买力释放。
上海、深圳降低增值税免征年限，均由5年降至2年，同时上海指出及时取消普宅和非普宅标准，进一步降低交易税费，降低购房者置业成本。
58安居客研究院院长张波表示，这一条是市场非常期待的政策，大量的以旧换新需求市场现实存在，但是购房者换房成本高，尤其是交易税费高，此政策可以有效降低交易成本，有利于市场盘活。
尽管新政受到了广泛欢迎，但也有专家提醒，市场参与者应当理性看待政策效果，避免盲目乐观。
房地产市场的健康发展需要多方共同努力，除了政策支持外，还需要关注宏观经济环境、人口结构变化等因素对市场的影响。
各城市根据自身房地产市场的实际情况，调整住房限购政策，以适应市场供求关系的新变化。
▲资料图
从广深沪近期取消或放宽限购政策的动作来看，可以反映出这些城市在经济竞争力上的差异。
上海：上海作为中国的经济中心，其经济实力和竞争力在全国乃至亚洲都处于领先地位。上海的经济竞争力不仅体现在其庞大的经济总量、人均收入水平上，还体现在其完善的金融服务、国际贸易枢纽地位以及高水平的城市建设和管理等方面。上海的竞争力使得它可以更加谨慎地对待房地产市场的调控政策，即使是在放宽限购政策时，也主要集中在非核心区域，比如外环外区域。
深圳：深圳是中国重要的科技创新中心，以其高新技术产业和创新能力闻名。虽然深圳的经济竞争力也非常强劲，但它对土地财政的依赖度相对较低。深圳的房地产市场在限购政策方面表现出一定的灵活性，比如放宽了部分区域的限购措施，但仍保留了对核心区域的严格限制。这是因为深圳的核心区域依然保持着较高的吸引力，对优质房源的需求依然旺盛。
广州：相比之下，广州虽然也是超一线城市，但在对土地财政的依赖度方面较高。广州成为第一个全面取消限购的超一线城市，这表明它在吸引投资和促进房地产市场活跃度方面采取了更为激进的措施。这样的政策调整可能是出于刺激经济增长、缓解财政压力等方面的考虑。
越是竞争力强大的城市，其经济多元化程度越高，对单一财政来源的依赖度就越低，因此它们在房地产政策上的调整也会更加谨慎。
从经济水平来看，上海在主要经济指标如GDP、社消总额、进出口总额等方面均领先于其他三大城市。深圳则在经济增长速度和GDP总量上超过了广州，成为了中国经济总量第三大城市。因此，上海和深圳在房地产市场调控方面有更多的回旋余地，不会轻易全面放开限购。
而对于那些对土地财政依赖度较高的城市来说，放宽限购政策可能是为了刺激房地产市场，从而推动经济增长的一种手段。这种差异化对待房地产市场调控政策的做法，体现了各个城市在经济发展战略上的不同侧重点。
解除限购等政策调整，意在释放大城市的刚性需求，吸引更多来自周边三、四线城市的年轻才俊前来定居和发展。这不仅增强了城市竞争力，同时也反映了全球化背景下城市间竞争的新特点。
这种做法背后的逻辑是通过吸引人口来增强城市竞争力，尤其是在国际竞争的背景下，打造顶尖大都市成为了许多国家和地区的发展策略。
美国旧金山湾区、日本东京湾、韩国首尔都市圈等地的发展历程，为我们提供了很好的参照。这些地区通过集中资源、吸引人才和产业，形成了强大的经济集群效应。
同样的逻辑也适用于粤港澳大湾区的发展策略。大湾区作为一个旨在促进区域内城市间经济互动和融合的计划，其目标之一就是通过吸引人才来推动区域整体竞争力的提升。大湾区在过去的十年间吸引了大量的“90后”年轻人涌入，特别是广州和深圳，这两个城市的人口增长速度远远超过了全国平均水平。
随着大湾区内部交通基础设施的不断完善，如城际铁路和市域铁路的建设，区域内的城市连接性得到了极大提升，这也有利于“虹吸效应”的产生。
对于年轻人来说，大城市提供了更多的就业机会和发展空间，也伴随着更大的竞争压力和生活成本。然而，对于追求职业发展和个人成长的年轻人来说，向大城市聚集仍然是获取更多资源和机会的有效途径。这一趋势反映了当前社会经济结构的变化，也体现了全球化背景下城市间竞争的新特点。
随着一线城市如广州、深圳、上海等城市放宽住房限购政策，出台，将进一步推动城市化进程。
购房门槛的降低，越来越多的年轻人将有能力在一线城市安家落户，这些城市将进一步吸引来自全国各地乃至全球的人才和资本。
面对如此密集的政策调整，
房地产市场下一步会走向何方？
是继续沿着当前的趋势前行，
还是会迎来新的拐点？
无论如何，可以预见的是，在政府的引导和支持下，房地产市场将朝着更加健康、可持续的方向发展。而对于每一位购房者而言，了解并利用好这些新政，无疑是抓住机遇的关键。
采写丨朱炜明
编辑丨梁煖
