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债务人低价出售房产，债权人可行使撤销权！
基本案情
张某以居间合同纠纷为由向法院提起诉讼，请求某房地产公司及其独资股东王某返还购房款80万元，该案经历一审、二审，最终法院判决某房地产公司赔偿张某购房款损失80万元，王某对上述款项承担连带赔偿责任。后张某发现，王某与其弟弟小王签订《二手房买卖合同》，约定将王某和前妻共同共有的一处房产、储藏室及家具等作价40万元抵债给弟弟小王，并于同日办理了不动产权属变更登记。
法院审理
沂源法院经审理认为：本案的焦点1为原告行使撤销权有无超过法定期间。张某与王某居间合同纠纷一案经一审、二审，中级人民法院于2022年5月11日判决维持原判，后原告向法院申请强制执行，双方达成执行和解，被执行人不履行和解协议后又恢复执行，执行过程中，张某于2023年6月知晓案涉房屋已过户的事实。原告于同年10月向法院提出撤销权诉讼，未超过法律规定的除斥期间，故被告的抗辩理由不成立。
本案的焦点2为原告要求撤销两被告的房屋买卖合同有无事实和法律依据。本案中两被告互为亲属关系，双方对借款数额表达不一，也未提交证据证明借款的资金流向、实际用途。两被告购房合同由借款人拟作，出借人并没有阅读合同内容、实地查验房屋状况、了解楼房价值与抵债数额，就配合签字并办理过户手续。房屋过户后被告王某的原配偶及子女继续在案涉房屋居住。另按照当地的指导价或市场交易价，王某将上述房产以40万抵给小王为明显不合理低价，王某与小王签订的房屋买卖合同有悖于日常交易思维与交易习惯。
综上所述，沂源法院判决撤销被告王某与小王的房屋买卖行为，被告小王于本判决生效后十五日内将房产、储藏室返还给王某。
法官说法
债权人撤销权制度是指债权人对于债务人所为的危害债权及其实现的行为有请求人民法院撤销的权利。近年来，随着经济社会快速发展，恶意“逃废债”等不诚信现象时有发生，当债务人怠于行使权力或以不当方式损害债权人债权时，债权人可以行使债权人撤销权以保障自己的合法权益。
但应注意，债权人撤销权具有形成权的性质，存在权利失权的问题，故受除斥期间的限制。除斥期间是指法律规定的某种民事权利有限存续的期间，是指如在一定的时间内没有主张权利，其实体权利即消失。根据《民法典》规定，撤销权应自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。同时，自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权，撤销权消灭。注意区分两个除斥期间的适用条件，一年普通除斥期间适用于债权人知道或者应当知道撤销事由；五年最长除斥期间的起算点为行为发生之日，即自债务人处分其财产之日起算，对低价转让或者高价受让财产的，应自财产权属转移之日起算。本案中，原告张某在知道撤销事由之日起一年内行使，未超过法律规定的除斥期间。
债权人撤销权的成立要件因债务人处分财产的行为是有偿还是无偿而有不同，应注意危害债权的行为有以下几种：一是放弃债权；二是放弃债权担保；三是无偿转让财产等方式无偿处分财产权益；四是恶意延长到期债权的履行期限；五是以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理地高价受让他人财产，相对人知道或者应当知道的；六是为他人的债务提供担保，相对人知道或者应当知道的。本案中被告王某以明显不合理的低价转让财产，在此情形中，只要相对人小王知道或者应当知道交易价格明显不合理，通常就可以推定其知道该行为影响债权人的债权实现，除非相对人小王能够举证证明其交易价格合理，或者交易时债务人王某有足够的清偿能力。对“明显不合理的低价或者高价”则可参照交易当地物价部门的指导价或市场交易价判断。
法官提醒，当债权人认为自己的合法权益可能受到侵害时，可以向人民法院申请财产保全，防止债务人不当转移、隐匿、挥霍财产等，影响自身胜诉权益的实现。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第五百三十八条 债务人以放弃其债权、放弃债权担保、无偿转让财产等方式无偿处分财产权益，或者恶意延长其到期债权的履行期限，影响债权人的债权实现的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。
第五百三十九条 债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。
第五百四十一条 撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第四十三条 债务人以明显不合理的价格，实施互易财产、以物抵债、出租或者承租财产、知识产权许可使用等行为，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形，债权人请求撤销债务人的行为的，人民法院应当依据民法典第五百三十九条的规定予以支持。
来源｜沂源法院
编辑｜张金秋
责编｜朱峰
审核｜刘洋
