10月楼市快评③ ▎严跃进:回稳态势是全方位的,四季度将是房价稳定的黄金期

文摘   2024-11-01 15:04   北京  
 

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编者按9月26日召开的中央政治局会议强调,促进房地产市场止跌回稳。10月17日住房城乡建设部会同有关部门打出“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳,并组织“百城千企促销”和“方便看房”等活动后,市场信心得到有效提振,房地产市场出现了积极变化。住房城乡建设部“全国房地产市场监测系统”最新网签数据显示:10月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%,自去年6月份连续15个月下降后首次实现增长;新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%,自今年2月份连续8个月下降后首次实现增长;“银十”超“金九”,为近17年来首次。同时,楼市成交增长也正从一线城市向更多城市扩大。如何看待上述积极变化及接下来的房地产市场形势?住房城乡建设部建筑杂志社智库研究院第一时间连线了多位智库专家就此进行解读,敬请关注。


上海易居房地产研究院副院长 严跃进


当前房地产交易市场呈现积极的回稳态势,充分体现“四个降低、四个取消、两个增加”等一系列政策组合拳积极有效,同时也充分说明全国房地产市场的需求潜力较大。


住房维度:三类市场交易量拉升


10月份包括新房、二手房、新房+二手房三个维度都呈现积极表现,即各住房维度都有较好的同比正增长表现,尤其二手房表现最明显。具体来看,新房市场“转负为正”,对房企10月份销售业绩增长带来积极作用,也有助于去库存、去存量工作的进一步开展。同时二手房市场延续既有的复苏态势,且交易规模较大。这既有助于缓解二手房房源挂牌的压力,也有助于后续各房东换房和置换,促进改善型购房需求的释放。


时间维度:10月份成楼市拐点


从时间维度上看,今年9月份和10月份恰是房地产市场和周期的重要节点。其中,9月份是党中央提出“止跌回稳”信号的时间点。从历史数据看,9月份已经是本轮楼市降温周期的最大底部(降温周期大致为2021年5月-2024年9月)。10月份交易数据提振,充分说明筑底工作基本完成。


同时,考虑到部分在途交易还没有完全反映到网签数据上,所以预计11月份此类交易指标还有进一步拉升的可能。且考虑到全国各地购房政策属于历史最宽松水平,所以后续市场提振的空间也较大。据此综合判断,今年“金九”和“银十”是房地产周期的分水岭。“银十”已成为新一轮房地产市场止跌回稳、向好发展的新起点。


区域维度:回稳态势是全方位的


从区域维度看,10月份全国房地产市场的回稳态势是全方位的。其在一线城市、重点城市和省份等维度都有较好的体现。其中,一线城市新房和二手房都呈现同比正增长态势,且增幅较高。一线城市是本轮楼市止跌回稳的风向标。当前一线城市购房市场活跃态势受全国关注,也为后续全国市场复苏增强了信心。


同时,对于重点城市来说,无论是新房还是二手房市场,也呈现出较好的发展态势。以近期颇受关注的大城市二手房行情为例,除了沪深两个城市外,包括北京、杭州等也明显拉升,同比增幅超过50%。较多重点城市二手房交易超越“荣枯线”,既说明购房政策积极有效,也说明好房源增多、房价调整到位等,逐渐吸引了购房者的积极入市。对于各省份来说,也有类似的表现。回稳向好的省份数量增加,包括中西部省份也有较好表现。这说明全国各地在止跌回稳的信号指引下,积极发布、落实和消化购房政策,全力促进房地产市场的回稳。


综合判断目前的政策工具和市场形势,我们认为,当前购房政策属于历史上最为宽松的一次,尤其体现在首付比例、房贷利率、限购取消等层面。各地各类该放松的政策都已放松完毕,四季度将强调既有政策的消化上。各地政府要宣传和引导好购房政策,持续促进政策效应的积极释放。同时对于购房者来说,要把握好宽松的购房政策,积极主动释放购房需求。尤其是要结合房价调整到位、好房子供应量增多等利好因素积极入市。


目前市场上最受关心的即两个问题:市场回稳的可持续性如何、房价会不会上涨。对于第一个问题,应明确市场回稳具有较强的持续性。最近三年压抑的购房需求正积极释放,包括刚性和改善型需求。同时各市场之间的传导效应增强,如二手房活跃开始带动了新房改善型市场的活跃。另外,各类利好政策效应积极释放,将持续降低购房成本、提高购房积极性。对于第二个问题,则要积极关注“量—价”的传导效应。成交量的“止跌回稳”将带来成交价的“止跌回稳”。从各地实际情况看,价格以稳为主,下降空间明显减少,但短期内价格拉升的可能性也不大。四季度将成为房价稳定的黄金期。

编 辑:程小红



建筑杂志社
住建部唯一直属期刊出版单位,是住建系统重要舆论阵地。 ■《城乡建设》杂志(半月刊,1956年创刊,邓小平同志题写刊名) ■《建筑》杂志(半月刊, 1954年创刊,朱德元帅题写刊名) ■《未来城乡研判》(内刊,不定期出版)
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