摩纳哥的三层公寓（中右），月租金为 28 万美元。图片：EMILIE MALCORPS FOR WSJ
摩纳哥是世界最小的主权国家之一。
近年来，全球各地的富豪纷纷涌向摩纳哥，他们不惜花费数百万美元购买或租赁豪华公寓，以获得时尚生活的机会，同时享受免征个人所得税和资本利得税的好处。
2024年6月28日，金融行动特别工作组（FATF）在新加坡召开会议，将摩纳哥列入需要加强洗钱风险监控的“灰名单”。FATF是一个设在巴黎的政府间组织，负责制定国际反洗钱法律标准。
FATF 表示，自 2022 年 12 月以来，摩纳哥对其反洗钱制度做出了一些改进，包括成立了新的联合金融情报部门和反洗钱监督机构。但是，摩纳哥仍需要在六个方面改进，包括提供对洗钱（money laundering）和海外所得税欺诈（income-tax fraud committed abroad）相关风险的认识，以及加强对违反反洗钱（anti-money-laundering）和受益所有权（beneficial ownership）的监管处罚措施。
Camille Bressange
摩纳哥公国位于法国城市尼斯和法国-意大利边境之间陡峭的地中海海岸，它的面积不到 1 平方英里，比纽约的中央公园还小。
但作为最具吸引力的避税天堂之一，它创造了一个独一无二的租赁市场。根据分析国际趋势的Knight Frank在今年5 月份向《华尔街日报》（WSJ）提供的一份报告，摩纳哥位居全球最昂贵的住宅租赁市场之首。
Knight Frank 研究了不同城市中面积约为 1,100 平方英尺的 1% 顶级房产。摩纳哥此类豪宅的租金起价为每月 19,000 美元以上，比排名第二的中国香港高出 36%，是新加坡和伦敦的两倍。在纽约和洛杉矶，此类豪宅的租金起价分别为每月 9,200 美元和 8,300 美元。
摩纳哥的财富集中意味着对大型豪华租赁住宅的需求很大，这些租赁配有礼宾服务和酒店级设施，每月租金很容易超过 10 万美元。
无论是租用每年 15 万美元的一居室，还是租用价值数百万美元的豪华顶层公寓，摩纳哥的租房者都必须按季度、提前一个季度付款，并缴纳三个月的押金。
为什么有人愿意花超过 150 万美元签署租约，外加超过 12 万美元的额外年度服务费，而不是直接投资购买呢？
在摩洛哥租房往往是获得居住权的最初关键步骤。因为，税收优惠政策在一年后才开始生效，并且需要提供至少一年租房协议的证明，以及在当地银行至少50 万欧元（约合 53.5 万美元）的存款，然后才能开始这一流程。申请能否被接受或续签并不保证，因此租房比买房更简单、更快捷、风险更小。
距离摩纳哥赌场仅几步之遥的一栋豪华中层建筑中，有一套四层顶层公寓的租金为每月 268,000 美元。
2023 年，摩纳哥的常住人口为 38,367 人，其中只有约四分之一是真正的本地公民。根据摩纳哥统计局的数据，自 2000 年以来，寻求居住权的外国人数量总体呈上升趋势。
北欧人是新移民中最为突出的群体，因为他们是欧盟或申根区公民，可以免签证快速获得居留权。
值得注意的是，美国人在摩纳哥从获得居留权中获得的利益最少，因为无论居住在哪里，美国人都需就其全球收入缴纳美国税。
一座白色美好年代风格的豪宅，旺季每周租金为 16 万美元。PHOTO: MONTE-CARLO SOCIÉTÉ DES BAINS DE MER
几乎所有新移民摩纳哥都有一些共同点，其中一个特点就是富有。一般来说，那些寻求居住权的外国人至少拥有 3,000 万美元的净资产。
还有一个特点就是，大多数居民都比较低调，当你在街上看到他们时，他们并不炫耀。
目前悬在摩纳哥市场（尤其是涉及外国投资者和银行业）的一个棘手问题是，全球反洗钱监管机构FATF已将摩纳哥列入加强洗钱风险监控的“灰名单”，因此需要对资金来源和受益所有人等方面加强尽职调查。
By J.S. Marcus / Edited by Johnson Ma
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