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自从上海楼盘实行摇号以来，“中签率”这个词似乎已经成为大家的口头禅，各大楼盘都上演着中签率大战，一些热门楼盘的中签率甚至低至个位数。
然而，在这看似繁荣的市场现象之下，却有着鲜为人知的超高比例的“不摇号率”。
尤其是今年。据凤凰网房产上海站不完全统计，截至9月12日，今年上海一共推盘174次，其中没有参加公证摇号的（含重复项目）共50次，占到今年开盘楼盘总数的28%。
根据此前房管局的相关文件，只有当楼盘认筹人数明显小于楼盘实际开盘房源数的情况下，经过房管局批准后，楼盘在开盘时才可以不进行摇号。
那么，这些放弃摇号的楼盘究竟各自有着什么样的隐情？他们各自目前的销售状况又究竟如何呢？
Part.1
有那么一些楼盘，虽然没有摇号，但是开盘却卖的很好。位于青浦重固板块的保利虹桥和颂就是这样一个情况。
今年6月份，项目加推新的一批房源，共计130套。根据项目官方公众号的信息，由于认购人数相对较少，项目决定取消摇号，直接进入选房阶段。
然而，根据克而瑞的数据，开盘当天，这130套房源中，约有60套被售出，去化率达到了大约46%。
上海网上房地产的数据显示，截至现在，不到三个月的时间里，保利虹桥和颂的130套房源中，已有96套住宅被售出，网签去化率约为74%。
关于该项目能够实现销售逆转的因素，有知情人士透露称，尽管没有进行摇号，但是在保利虹桥和颂认小筹的客户也不在少数。由于小筹相对于公证摇号条件更宽松，同时还能给购房者更多准备首付的时间，因此很多^_^购房者选择了认小筹。
当然，项目本身所具备的竞争力是其逆风翻盘的关键因素。首先，项目本身具有一定的吸引力，无论是地理位置、配套设施还是价格定位，都符合部分购房者的预期。
其次，项目在营销推广方面也做出了积极的努力，通过各种渠道进行宣传，吸引了潜在客户的关注。此外，项目在开盘后的一段时间内，通过调整销售策略和提供一定的优惠措施，进一步刺激了购房者的购买欲望。
类似的情况也发生在位于浦东川沙板块的观宸润府项目。今年5月底，该项目推出了64套房源，其官方微信公众号宣布，鉴于认购人数较少，项目方决定取消摇号，直接进入选房阶段。
然而，根据克而瑞的数据，此次认购中，除了15组大筹客户外，还有约40组小筹客户参与。开盘当天，64套房源的去化率约为65%。
上海网上房地产的数据显示，截至目前，项目推出的64套房源中已有61套完成网签，短短三个月内，网签去化率高达95%。
Part.2
事实上，诸多未进行摇号开盘或开盘去化率平平的项目，经过时间的推移，其销售情况似乎也呈现出积极的态势。
以临港书院板块的中建玖里书香为例，该项目在今年三月进行了加推，共推出了262套建筑面积介于120至156平方米的叠墅，均价约为34920元/平方米。由于认购人数未达预期，项目取消了摇号程序，转而直接进行选房。
然而，根据小凤凰所掌握的信息，近两个月来，中建玖里书香的销售业绩实际上相当可观，甚至可以称之为理想。
据上海中原地产的统计数据，仅在过去的八个月中，中建玖里书香的单月网签量就达到了130套，位列上海商品住宅成交面积第七名。九月份至今，短短十二天内，该项目已实现网签78套。
关于项目销售情况的逆转，据分析，主要原因是中建玖里书香在近两个月推出了颇具吸引力的优惠工抵房，从而激发了市场购买力。
在某社交平台上流传的一则消息指出，中建玖里书香推出了工抵房，其中99平方米的高层房源总价仅需180万起，121平方米的别墅总价为300万起。
Part.3
诚然，除了前述两种情形，当前市场中仍存在部分楼盘，自推出以来，不仅未经历摇号，开盘去化困难，且持续面临销售难题，销售状况颇为低迷。
以五个院子的别墅项目为例，该项目以联排新中式合院为主打产品，建筑面积约98-172平方米，容积率仅为0.41，均价为43680元/平方米。该项目于去年11月首次开盘，今年以来已进行两次加推，三次开盘均因认购人数不足而取消摇号。
据上海网上房地产数据，截至目前，该项目共推出251套房源，已售出住宅套数为94套，网签去化率约为37%，平均每月售出不足9套房源。
关于该项目取消摇号及后续去化困难的原因，有业内人士表示称，五个院子的别墅所在的嘉定华亭板块，与苏州太仓仅一河之隔，该区域内暂无轨道交通覆盖，亦缺乏大型商业配套。相比之下，河对岸的太仓浏河板块，高层新房产品均价约为15500元/平方米，叠墅产品均价约为21500元/平方米，使得五个院子的别墅面临一定的销售压力。
再以临港新片区的中铁诺德·璟宸和东来壹号两个楼盘为例，两者也面临着相似的困境。
中铁诺德·璟宸位于临港105片区，今年5月18日，该项目加推327套房源，最终因认购人数不足取消摇号，有消息称，项目在认购期间并无客户参与认购，截至目前，项目该批次房源仅网签7套，网签率2.1%。
东来壹号项目则位于浦东临港新片区万祥镇，该项目在首次开盘时，为吸引购房者，主动调整销售策略，将销售均价下调至2.79万元/平方米，较原定的房地联动价2.94万元/平方米降低了1500元/平方米，并额外提供家装礼包，同时启动了渠道分销业务。
然而，市场反馈并未达到预期效果，最终项目因认购人数太少而取消摇号。据该项目官方微信数据显示，项目认购期间仅收到2组有效意向认购，认购率约为1%，截至目前，开盘近4个月，项目依旧零网签。
写在最后：
经过讨论分析，我们发现今年新开盘的房地产项目中，未参与摇号的项目大部分都遭遇了开盘去化率低，销售缓慢和低迷。而这种状况可能是由市场需求不足、项目定位不准确或价格过高等因素造成。
2024年至今上海开盘未摇号项目一览
