曼谷买房，哪些区域值得买？哪些区域易踩坑？

财富 2024-10-10 22:04 河南

大部分来泰国买房的朋友，其实对于这里的区域情况都不算了解。

这也导致了，有一部分在泰国买了房的朋友，房子交房后才发现房子租不出去，转手也没人接盘。

但如果在买房前，大家能够对曼谷的区域板块建立一个基础认知，或找一个靠谱的中介，这种情况是完全可以避免的。

所以今天，我们就来聊聊曼谷的购房区域，看看哪些区域值得买？哪些区域易踩坑？

如今的曼谷，主要分为以下10个区域：

①Central Lumpini 中央伦披尼

②Pathumwan 巴吞旺

③Sukhumvit 素坤逸（二代CBD）

④Thonburi 吞武里

⑤Bang Na 邦纳

⑥Silom / Sathorn 是隆/沙吞（一代CBD）

⑦Rama III 拉玛三

⑧Grand Palace 大皇宫

⑨Rama IX 拉玛九（三代CBD）

⑩Bang Sue 邦苏

吞武里

吞武里位于湄南河西岸，与曼谷核心区域一河之隔，但是现代化的发展却落后很多，是更为“本土“的曼谷，主要是泰国当地人居住。

不过吞武里是泰国历史文化遗址的集中地区，拥有泰国旧王朝遗址，还有多个旅游观光景点。

大皇宫（老城区）

大皇宫是曼谷比较繁华的地段，像大皇宫、卧佛寺等著名的旅游景点都在湄南河畔，配套有希尔顿酒店、喜来登酒店、东方文华酒店、香格里拉大酒店，目前这个区域沿湄南河畔的高端公寓，正备受市场欢迎。

巴吞旺

巴吞旺是曼谷名副其实的商圈之王，拥有全球第6大购物中心的Central World、专营高端百货的Gaysorn、潮牌云集的Siam Center等等，此外，该板块内还有朱拉隆功大学、皇家警察局、国家体育场等重要机构，所以，住在这里，基本就是和泰国王室、富豪共享一片高端生活区。

但由于泰国永久土地产权和区域内存在的大量皇室土地，导致这个板块的土地变得非常稀缺，不仅供应量不大，板块的价格也高企，住宅均价普遍都在5万/平起。

中央仑披尼

中央伦披尼是曼谷最老牌的市中心，是这座城市毫无疑问的顶级地段，寸土寸金，地位相当于北京的西城、上海静安、广州越秀，能够住在这个板块的人，大都非富即贵。

该区域的住宅基本可以说是整个曼谷甚至整个泰国最豪华的地区了，但同时这里的房价基本也是天花板，单价超过100万泰铢（人民币20万）的豪宅这个区域不在少数，并且往往有价无市。

是隆/沙吞

是隆/沙吞是曼谷开发最早的区域之一，也是这座城市最老牌的CBD，区域内坐落着众多老牌大型企业、国际金融公司、保险公司、律所以及甲级写字楼，可以算得上是“泰国华尔街”区域，也是曼谷第一代CBD。

由于这里是发展较早的中心区域，土地开发成熟，以及同样存在一定比例王室土地的问题，所以住宅供应也非常有限，该区域主要以高层公寓为主，新房公寓单价普遍在20万泰铢/平方米（人民币4万）以上，居住人群以高级白领、企业家、跨国企业高管、各国大使馆工作人员等高收入人群为主，房屋租赁和购买需求都比较旺盛。

但同样的问题是，土地短缺，短期内基本没有项目问世。

拉玛3

拉玛 3位于是隆/沙吞与湄南河中间，比较老牌的住宅区，主要居住的是曼谷当地人，这片区域属于地广人多、非常受欢迎，但是交通出行不便。

拉玛3是介于湄南河和是隆/沙吞中间的板块，是曼谷的老牌居住区，以当地人居住为主，区域界面陈旧。

该区域的公共交通很少，出行依赖道路交通，并没有能够快速通达各区域的轨道交通。

如果研究近些年曼谷房地产形势会发现，城市的住宅黄金地段都在向轨交沿线转移，而没有轨交线路的拉玛3区域，加上均价10-15万泰铢/平方米（人民币2-3万），缺乏性价比的板块价格，纵然有大量的公寓和居住人口，也依然很难吸引到投资者的关注。

素坤逸

素坤逸之于曼谷，如同曼哈顿之于纽约，金融城之于伦敦，陆家嘴之于上海。

素坤逸是曼谷目前最繁华的CBD二代，是一个主要沿轻轨线而迅速发展的片区，如今几乎占据了曼谷最优质的交通、配套等城市资源，因此吸引了不少外国人居住。

该区域这几年的新楼盘开发比较频繁，越靠近核心区域、越靠近轨道交通站点越贵，投资自住都可，空置率长期曼谷最低，租金回报相当稳定。

拉玛9

拉玛 9以地铁站拉玛 9为中心，是目前曼谷新崛起的CBD三代，目前核心区的发展已经非常成熟，中国大使馆、联合利华亚太企业总部、华为总部等都坐落于此。

拉玛9最大的优势在于交通便利，曼谷唯一的环形轨道交通经过拉玛 9，随着板块的持续发展，未来便利的交通线对板块的带动作用也会体现在房价上，所以，这里是目前曼谷公认的投资热土，且由于目前板块价格处在12-18万泰铢/平方米，相对其他价格高企的版块，这里的投资潜力也更加被看好。

邦苏

邦苏是曼谷的一个交通枢纽板块，根据规划未来要建成东南亚地区最大的交通枢纽中心，从板块区位来看，属于郊区地段。

在交通枢纽规划出现之前，该区域都属于郊区住宅区，并伴有大量未开发用地和农业用地，以当地人居住为主。

交通枢纽规划推出后，不仅区域内的房地产开发增多，而且轨交站点周边地区，也吸引了越来越多的投资者对这里进行投资开发。

但即便如此，如今的邦苏整体界面依旧比较落后，并且由于远离中心城区，缺少外国人，转售市场很差，租售比也低于城市其他很多地区，投资价值一般，轨交对这个区域的带动作用，还需要相当长的一段时间来验证。

邦纳

邦纳属于曼谷扩张的新区，到素坤逸非常近，目前有许多交通设施、百货商场尚在将施工中。

不过由于邦纳环境不错、交通便利、生活成本低，大量的本地中产阶级都选择涌入邦纳。

搞清楚具体的板块，下面我们再分别来看，曼谷买房的推荐与避坑区域。

其中，值得买的区域有：巴吞旺、是隆/沙吞、素坤逸、拉玛九。

这几个都是曼谷的核心板块，区域内有人口、产业加持，土地稀缺供应长期不足。

不推荐的区域有：伦披尼、吞武里、拉玛三、邦苏。

这几个区域，伦披尼因为地处曼谷“皇城根”，大都是皇家用地，区域内房价高起，并且有价无市，吞武里和拉玛三都是老城区，以本地居民为主，拉玛三甚至连地铁都没有，最后的邦苏，靠着中台高铁总站的噱头前些年狠狠的割了一波韭菜，但目前仍是个大郊区，距离发展成熟还遥遥无期，都不属于优质投资选择。

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