“（仓库）库门开到了10.5米，按3.5米一个车位计算，可以同时停靠三台车，大大提高了作业效率。”
“屋面天窗采光基础上，园区内LED灯全部采用智能节能系统，而且能实现根据作业活动范围自动精准调控，更加节能环保。”
“仓库消防喷淋紧贴屋顶，与早些年喷淋设施在层顶下方30至50公分的设计相比，确保安全性的基础上，增加了客户的可利用空间。”
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12月5日，《中国物流与采购》杂志记者，在普洛斯清远时尚科技创新谷（以下简称“清远创新谷”）开园仪式现场，参观清远创新谷时了解的上述细节，只是普洛斯清远创新谷诸多独具匠心设计中的冰山一角。
“清远创新谷在规划、建设过程的很多细节，都会考虑到后期运营的便利性。”在清远创新谷开园活动期间，普洛斯中国副总裁、普洛斯资产平台华南区总经理朱国，在接受《中国物流与采购》杂志记者采访时举例说，消防喷淋紧贴屋顶的设计，除了可提高库房有效容积，还考虑到，广东是多喀斯特地形的地区，建筑物容易出现沉降的问题。消防喷淋紧贴屋顶的设计也便于运营维护。
据了解，清远创新谷实现了竣工即投产。这不仅是因为其在建设期间，就签约引进了全球头部跨境电商企业，并结合客户需求进行了针对性改造，即在设计和施工的过程中为客户提供一体化的服务，更高质量满足了华南跨境电商市场蕴藏着的旺盛物流需求。
普洛斯的物流及产业基础设施受到市场青睐的背后，是其不只提供物流及产业基础设施，从功能定位、规划设计、建筑开发到运营管理等方面对基础设施进行全方位升级，还通过调研团队和股权投资方式，对新经济产业的演变格局具备较为精准的预判。而对产业趋势的洞察会反哺其物流及产业基础设施的选址、设计以及长期运营。
洞悉趋势 重仓华南
今年前三季度，我国跨境电商进出口1.88万亿元，同比增长11.5%，创历史新高。随着中国企业和产品的加速出海，跨境电商市场空间和潜力巨大。政府层面，跨境电商是重点扶持的领域，出台了一系列扶持政策。
受市场和政策的驱动，粤港澳大湾区已经成为跨境电商最活跃的区域之一。作为粤港澳大湾区的核心区域，广东的跨境电商更是一路狂飙。广东跨境电商进出口总量从2015年的113亿元跃升至2023年的8433亿元，8年扩大75倍、年均增速超七成。2024年上半年，广东省跨境电商进出口达4273.4亿元，占全国三分之一，总量规模稳居首位。
不仅如此，广东拥有众多产业集群，如深圳的电子信息产业、广州的服装和美妆产业等，其雄厚实力和成熟生态，促进了跨境电商企业的快速成长和市场竞争力提升。
具备优越的地理位置、完善的产业链和强大的制造产业链能力的华南地区，尤其是广东省，对国内供应链基础设施需求被持续推高。其中，跨境电商是带来物流及产业基础设施增量的重点领域之一。
“在过去的两年里，普洛斯在华南地区（含广东、广西、海南）新增的在建项目面积达到160万平方米。截至目前，普洛斯在华南地区已服务了多家头部跨境电商新兴企业。”朱国告诉《中国物流与采购》杂志记者。
因业制宜 集约高效
在此背景下，去年7月开工的清远创新谷，建设面积为42万平方米，是普洛斯迄今一次性开发面积最大的单体项目。在建设期间，普洛斯按照最新一代标准建设、保证仓库通用性的基础上，结合该跨境电商企业客户的需求做一些针对性改造，相当于在设计和施工的过程中均为客户提供一体化的服务。
“这不仅能为客户节约后期再次改造的成本，而且客户不用再去进行二次报批报建，简化流程，提升便利度。”朱国解释说，清远创新谷这一建设面积，适配了跨境电商客户业务快速增长、整合仓网布局规划对物流基础设施规模的需求。
在朱国看来，该跨境电商是全品类货物出海，而且跨境电商有多层次的仓网路线规划，不同的库的功能不同，供应链逻辑一般是先备货、集货，再统一运到机场或港口等核心枢纽，从而发往海外市场。通过把不同品类的货物集中到一个大的园区，有效减少小型园区之间的短驳。这在节约客户短驳成本的同时，还提升了其集约化水平和运营效率。
而普洛斯对跨境电商这一新经济深刻洞察，以及从前期选址到后期运营的物流基础设施的全生命周期的资产运营管理服务能力，能够满足这类客户的共性需求。
一是选址，跨境电商有时效性要求。园区到机场和港口这两大交通枢纽的单程时间一般为1个半小时以内。以清远创新谷为例，清远创新谷位于广州、清远、佛山三市交界处，周边临近多条高速公路，距离广州白云机场约50公里，处在“湾区一小时交通圈”内，尤为匹配该跨境企业客户全球供应链高速运转的需求，且降本效果显著。
二是智能，对供应链效率要求高。一般库内要部署大量的自动化仓储设备，对园区运营效率的要求也相应提升。以清远创新谷为例，普洛斯不仅结合该客户的自动化仓储设备部署需求进行了针对性改造，而且应用了普洛斯智慧园区系统，配备了最新一代智能电表、智能感应灯等物联网设备，连通了智能运营中心（IOC）智慧中台，可对园区内车辆、空间、设备、能源等八大要素全站在线管理，实现出入智控、智慧消防、智慧照明控制、智能调度等，从而实现园区运营安全稳定和效率最大化。
三是配套设施，跨境电商客户往往对宿舍、餐厅等配套需求更大，也希望给员工提供一个更好的环境。以清远创新谷为例，通过入园预约智能化、人车分流、打造服务客户员工与货车司机的多元休憩场所、将人才公寓设计为可上人屋面作为后续的运动娱乐场地、提供7×24小时快速响应服务等全方位细致举措，全方位升级园区内的工作与生活体验。
四是低碳运营，契合跨境电商企业的ESG战略。清远创新谷，设计阶段采用本地植物和乔灌草复层绿化，增加生物多样性；在结构优化设计基础上，尽可能采用本地建材，最大化回收再利用施工废弃物，隐含碳排放较同类项目降低20%以上；还规划安装规模超过16MW（兆瓦）的屋面光伏系统，预计每年减碳量近2100吨。
政企合力 赋能产业
跨境电商已成为外贸发展的新动能、转型升级的新渠道和经济高质量发展的新抓手。
清远创新谷所在的清远市广清纺织园，明确了“3+1”产业定位，即服饰尚品、鞋帽优品、化妆美品3个主导产业/特色产业和珠宝珍品1个重点培育产业；通过大数据、云计算技术，将广清纺织园区的服装产能和跨境电商的订单需求在“云端”链接，帮助园区企业拓展海外市场。
清远创新谷以领先“硬件”设施、强大运营服务能力,促进粤港澳大湾区跨境电商产业升级发展。其在满足客户需求的同时，致力于有序承接广州产业外溢和规模化整合，成为清远产业升级的示范项目。
政企合力背景下而生的清远创新谷，凭借物流基础设施在跨境供应链韧性与产业竞争力的重要作用，赋能当地乃至广东跨境电商产业升级。
“清远创新谷原本是高能耗的金属冶炼制造用地，建筑面积约4万平方米，就业约1000人，如今变成智慧绿色的跨境供应链基础设施，建筑面积和带动就业人数实现10倍的提升，产业转型升级的同时，也提高了土地的集约利用。”朱国强调说，清远创新谷还会带来新投资，带动周边配套设施建设，助力清远培育时尚、电商、供应链管理等领域的专业人才，加快形成集研发、设计、采购、展示、贸易于一体的时尚产业全产业链条，助力清远乃至大湾区产品更快速、更便捷地进入全球市场。
清远创新谷是普洛斯持续助力大湾区产业升级、不断创造更大经济和社会价值的一个缩影。洞察产业发展趋势和客户需求变化的普洛斯，抓住这一跨境电商对物流基础设施需求增长点，近几年加大了在广东的布局。目前，普洛斯已在广东的深圳、广州、佛山、东莞、中山、肇庆、惠州、江门、清远等9大城市，投资开发和管理了34个物流园及产业园，资产面积超425万平方米。
在这一过程中，普洛斯通过不断深化产业运营服务，为推动所在区域的产业结构优化升级与新经济高质量发展持续注入新动能。（本文将刊登于《中国物流与采购》杂志2024年第24期）
①“三部门发文让货车司机充分享受政策红利，增强从业获得感和职业归属感
② 交通运输部公布铁路、公路、水运、民航、邮政领域实施方案，构建物流降本政策框架
③ 四部门：专项整治利用算法压缩配送时间，完善订单分配、报酬构成等机制
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