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编者按：9月26日召开的中央政治局会议强调，促进房地产市场止跌回稳。10月17日住房城乡建设部会同有关部门打出“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳，并组织“百城千企促销”和“方便看房”等活动后，市场信心得到有效提振，房地产市场出现了积极变化。住房城乡建设部“全国房地产市场监测系统”最新网签数据显示：10月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，自去年6月份连续15个月下降后首次实现增长；新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，自今年2月份连续8个月下降后首次实现增长；“银十”超“金九”，为近17年来首次。同时，楼市成交增长也正从一线城市向更多城市扩大。如何看待上述积极变化及接下来的房地产市场形势？住房城乡建设部建筑杂志社智库研究院第一时间连线了多位智库专家就此进行解读，敬请关注。
从数据来看，10月份全国各地商品房销售规模确实超出了预期。不管是新房还是二手住房，同比或环比变化，一线城市还是二三线城市，中心区或者外围，刚需或者改善型需求等等，各个维度都出现了明显的增长。相比过去来说，政策效应明显提升。数据显示，广州、深圳、南京、宁波、大连、东莞等城市新房成交量同比增幅超过30%，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房成交量同比增长超过50%。事实上，这只是网签数据。从售楼处案场或二手房门店认购来看，部分城市实现了超过50%或者翻倍增长。比如，10月份深圳新房认购量超过1.3万套，这是近十多年来的最高水平；二手房认购超过8000套，不仅超过了枯荣线，甚至达到繁荣期的平均水平。
龙头房企层面的数据更加乐观。根据第三方数据统计，TOP100房企的累计销售同比（与去年同期相比）收窄至-35%（1-9月为-39%），这意味着虽然整体销售仍然同比下降，但下降幅度有所减缓。单月销售环比增长70%，同比增长5%，显示出10月份的销售情况明显好于9月份和去年同期。
市场超预期是政策持续和叠加释放的的结果。相比之前的政策，这一轮的特点有四个：一是“止跌回稳”的导向下，不断落实存量政策和推出增量政策，使得前后政策落地形成了叠加效应。二是政策密集持续纾困，在不断提振和改善市场预期。三是国家层面从9月24日一直到10月28日企业家座谈会，政策纾困未停过。同时，截至目前已经有20多个省份、100多个城市出台了政策组合拳，在协会的组织下，仅国庆期间，就有150多个城市、2000多家房企、4000多个项目参与“百城千企促销活动”。这一活动还在持续进行中，预计会延续到年底和春节，带动假期购房和返乡置业热潮。四是政策力度比较大。比如二套房首付比例降至15%，5年期LPR今年合计下降了60个基点，房贷利率从年初的4%降至3%以下；再比如，热点城市外围区域或不限购或极大降低门槛。
进入10月底，热度还在维持，且向外围扩散。从一线城市来看，尽管新政后的第二周，二手房交易活跃度有所下行，市场交易冲高回落，但从第二周到第四周（10月7日-27日），活跃度明显稳定住了。而且，第二周到第四周的活跃度，明显要高于新政前。各省省级层面和市级层面都出台了促进楼市活跃的政策，这是省会热度向全省扩散的保障。
笔者认为，四季度市场还会保持增长的态势。除了国家政策的落实外，近期还有多个省份、城市在出台一揽子纾困政策，政策红利对市场热度也继续形成支持。同时，增量政策开始落地，比如郑州房票安置开始全面推广，并获得了不错的效果。11月和12月份是年底销售旺季，也是业绩冲击阶段，市场将维持供销两旺的局面。由此估计，四季度将比三季度有明显好转，全年跌幅也明显缓解，从而为彻底止跌企稳打下基础。
