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大家好，我是水库流派的慕如，一个出身贫困、逆袭改命的商人。字字是血，字字如刀。
一）政策先行：多地官宣取消公摊
1.1 张家口、衡阳等地政策落地
近期，在取消公摊这件事上，不少城市已经迈出了实质性的步伐，让我们看到了政策落地的曙光。
就拿河北张家口来说，12 月 17 日，张家口市政府官网发布推动房地产市场平稳健康发展的若干措施，其中明确提出要鼓励实行 “现房销售”，并且逐步推进 “取消公摊”。
这一举措是基于对商品房去化周期等情况的考量，通过科学合理安排国有建设用地供应总量、结构、布局、时序和方式，加快优质地块的供应节奏，来满足好房子、好小区开发建设需求。
同时，对于之前存在的闲置或存量房地产用地等也制定了处置盘活办法，比如运用地方政府专项债券资金收购存量闲置土地，增强土地供给调控能力。
并且，还延长了购房补贴政策适用期，加大了公积金政策支持力度等。上海易居房地产研究院副院长严跃进就认为，张家口取消公摊是件惠民的大事，以往公摊制度中产生了很多猫腻现象，像得房率不高、“所购非所得” 等情况很常见，而张家口此举实实在在回应了群众关切，是保障购房权益的重要措施，结合交房即交证、现房和精装修交付等模式，还能更好地提升购房幸福感，促进购房方面的品质提升。
而在 12 月 12 日，湖南省衡阳市也传来重磅消息。
据衡阳晚报报道，衡阳市自然资源和规划局、衡阳市住房和城乡建设局、衡阳市发展和改革委员会联合发布了《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》，规定自 2025 年 1 月 1 日起，衡阳市行政区域内商品房实行按套内建筑面积（专有建筑面积）计价销售。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。
房地产开发企业在签订商品房网签合同时，需与购房人约定按套内建筑面积计算商品房价款，面积纠纷条款应当载明以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理面积纠纷的计价依据，而且房地产权利人对建筑物专有部分以外的共有部分依法享有的权利及承担的义务，并不会因商品房销售计价方式变化而受到影响。
不仅如此，房地产开发企业在销售前，应当公示有资质的测绘单位出具的不动产测绘报告以及相关分摊情况，像被分摊的共用部位的名称、用途、位置、面积，参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、位置、面积、分摊系数，还有不分摊的共用部位等信息都要公示出来。
房地产开发企业、房地产经纪机构还应当对每套商品房按套内建筑面积进行明码标价，并在销售场所醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，标价内容与套内建筑面积单价保持一致。
各地住建部门也会指导督促属地房地产开发企业、房地产经纪机构按商品房套内建筑面积计价宣传销售，适时开展督导检查。
严跃进表示，这一政策对购房的影响非常直接，购房者签约的时候，其购房面积就是实际入住的面积，不再包括公摊面积，比如房屋外面走廊、楼梯、过道以及其他公摊面积都不再计入，直观上实现了 “100% 得房率”，让 “花多少钱买多大户型的房子” 变得清晰，有效防范过去 “买 90 平方米实得 60 平方米” 这类购房问题出现，实实在在保障了购房者权益，真正做到 “所购即所得”。
从张家口和衡阳的这些政策可以看出，地方上已经在积极行动，努力推动取消公摊这一目标的实现，为购房者营造更公平、更透明的购房环境。
1.2 其他城市相关举措及趋势
除了张家口、衡阳之外，还有不少城市也在取消公摊或者提高得房率等方面采取了相关举措，让取消公摊这一趋势在全国范围内逐渐明朗化。
比如广东肇庆，早在今年 5 月就出台 “21 条” 促进房地产业高质量发展，明确从 2024 年 5 月 1 日起，实行按住房套内面积计价宣传销售。
同时，推动房地产开发企业依法规范、优化和公开住房公摊面积计算方式，合理适度提高得房率，旨在减少商品房销售中的面积、计价纠纷，维护交易双方合法权益。
湖南湘潭在 9 月也明确提出，房地产开发企业可实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售。《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》里提及，购买新建商品住房，各房地产开发企业在审核备案后，可在原规定的基础上按市场行情适度浮动促销。一次性团购 10 套及以上新建商品住房的，团购价格还不纳入城市商品房价格监测范围，通过多种方式来助力房地产市场发展以及让利于购房者。
在浙江杭州，虽然没有明确说要取消公摊，但也通过一些方式在提高实际得房率，比如出台规定让新成交宅地可以享受面积认定新规，像封闭式阳台只算一半面积，开放式风雨连廊不计容等。而且，杭州富阳区的首望澜翠府还跟进了 “按套内面积计价销售” 动作，以项目建面约 136㎡洋房为例，房源在售均价约 20000 元 /㎡，户型实际得房率约为 83%，套内面积大约为 113㎡，按照套内面积计价销售，购房者相比原先按照建筑面积计算能实打实省下不少费用，这一举措也引起了市场的广泛关注和讨论，一定程度上也反映出市场对于按套内面积计价这种更透明方式的认可。
此外，像广州、合肥、长沙、佛山等多地城市，也都出台了明确新规，通过放松阳台尺寸限制、鼓励露台等半开放式设计、支持空中绿化面积不计入容积率等方式，侧面助推开发商提升项目得房率，从不同角度朝着让购房者能获得更多实际使用面积的方向努力。
综合来看，越来越多的城市加入到这个行列当中，不管是直接取消公摊按套内面积计价，还是通过提高得房率等举措，都表明取消公摊已经成为了当下房地产行业发展的一个重要趋势，未来或许会有更多城市继续跟进，不断完善相关政策和规定，让购房者能从中受益。
二）现状剖析：公摊之痛与行业乱象
2.1 公摊面积带来的困扰
对于广大购房者来说，公摊面积着实带来了不少困扰，很多人在购房过程中都遭遇过实际得房率过低的糟心事。
就拿青岛融创维多利亚湾来说，有的业主购买的房屋建筑面积为 111.5 平方米，合同里约定的套内建筑面积为 76.30 平方米，共用分摊建筑面积为 35.20 平方米，按照这个比例计算，得房率约为 68.4%，可交房后的实际得房率却只有大概 53% 左右，110 平米的房子，实际使用面积竟不足 60 平米，原本期待的宽敞住所变成了 “蜗居”，卧室小得可怜，连基本的家具都难以合理摆放，这让满心欢喜准备入住的业主们大失所望。
还有的购房者在买房时，销售人员口头承诺的公摊面积比例是 31%，可到收房时却变成了 46%，这凭空多出来的公摊面积，就如同从购房者手里硬生生拿走了一部分本应属于自己的居住空间。
而且，购房者往往在购房时对公摊面积的具体数字并不知情，也不清楚哪些公共建筑的面积会被 “摊” 到自己所购买的这一户，只是在收房时才惊觉实际情况与心理预期相差甚远。
公摊面积过大、不透明等情况，严重影响了购房者的知情权，让大家在购房这件大事上处于很被动的地位。
原本开开心心准备购置一个温馨的家，最后却因为公摊面积的问题闹得心烦意乱。
同时，这也极大地打击了消费者的消费投资愿望，毕竟谁也不想花了大价钱，却得不到与之相匹配的实际使用面积呀，长此以往，也会让大家对房地产市场产生不信任感。
2.2 行业不透明与操作空间
在公摊面积这件事上，行业内存在着诸多不透明的现象以及可供部分不良开发商 “动手脚” 的操作空间。
首先，在公摊面积的计算环节，虽然有《房产测量规范》和《建筑工程建筑面积计算规范》等国家标准，但一些地方还没有建立多测合一体系，缺乏专业的第三方监督。
通常一个住宅小区的公摊数据，要经过设计单位的图纸测算、主管部门的核算以及项目竣工后测绘部门的再次测算等程序，可普通购房人大多不具备专业知识，很难真正深入了解其中的门道。
而且，目前不少商品房采用预售制，购房者只能被动地从开发商那里获取相关信息，这就使得最终到手的公摊面积充满了不确定性，信息严重不对称。
再者，在公摊面积的公示方面，也存在很大问题。很多时候，开发商并不会完整、清晰地向购房者公示公摊面积的具体情况，像被分摊的共用部位的名称、用途、位置、面积，参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、位置、面积、分摊系数，还有不分摊的共用部位等这些关键信息，购房者往往很难知晓。
这就导致部分开发商有了可乘之机，他们可能会与测绘公司勾结，将绿化、售楼处等非公共区域纳入公摊面积范围，或者把地下室算入公摊面积后又额外收取停车费，实现二次收费的目的，甚至还会出现将独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢楼服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都计入公摊面积等不合规却让购房者被迫买单的情况，严重扰乱了房地产行业的健康发展秩序。
三）积极意义：取消公摊好处多
3.1 保障购房者权益
在房地产交易中，购房者常常处于相对弱势的地位，而取消公摊对于保障他们的权益有着至关重要的意义。以往，公摊面积就像一堵 “隐形的墙”，把购房者与房屋实际使用面积隔开了。
很多购房者花费了大量资金买房，本以为能获得相应宽敞的居住空间，可实际到手的使用面积却大打折扣，这着实是对他们权益的一种侵害呀。
就拿实际案例来说，有的业主合同上写着建筑面积不小，但套内面积却少得可怜，导致实际得房率远远低于预期，原本期待的舒适生活场景成了泡影。而取消公摊后，情况就大不一样了。
购房者在购房时能清楚知晓自己所付购房款对应的实际居住面积是多少，真正做到 “所购即所得”，每一笔钱花得明明白白。
这种透明化的购房模式，极大地提升了购房品质，让购房者不再为那些可能存在猫腻的公摊面积而担忧，也增强了大家的购房信心。
可以说，取消公摊从根源上保障了购房者最核心的权益，让大家能够更安心地去挑选自己心仪的房子，开启美好的居住生活。
3.2 推动楼市健康发展
一直以来，公摊面积在楼市发展过程中 “扮演” 着不太光彩的角色，是诸多乱象的源头之一。
部分开发商为了追求更高的利润，常常会在公摊面积上 “动手脚”，比如不合理地扩大公摊范围、虚增公摊系数等，这使得购房者利益受损，也让整个楼市环境变得乌烟瘴气。
然而，当取消公摊这一举措落地后，开发商们的关注点必然会发生转移。
以往靠在公摊面积上做文章来获取利益的方式行不通了，他们就只能将重心放到提升房屋的实际使用面积以及品质方面，通过打造更合理的户型、优化室内空间布局、提高房屋的装修质量等，来赢得购房者的青睐。
如此一来，楼市将会从过去那种单纯的 “面积竞争”，逐渐转变为 “品质竞争”。
开发商们会更用心地去雕琢产品，整个房地产市场也会朝着更加健康、有序的方向发展，形成一个良性循环，为广大购房者提供更多高品质的住房选择，推动楼市整体迈向新的发展阶段。
3.3 体现公平与减负
取消公摊这件事，本身就非常符合社会公平正义的原则。
购房者本就是为了获得实际的居住空间而付费，公摊面积却让他们在不知情或者被迫的情况下，为一些可能并不清晰、合理的公共区域买单，这显然有失公平。而取消公摊，让购房者只需为实实在在属于自己使用的套内面积付费，使得购房行为更加公平公正。
不仅如此，取消公摊后，后续一系列与房屋面积相关的费用，像物业费、取暖费等，都将按照套内面积来收取。
这对于老百姓来说，可是实实在在的减负。以往按照建筑面积收费时，公摊部分也被纳入计费范围，增加了居民的生活成本。
现在按套内面积计费，在一定程度上能减轻大家的经济压力，让老百姓手头能更宽松一些，也有助于提升大家的生活幸福感，对整个社会的和谐稳定都有着积极的促进作用呢。
四）潜在影响：取消公摊后的变化
4.1 房价及市场价格变动
取消公摊这一举措，势必会给房价以及整个房地产市场的价格体系带来一系列的变动。
从表面上看，由于计价模式发生了改变，以往是按照建筑面积来计算房价，包含了公摊面积在内，而取消公摊后则按套内面积计价，这使得房屋单价可能会出现变化。
理论上来说，总价不变的情况下，因为购房者支付的金额完全用于购买实际可使用的面积了，每平方米的实际购买成本会有所上升，房屋单价也就相应提高了，不过这只是单纯从计价逻辑角度出发的一种体现。
实际上，这种变化让房价变得更加直观真实，购房者能够清晰知晓自己所花的钱究竟对应了多少实实在在的居住空间，“所购即所得”，这对购房决策来说是一个重大利好。
对于新房市场而言，其价格结构会变得更为透明，吸引更多购房者关注，尤其是那些注重实际使用面积、追求居住品质的消费者，会更愿意出手购买，可能会进一步推动新房市场的活跃度提升。
而二手房市场受到的影响同样不可小觑。
一方面，二手房交易税费可能会有所降低，目前全国按套内面积缴纳交易税费的城市较少，若未来统一按照套内面积计算税费，在计算面积减少且评估单价不会大幅增加的情况下，二手房交易税费成本会随之降低，这对于想购买二手房的人来说是个好消息。
另一方面，二手房的交易价格可能会出现波动，部分观点认为取消公摊后，二手房价格会提升 30% - 40% 左右，因为早期购房者存在得房率较低等情况，若要出售，业主可能不得不提高交易单价，但同时也可能面临银行评估值达不到预期等问题，导致交易出现困难，二手房市场的供需关系和价格体系会在这个过程中经历重新调整，进一步拉开了二手房和新房的价格差距。
总之，取消公摊后，房地产市场的价格变动是多方面的，无论是新建商品房还是二手房，其价格走势都会在新的计价模式下，随着市场供需、购房者心理预期等因素不断变化、重新平衡，对整个市场价格体系产生连锁影响。
4.2 物业等相关行业变化
取消公摊计费后，物业费等与房屋面积相关的费用收取方式也将随之改变，以往按照建筑面积收取的物业费、取暖费等，后续大概率会按照套内面积来计算。这看似简单的变化，实则会给物业等相关行业带来不小的冲击与改变。
对于物业行业来说，按照套内面积收费意味着其原本基于建筑面积所收取的费用总额会减少，毕竟公摊部分不再纳入计费范围了。
为了弥补这部分损失，物业公司很可能会提高物业费的单价。
比如原本 100 平方米建筑面积（假设套内面积 80 平方米）的房子，物业费每月每平方米 3 元，每月物业费是 300 元，若按套内面积计算且维持总费用不变的话，物业费单价就可能会提高到每月每平方米 3.75 元。
不过，这一变化也并非全是挑战，它在一定程度上会推动物业行业标准的树立与落地。物业公司需要更加规范、透明地制定收费标准，向业主解释清楚费用调整的缘由以及对应的服务内容，这就促使物业行业不断优化自身管理水平、提升服务质量，避免因费用变化引发与业主之间的矛盾纠纷。
同时，相关部门也会更加关注物业行业在这一变革下的发展情况，加强对物业收费、服务等方面的监管，引导行业朝着健康、有序的方向发展。
除了物业行业，像供暖、维修基金等相关行业领域，也都需要根据取消公摊后的面积计算方式变化，重新审视自身的收费模式、成本核算以及服务内容等环节，适应新的市场环境，整个房地产相关行业生态都会在这一政策影响下逐步做出相应的调整与改变。
五）展望未来：期待政策全面铺开
随着多地已经迈出取消公摊的实质性步伐，我们满心期待着这一利民举措能够在更大范围、更快速度地落地实施呀。
想象一下，当 “取消公摊” 全面铺开并形成新的行规后，整个房地产业态都将被重塑。
购房者不用再纠结于那些看不见、摸不着的公摊面积，也不用在收房时面对实际得房率过低的糟心事，真正实现 “所购即所得”，大家的购房信心会进一步增强，房地产市场也会更加健康有序地运转。
后续，我们一些文章在发表后，又会删除。因为，平台也喜欢删。
坦白说，我自己认为最好的文章，全部是被平台删除的文章。我会整理一些不适合发表在公众号的内容，放到小圈子里。
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