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上篇《全国十大顶豪的服务体系？是它们—— | 物业研究》（点击了解）中我们对物业企业的服务体系进行了梳理，本篇我们将从物业项目如何卷服务的视角，一起探讨物业服务所面临的挑战和趋势。
产品“超配”趋势下，物业服务迎来新挑战
1、会所、社区配套、示范区等超配成标配
2024年以来，相近区位板块且同等价格区间的项目，产品配置呈不断加码的趋势。这种“超配”现象，使得产品力角逐愈发显性化。
一方面，只有通过优化升级产品配置、强化公区配套进行“超配”，才能在激烈的市场竞争中构建自身优势；另一方面，在政策的加持，各地因地制宜地出台相应“好房子，好服务”政策，实现跨越售卖价格的配置与价值，超出市场预期的标准及水平。
据统计，本次入围项目中的主要超配项包含会所、社区配套、奢石、门头等。
面对产品力的内卷，招商蛇口上海招商臻境破题思路聚焦于“刚需的地段，高端的品质，改善的价格”。
首先，提供奢华品质感的主入口。融入当代视野与审美，运用在基座、门头、台阶等近人尺度，形成海派臻系的设计言语；运用石材和弧形铝板等元素，搭配格栅装饰，质感明显提升。
其次，挖掘艺术与人文的园林景观。项目以 “七维、六巷” 景观分布，以人行动线串联酒店式门廊、社会水院会客厅等节点实现移步异景，人景交融，将经典海派艺术精粹与现代审美融合，打造静奢园林生活方式。
此外还有注重情景交互的会所配套。项目自带约1500㎡的泳池会所，配备酒店式泳池、大落地窗的健身房以及下沉庭院等功能区间。住宅楼宇下设置了多个主题架空层，涵盖品茗阅读、运动健身、洽谈社交等多元业态，为业主提供全方位的生活体验。
丨上海招商臻境实景图
与此同时，在2024十大作品参评项目中，实景展示项目占比进一步提升，相比2021年占比翻了5倍。更多的实景展示，能让业主与潜在客户直观领略到物业的精细化管理水平、优质服务设施以及舒适居住环境，从整洁有序的社区环境到高效便捷的服务流程，全方位呈现。它不仅是实力的有力证明，更是吸引客户、提升品牌形象与竞争力的核心要素。
龙湖亚伦·金沙御湖境将实景示范区全面升级，仅体验区就打开了约1.2万㎡。归家主入口的锻打铜超级大门门头阔约58米，高约8米，以“石中之王”东湖石结合非遗传人朱炳仁的锻打铜打造，树木是来自泰山的百年罗汉松，光影流转的琉璃门廊竖立8幅高约7米的紫山水奢石屏扇，光归家门庭的造价就价值近千万。同时，在约1300㎡的地下会所之中，涵盖泳池、行政酒廊、瑜伽房、健身房等所有功能空间，行走在示范区中，每一步都充满惊喜。
丨龙湖亚伦·金沙御湖境实景图
2、产品升级下，物业服务迎来新挑战
从当下对各类产品端服务内容所进行的发布来看，能够清晰地察觉到一个显著的趋势。伴随着整体市场环境的持续演变以及服务领域的逐步拓展与升级，在众多的项目类型里，一些定位为轻奢、品质的项目呈现出了更为高端化与精细化的配套设施建设倾向。它们不再局限于传统的建筑与布局，而是额外配置了诸如彰显尊贵身份与社交功能的会所，为业主提供多元休闲与交流空间的架空层，还有能够增添生活意境与美感的精致水景等特色元素，以此来提升项目的整体品质与吸引力。
华润华发·时代之城配备下沉式会所，游泳池、会客厅、共享屋顶花园、种子博物馆、“乐享时光”多功能厅等等适配全年龄层业主的服务空间；成都阅天府则是配置了三重会所体系，包含双会所、30个架空层与6大BOX。招商蛇口北京招商玺在六大基础服务之上增添四大差异化服务和四大增项服务，进行石材养护和景观更新、地库深度清洁、增配应急设施、提供乔迁、婚庆、夜间陪同送餐送货、宠物寄养等服务；武汉招商·武昌序在基础的物业服务之外，特为业主搭建会所运营序Club小程序，上线私宴定制、宠物服务、票务预定、假期规划、生日惊喜等12项业主专享权益等等。
这些超配项在提升项目品质的同时，也给物业服务带来了新的挑战。一方面，物业维护成本显著增加，奢石、大门、珍贵树种、水景等需要专业的养护，水景的维护也需要投入大量的人力和物力。另一方面，部分城市物业费降价，使得物企的盈利空间进一步压缩，物企承压更加凸显。
这些挑战对物企的服务力提出更高的要求。物企首先需优化内部管理流程，提高资源配置效率。例如，整合养护工作流程，避免重复作业造成的资源浪费。同时，加大对员工专业技能培训的投入，以提升养护工作的质量与效果，降低因养护不当导致的成本增加风险。
未来，深化地物协同成必然趋势
在房地产行业的全生命周期中，从开发阶段到筹备阶段，再到运营阶段，地物协同的重要性日益凸显，贯穿了整个流程，并且对项目的品质提升和效能释放起到至关重要的作用。
在地产端开发阶段，物业端就需要前期介入、对硬件配置进行建议和把关。例如，在规划设计时，物业凭借其对后期运营的了解，可以提出关于公共设施布局、停车位规划等方面的合理建议，避免后期运营中出现设施不合理导致的管理难题；筹备阶段，物业端协同管理、物资配置标准以及与地产端的共查共验、问题整改是关键环节；进入运营阶段，定期巡查、快速响应机制以及客户视角把控等工作主要由物业负责，在日常运营中出现一些需要动用维修基金或者涉及建筑结构的问题时，地产端的资金助力和标准沉淀则能够发挥重要作用。
永威置业与永威物业在协同上配置了“维保仓库”，以便日后公共耗材出现损耗时，能够及时准确地用原件进行替换。正常的维修工作从报备到现场维修往往30分钟不止，但永威的维修过程中能省去繁琐的中间环节，将简单高效渗透到业主的生活当中，大大提高了响应与服务效率。这也是地物协同提质增效的重要体现。
保利发展与保利物业则是在交付查验上从公区到户内实现“一户一档”，打造连贯稳定的管家服务作为超级服务底盘，搭建全能管家团，以连续性实现从购房期-等待期-交付期-居享期覆盖业主全周期；了解每一套房子的细节情况，和保养、维修需求，并为每套房子建立一个数字孪生，提前计划每一次维修需求。
未来，深化地物协同是必然趋势。业主对居住体验的要求越来越高，物业在后期运营管理方面独特的经验和能够与地产端实现优势互补，打造出从前期设计到后期服务都优质的居住环境。减少后期因设计不合理而带来的改造和运营成本，能够有效地避免重复建设和资源浪费，提高资源利用率，从而控制成本。此外，地物协同还能增强企业的风险抵御能力，在面对市场波动、政策调整等外部风险时，协同的双方可以共同制定应对策略。
地物协同应朝着更加紧密、高效的方向发展，通过建立信息化的沟通平台，实现数据共享和实时交流；制定完善的协同工作制度和流程，明确双方的职责和权利；同时加强人才培养。只有这样，才能在行业发展中顺应趋势，实现项目品质和企业效益的双赢。
传统服务设计：只通过调研客户需求来做服务设计，有些需求是客户没有想到或者表达不清的；
克而瑞物管提供的服务设计咨询：「真」业主视角—不止关注业主的深度反馈，更关注业主的日常行为；因为行为背后往往才是真诉求的体现，基于此，才能为企业设计出客户真正需要的服务。
传统服务设计：许多传统设计并不考虑执行过程中的可操作性，设计偏于理想化，最终容易流于形式，难以落地；
克而瑞物管提供的服务设计咨询：「真」运营视角—综合考虑物业运营过程中的难度、效率、成本，结合在行业内积累的大量、真实优秀案例，为企业匹配投产比更高的服务方式，从大运营的角度进行服务设计。
传统服务设计：从后端服务开始，难以前后拉通；
克而瑞物管提供的服务设计咨询：前后拉通—服务设计从产品规划阶段就开始，以打造业主向往的生活方式为导向，进行产品与服务的高度匹配和融合，综合考虑业主真实需求以及后期运营，在规划、建设、营销、交付、服务等各环节进行精准设计。
- The end -
