英国新工党政府在周三的国王演讲中将英国住房问题列为首要议程，概述了他们打算在下一届议会通过的立法。
首相凯尔·斯塔默在介绍中哀叹目前有太多居民生活在不安全和不公正的环境中，并表示工党将“确保每个人都能在他们应得的安全的房子里生活”。
他们计划如何实现这一目标？鉴于保守党政府过去14年的执政背景使得英国无家可归人数不断增加、房价不断上涨、私人租金不断上涨以及负担能力问题日益严重，这绝非易事。
通货膨胀率现在可能下降到央行目标的2%，但房价仍处于接近历史高点的水平，平均贷款利率是疫情前的两倍，去年英国各地的私人租金平均上涨了8.6%。
工党对这一看似棘手的混乱局面的解决方案采取了360度的住房市场策略。他们的提议涉及租赁/永久产权保有制度、私人租赁，以及至关重要的英国僵化的房产建筑规划制度，首相团队希望，这将在未来五年内增加150万套新住房的供应。
迫切的问题是，其中有多少是政府可以负担得起的？
如果你还没有熟悉规划改革，无论你是长期私人租户、想要置换的买家还是首次购房者，昨天的国王议会演讲都会对你生活产生影响。
私人租赁行业
英国有超过1100万人依靠私人房东为他们提供住房。这比居住在国家福利住房中的人数还要多。
2019年，保守党承诺结束第21条“无过错”驱逐令，并改革私人租赁，以重新平衡租户和房东之间的权力。当前首相召集大选时，这一承诺被打破，原本可以实现这一承诺的《租赁改革法案》因与亲地主的后座议员的争论而被推迟了几个月后被搁置。
今天，工党宣布，《租赁改革法案》将更名为《租户权利法案》。该法案将被提出，以便做出改变，保护私人租赁行业的租户免受快速驱逐。它还将把合适的住房标准应用于私人租赁行业，以提高租赁房产的居住标准，消除潮湿、发霉的住房，并寻求使租户更容易解决与房东的纠纷。
房价下跌0.4%，但行业信心正在上升
Generation Rent（一个倡导私人租赁市场的组织）的首席执行官本·图米（Ben Twomey）称，租户权利的回归是受大众欢迎的。然而，他指出，改革需要更进一步。尤其是在租金通胀方面。
图米称：“同样，如果我们最终的租金上涨速度仍快于我们的收入，那么赋予租户挑战租金上涨的权力将不会奏效。”
政府目前没有计划监管或稳定租金以阻止其上涨。例如，通过限制房东可以收取的费用。
然而，伦敦市长萨迪克·汗和大曼彻斯特市长安迪·伯纳姆等地区市长公开呼吁有权这样做。今天，工党宣布了《英国权力下放法案》，该法案将赋予伯纳姆领导的联合政府更多的权力。这是否包括租金监管还有待观察。
上周，伯纳姆称，他计划让大曼彻斯特的私人租房更安全、更公平，并似乎表明他想对曼城的租金采取行动。
图米补充说，英国的《权力下放法案》可能是“一个机会，让各地市长有权对飙升的租金进行管控，并为受租金影响最严重的地区提供喘息的空间”。
租赁产权改革
另一个被打破的保守党承诺是以租赁改革的形式出现的。上届政府还承诺改革地租，并给予租赁产权的业主更多的保障。然而，他们的《租赁产权改革法案》也一再被推迟。
今天，工党兑现了他们的承诺，并将采取行动，要比保守党走得更远。工党将实施保守党的立法，但他们也将引入自己的法律来加强现有的改革。
这受到了英国500万支持租赁产权改革的家庭团体的欢迎。
这项立法在国王的演讲中被称为《公寓楼租赁和共有制改革法案》。正如住房专家律师兼合伙人贾尔斯·皮克所指出的那样，这将需要更长的时间和大量的工作才能在议会通过。
工党已承诺对地租进行监管，但他们没有说地租是否会被限制在活动人士想要的所谓“极低地租”。不公平的物业管理费也将得到解决。
新法案还承诺向公寓楼共有产权过渡，这将废除所谓的“封建租赁产权制度”，使英国与澳大利亚等国家保持一致。
在多用途的建筑中，共有产权意味着该公寓楼内所有的业主共享公共区域的所有权和责任，而不是最大的房东或永久产权持有人。根据新立法，新租赁公寓的销售将被禁止，共有产权将成为现有的默认的租赁产权。
代表永久产权的团体住宅永久产权保有协会警告称，这项新立法可能“干扰机构投资者的合法投资，包括专业永久产权的保有人和养老基金”。然而，工党表示，他们致力于法律委员会建议的变革。
首次购房者和业主
近年来，英国的住房建设水平一直很低。造成这种情况的原因有很多，包括通货膨胀增加了建筑成本，贷款利率上升限制了购房的需求，以及英国的建筑规划系统缓慢而延误，使得新的开发项目难以获批。
事实是，通货膨胀和贷款利率不在政府的控制范围内。然而，建设住房和基础设施不仅对想买房的人有好处，还可以促进英国的经济发展。
因此，自去年在利物浦举行会议以来，工党一直致力于“建筑规划改革”，承诺在未来五年内将在英国建造150万套新住房。在工党执政期间，首次购房者将有优先权购买新房。
然而，我们仍然不知道工党的150万套住房中有多少是民众真正负担得起的住房，而不是现有市场价值的商品住房。
在今天的国王演讲中，斯塔默在宣布《规划和基础设施法案》时表示，他的团队将“让英国建设”。
这项立法所做的关键性改变将是基础设施的简化流程，这将使有关交通和住房的重大决定，如以“简化”的方式建设新城镇。这可能意味着一种更加国有化的规划方法。
工党计划对绿化带的低价值部分进行重新分类，以便在其上建造房屋，但也没有详细说明。
与此同时，工党将改革强制购买补偿规则（CPO），使公共机构更容易、更便宜购买土地来建造房屋和基础设施。正如当时的影子住房大臣马修·彭尼库克（Matthew Pennycook）在工党赢得大选前称，这可能会增加土地供应，使提供更经济实惠的住房变得更加容易。
房地产开发商邦瑞（Barratt）称，他们支持工党宣布的CPO改革。该集团的土地和规划总监菲利普·巴恩斯表示，当地规划部门资源不足和日益复杂的规划系统是开发商的主要障碍。
国家福利住房提供商Clarion housing Group的首席执行官克莱尔·米勒（Clare Millar）特别赞许CPO的变化。她说：“仅在一个地方当局，就有800所新建房屋的建设被搁置。现在有了一个更具支持性的规划环境，我们正在筹备近2万套住房。”
然而，代表住房协会的全国住房联合会首席执行官凯特·亨德森指出，“仅通过规划改革”不可能在五年内建造150万套新房。她呼吁政府资金落实今天宣布的改革，以实施全国协调和资金充足的长期住房计划，优先考虑经济适用房。
工党已经明确表示了改革租赁市场和租赁产权的雄心。这可以相对较快地实现，并将立即缓解租户和租赁产权业主的压力。
支持和帮助首次购房者和业主需要更长的时间和更多的工作。工党为规划改革奠定了基础，这可能会加快新住房的交付。从长远来看，这可以通过增加新住房的供应来缓解租户、首次购房者和置换买家们的压力。
然而，短期内，一个悬而未决的问题是，由于房价和贷款利率仍然很高，在目前的情况下，当新房完工时，谁能够负担得起。
