绿地和创大厦是科瑞物业旗下一个商办项目，地处上海西部门户的普陀区，是上海绿地集团特聘美国ARQ设计事务所精心打造的面向创业型企业的25层智能化商务办公大楼。
自2018年起，绿地和创大厦项目连续四届被上海市物业管理行业协会授予“上海市物业管理优秀示范项目（非居住物业）”荣誉称号。
项目不仅获得“全国物业管理示范大厦”“上海市物业管理优秀大厦”“上海市平安单位”“上海市总工会‘工人先锋号’”等称号，连续多届被评为上海市消防协会的“先进会员单位”，还荣获智能建筑试点工作领导小组颁发的“甲级智能建筑”楼宇。
科瑞物业上海区域事业部总经理助理竺文彬表示，这是一个服务品质至上的时代。科瑞物业积极响应时代发展的需求，以业户为中心，正逐步形成与之相匹配的服务能力，不断优化服务流程，提高服务质量，以质促新、服务向新，夯实标准体系建设，注重业户满意度提升。
“汛”速出击不放松
夯实标准体系建设
在台风“贝碧嘉”登陆前，正值中秋假期前夕。绿地和创大厦物业服务中心经理助理陆海洋像往常一样，在电梯出入口放置醒目的标识牌——“节假日有台风，请关窗”。当天执勤的秩序队员边巡检，边逐层提醒着还未离开办公楼的人员，“离开办公室前，请检查门窗是否关闭”。
“台风来之前，我们虽然一再地提醒业主们，‘请关窗’，但等他们下班后，我们巡检时，总会发现窗子没有关好。”陆海洋苦笑着道，总会有各种原因让大家忘记了做这件事情。
陆海洋所负责的绿地和创大厦自2007年建成以来，工作日人流量可达三四千人次，办公区域面积达到4.3万平方米。要确保大厦的安全，容不得半分马虎。
中秋假期的第一天，上海区域事业部总经理助理竺文彬带着项目团队对所有楼层及公共空间执行了彻底且周密的检查。“果然不出所料，有近半数的楼层的窗子是开着的。”竺文彬果断地召集项目团队，全员上岗，逐个关闭各楼层的窗户。
“25层楼，200多个需要关闭的窗子。”竺文彬无奈地摇了摇头，物业人抗击台风的第一件事情，就是从关闭一扇扇的窗子开始了。因为是假期，办公室多数是关闭的，只能逐个电话联系业主。征得业主同意后，再进办公室关窗。
“都说台风是最好的‘房屋质检员’”，竺文彬表示，台风把房屋较为薄弱的环节暴露无遗。特别是像和创大厦这样的高层建筑，台风天，由于室外风力较大，会使建筑物周围的空气流动加快。当风通过窗户、门等开口进入室内时，会与室内的空气形成对流。室内对流的强度取决于室外风力的大小、窗户和门的开口位置以及室内的布局等因素。因而，关闭并锁紧所有窗户，是第一要紧的事情。“这次的台风，虽然很厉害，但和创大厦项目平稳度过了汛期。我们在监控室看到，台风过后，只有楼下一棵新种的树，被风吹倒了。接下来，我们准备安排一轮绿化养护。”
其实，从容应对今年最强台风“贝碧嘉”的来袭，竺文彬是有底气的。这位工程科班出身的项目负责人，勤修内功、深耕一线，不断地从细微处下“真功夫”，以“标准化体系”助推项目建设提质增效。
服务过程全记录
提升物业服务品质
绿地和创大厦物业服务中心保洁员匆匆来到10楼的公共区域，将几分钟前有人不小心遗漏的“垃圾”清理完毕。随后，她打开手机管控系统，跳出的绿色弹窗提醒：该楼层卫生间已有100人次进出。她再次拿起洁具，开始清理卫生间……在其头顶，高空抛物检测高清摄像机正实时监控高空安全……
“绿地和创大厦交付已有十余年，开发商移交的监控系统设备已老化，无法维修，加之这些监控多为模拟线路，视频影像模糊不清，已经不能保障业主的安全需求。”竺文彬表示，项目监控升级改造工作，是根据甲方的要求与辖区职能部门的指导下，进行安装的。项目不仅更换摄像头大约100多个，还铺设数字信号传输线路，更换新的显示屏等，是一套新的监控系统，无论白天黑夜监控视频都有较好的清晰度。“这次监控设备的升级改造，让物业服务变得更加全面、便捷，也为业主的生活提供了更加细致、周到的安全保障。同时，借助监控系统的升级换代的契机，我们借助第三方科技公司的力量，在绿地和创大厦探索上线‘智能化管理’系统。”竺文彬表示，科瑞物业基于20多年来积累的管理经验、质量标准、软硬件能力，对物业服务进行标准化和数字化的运营。公司每年都会固定拿出一笔专项资金，做科技研发和智慧设备的投入。
“自今年4月启动‘智能化管理’系统的研发以来，针对物业行业和特点，实施可行性的研发和个性化的定制。”竺文彬介绍，系统对保洁、秩序维护员进行实时监控工作状态。比如，地面有垃圾及时通知保洁，上班高峰人员密集及时通知秩序维护员进行疏导；增加红外感应设备，对卫生间进出客户数量进行计数并提示保洁人员进行及时清洁；对于重要车辆进入大厦后及时通知相关人员，做好相应的服务工作；对机械车库报警进行识别，提升处置突发情况时间等。
在和创大厦的监控中心的，科瑞物业工作人员可以清晰地识别监控画面中指定区域的人员是否在岗位，如发生离岗超过设定时间则进行告警，支持最低在岗人数设置；对进出场所的人员数进行统计，便于场所管理人员掌握人流情况，精准分析每个时间段的人流量，进而提升场所人员管理水平；针对视频序列进行检测分析，有效识别监控场景下烟雾出现的情况及位置；针对视频序列进行检测分析，有效识别监控场景下火焰出现的情况及位置。
“我们采用高科技手段实行智能化管控，始终致力于改善办公环境，为业主提供全周期、一体化的物业管理服务。”在竺文彬看来，科瑞物业智能服务管控系统，规范了物业服务人员的工作标准，夯实了工作技能，更重要的是为提高物业服务品质发挥了积极的推动作用。
创新智慧物业管理
“焕新”新质服务力
在上海，数字化转型理念正在深入城市肌理。科瑞物业升级服务管控系统，通过构建数字化平台，整合AI算法，形成类似数字大脑的核心，不仅能够标准化业务流程，还能实现行业应用的高度整合。“以前监控室需要人工24小时盯看，一个人负责数十部闭路电视，难免有纰漏，而利用AI技术摄像头视觉识别和大数据算法满足安防需要，自动预警、自动报告、自动处理将更加高效。”竺文彬表示，科瑞物业引入科技要素切实提质生产力，一方面能实时监测物业的各个区域，迅速识别潜在风险和安全问题；另一方面“智能化管理”系统还可以自动触发警报和通知，提供快速响应突发事件的能力。
设施设备的管理质量关系到业主的生活、安全，关系到设施设备的工作状况、维修频率和使用寿命。科瑞物业信息设施设备的日常运行的管控系统，将对物业管理中最重要的风险源，做好管控与防范。如在水泵房设置管道漏水报警提示，工程维修人员进出情况进行抓拍并计时，通过时长更好掌握维修人员工作情况；在消防泵房设置管道漏水报警提示，工程维修人员进出情况进行抓拍并计时；在空调机房设置溴化锂设备过热报警提示、管道破裂漏水报警提示，工程维修人员进出情况进行抓拍并计时；在电梯机房设置空调设备过热报警提示，工程维修人员进出情况进行抓拍并计时，通过时长更好掌握维修人员工作情况，在监控机房设置监控人员脱岗、玩手机、睡觉报警提示，对于陌生人员进入监控室进行抓拍并记录等。
“‘人+机器’的作业模式重塑了商办项目的物业服务，实现物业管理的高效运转。上海区域事业部将持续探索、夯实项目信息化的管理规范，以科技赋能，逐步改造升级BA系统、设施设备系统等，有效提升物业服务管理品质。”科瑞物业总经理助理、上海事业部总经理龚玮达表示，智能化升级是科瑞物业服务转型的关键路径，科瑞物业以“服务过程全记录，提升物业服务品质”为抓手，在绿地和创大厦探索智能设备产品，加快数智赋能增效，促进代表新质生产力的高科技手段不断应用落地，为业户带来更为便捷的体验，有效提升服务满意度。
敬请期待
韧性奋斗 穿越周期 | 向优秀奋斗者看齐
往期回顾
