1月2号，北京迎来2025年首场土拍。
争抢太太太激烈了
海淀朱房村0029地块，一共吸引5家房企及联合体竞争，起拍价78亿，最终被中铁置业+招商+华润置地联合体拿下，成交价91.52亿，溢价率17.33%，楼面价约8.92万/㎡。
海淀朱房村0030地块，一共吸引6家房企及联合体竞争，起拍价72.3亿，最终被建发拿下，成交价90.404亿，溢价率25.04%，楼面价约9.5万/㎡。
前两天我们已经详细的分析过这两块地的信息，如下：
一、地块指标及拍地规则
纯住宅用地，无其他多余的配建。
地上建筑规模197677㎡，按照套均150㎡计算，预计可提供1300余套房源。
容积率2.4/2.42，控制高度48米，预计是洋房+小高层设计。
本次土拍最大的变化是，这两块地不限地价、不设指导价，不摇号而是价高者得。
意味着新房将回归市场定价的机制。
从这次的土拍结果看，对2025年北京新房市场有很大的提振作用。
不仅会刺激清河及海淀楼市，也给2025年的北京楼市打了个样。
二、地块位置
地块位于北五环与京新高速东北角，地块北侧就是大名鼎鼎的清河橡树湾。
三、地块周边及配套
交通：南侧是北五环、西侧是京新高速，到中关村软件园开车大概10分钟左右。到上地地铁站直线距离大概1.1公里。
商业：东北侧500米是清河万象汇，这个商场非常有名，吃喝玩乐在这里基本都能解决。
学校：目前现有的小学有海淀第二实验小学（汇缘小区），海淀第二实验小学（橡树湾校区）。
0030地块东北侧的教育用地规划一所九年一贯制学校和一所幼儿园，由清华大学附属实验学校承办。
项目预计于2026年初开工，并计划于2027年6月完工。
板块本身非常成熟，所以配套很不错，这个完全不用担心。
四、地块不利因素
南侧的北五环，西侧的京新高速，难免会有噪音影响。
噪音这个事情，以现在的玻璃隔音技术，基本是可以解决的，另外就是买房的时候尽量还是选择靠里面的楼栋。
五、预计卖多少钱
朱房村地块西北侧3公里的功德寺地块，楼面价7.1万，指导价10.5万。
这两块地的起始楼面价大概7.6万。
0029地块最终楼面价8.92万。
0030地块最终楼面价9.5万。
另外可以参考橡树湾的二手房价格，目前挂牌均价在12万左右。
上次我们预测，朱房村地块最终的售价保守预计在11万-12万，卖到12万以上也有可能。
从土拍楼面价来看，最终售价大概率在12万以上了，卖到13万也不稀奇。
毕竟利润太低，怎么做好产品呢？
功德寺估计做梦都能笑醒。
六、可能做多大户型
参考一下功德寺。
目前小道消息：
功德寺0001：139-253㎡
功德寺0002地块：97-171㎡
我们预计朱房村很可能会把户型做大，很可能150平起步，然后夹杂一些面积稍小的户型。
总价预计1500万起步了。
附近橡树湾想要置换的业主，这个简直就是最佳选择。
我们会持续追踪朱房村地块，功德寺地块的最新消息，关注北京新房动态，买房省钱请加饭总微信vfang8
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