2025年北京新房市场，太刺激了。
东城区2个新房，海淀6个新盘，丽泽2个新盘......
简直是神仙打架的一年。
不管是看热闹还是准备明年买个好盘的，这篇文章都值得看看。
直接上干货。
一、东城区金鱼池项目
项目位于东城区、二环内，天坛公园北侧，挨着两广路，临近地铁7号线桥湾站，南侧是第十一中学。
位置绝对是寸土寸金。
今年7月份被河北鑫界竞得，地块土地面积约3027.6平米，建筑控制规模为5550平米，其中住宅部分的建筑面积仅有1700平米，另有3850平米为商业。
建筑控高18米，意味着未来最多就是6层楼。
注意，住宅面积仅1700㎡。
如果按照套均100平计算，也就17套房子。
要是搞大面积，可能连10套都不够。
指导价15.1万，不过就这么几套，估计GXH都不够分的，也没机会买，这个项目看看热闹就行了。
二、东城区西革新里地块
地块位于永定门外，中轴路旁，就在永定府项目南侧。
这块地在今年9月底第四批次供地清单就已经出来了，所以大概率明年一季度就能供应出来。
包括两个住宅地块，地上总建筑规模2.52万平米。
地块总用地面积约3.04万平米，地上总建筑规模约5.84万平方米，分为了6个小地块。
0503-602南和0503-607是住宅地块。
0503-602南地块面积较小，占地只有2800平米；0503-607地块较大占地9200平米。
限高分别是24米和30米，意味着未来大概率做8层和10层的小高层。
两个住宅地块的地上总建筑规模2.52万平米，容积率约为2.1，规模不大，容积率也不高。
东城区，二环边，这个位置的新房肯定是不愁卖的。
参考旁边天坛府的价格，这个售价预计在12-13万左右。
三、海淀区朱房村地块
一共2块地，分开上架的，但是大概率是一家操盘去搞，有点内幕消息，但是不太方便讲哈。
地块位置很好，北五环边，旁边就是著名的清河橡树湾，北京典型的次新盘，从当年开盘几千块钱，价格一路飙涨到现在的12万。
2块地都没有设置地价上限和指导价，开发商自己定价，1月2号拍，两宗地块合计起拍价150.3亿元。
地块旁边那个教育用地规划9年一贯制学校，由由清华大学附属实验学校承办，2027年6月计划完工。
旁边还要清河万象汇，最关键的学校和商业没得说。
美中不足的是，旁边全是回迁房，而且南侧是北五环，西侧是京新高速，靠近主路这边的楼栋噪音影响是难免的。
四、海淀区功德寺地块
功德寺也是2块地，今年11月拍的，分别由绿城和越秀竞得。
地块位于海淀区西北旺镇，地块南侧紧邻“万德嘉园”回迁房，大家直接搜万德嘉园，小区北侧即地块位置。
绿城HD-GDS-001地块，用地面积3.46万平方米，建筑控制规模7.28万平方米，容积率2.1，建筑控制高度30米。
越秀HD-GDS-002地块，用地面积4.24万平方米，建筑控制规模8.91万平方米，容积率2.1，建筑控制高度30米。
地块距离16号线马连洼站约1.8公里，距离地铁13号线软件园站约800米。
自驾到中关村大概20分钟，地块北侧就是中关村软件园，到百度、腾讯、新浪等企业总部约1.6公里，步行可达的距离。
教育：学校最大的彩蛋是地块东南侧大概500米规划的12年一贯制。
根据官方消息：上地学区HD00-0702-19地块即将开工新建十二年制学校和幼儿园。该项目计划2028年秋季开学前交付使用。本着新建校高起点办学的原则，经区教委研究，拟由北京市一零一中学承办该教育组团项目，参与学校建设。
学校规划建设为72个班的十二年制学校，另计划有9个班的幼儿园。
这所学校如果能辐射到功德寺的商品房，加上幼儿园，那直接就是15年一贯制了。
这可能是最大的彩蛋了。
说点小道消息：
绿城那块地和越秀合作，户型据说是129、139、175、210、250。
越秀那块地和华润合作，户型据说是97、106、139、174。
预计开盘得到明年三四月份了。
五、海淀区嘉华天珺
这个位置也非常好，位于永丰板块，距离马上开业的海淀大悦城就200来米。
嘉华天珺的南侧就是中关村第三小学科技园分校，这所学校于去年9月正式揭牌，校址总占地面积22600平方米，学校设计的最大容量为48个教学班。
平时遛弯散步，附近还有两大湿地公园，项目西侧约300米的崔家窑湿地公园，东北侧约1公里的西玉河湿地公园（规划中），都是步行可达的范围，北侧约1公里还有故宫博物院北院区。
项目分为两个地块，西地块容积率1.7，东地块2.0，密度非常低，主力户型为建筑面积约99-172m²三/四居。
建筑面积约99㎡三居端户，在整个海淀乃至北京也很难在同面积段找到与之媲美的。
精装修方面，项目重点下了功夫，采用华为全屋智能和方太全场景厨电，同时，影木饰面、奢石质感岩板、悬浮吊顶、简一高贴合铺贴、鱼骨拼装木地板等高端工艺的应用，也在细节上提升了居家的质感。
指导价9万，据悉，项目首开价格或许还会有惊喜，感兴趣的购房者可以加饭总微信vfang8细聊。
六、海淀区颐海澐颂
项目位置没得说，东侧就是16号线永丰南地铁站，1站即可到西北旺，2站可到马连洼，换乘13号线，地铁通勤非常便利。
教育方面，海淀一直在给这个区域补强，地块北侧就是中关村三小（科技园分校）。
根据规划，海淀建华实验学校将迁址到永丰南，小学、初中、高中12年建制学校。
商业方面，到中关村壹号大概1公里，地铁一站可到西北旺万象汇，已经开业了，北侧约3公里还有海淀大悦城，永丰南交付后周边该落地的肯定都落地了。
项目分为南北两个地块，北区0058地块定位纯改善，共6栋楼，6-15层的洋房+小高层。
南区0072地块定位刚需+改善，有9栋楼，13-15层的小高层。
户型为建筑面积约95-169㎡，指导价9.3万/㎡。
这个项目关注度也超级高，有兴趣的加饭总微信vfang8私信。
七、朝阳区中海酒仙桥地块
今年11月底中海花了153亿拿下了朝阳酒仙桥、十八里店、小红门组团地块，其中关注度最高的就是酒仙桥地块了。
隔壁的北京宸园开盘卖的非常好，而且网签也蹭蹭的。
位置确实不错，临近东四环，隔壁是北京宸园距离朝阳公园也很近。
纯住宅地块，容积率2.8，限高60米，指导价12.5万/㎡，价格没变。
中海的产品一向能打，这个位置还是很值得期待的。
八、丰台区中海万泉寺地块
这块地是12月12号中海刚拿的，110.54亿，加上朝阳组团地块，海子这一波直接200多个小目标出去了。
万泉寺地块位于三环内，属于丽泽比较核心的区域了，地块不设指导价，参考附近这几年的新盘，未来售价预计在11-12之间。
丽泽的建设和发展有目共睹，5条地铁交汇，直达金融街的丽金线，航站楼，金融产业蒸蒸日上，这个位置是不愁卖的。
地块容积率2.8，未来也是小高层的建筑，大概率是大面积了。
根据规划文件，地块里边有个家族墓地的祭祀台基遗迹，根据土拍文件要求，必须要妥善保护。
九、丰台区西南郊冷库地块
同样在三环内，和中海万泉寺地块属于邻居，地块位于万泉寺地块南侧，旁边是北京瑞府，目前已经清盘了。
容积率2.52，限高80米，高层建筑，现在很少有开发商在这么好的位置做小户型了，这块地估计也是大户型，总价起码1000万起步了。
未来售价可能会比万泉寺要低一些，最终就看谁拿，产品怎么做了。
十、丰台区北京隅·西颂
这块地是金隅今年10月底拿的，位于丰台科技园，指导价9万。
700米范围内房山线白盆窑站和花乡东桥站，未来直达丽泽和金融街。
附近还有丰台科技园万达广场、花乡奥莱，天坛医院，配套也很全乎。
地块占地面积21607.59平方米，地上建筑规模54019平方米，容积率2.5，控高60米，体量不大，预计以15-20层小高层为主，户型偏改善，总体房源数量不会超过500套。
北京隅是金隅最新推出的城市高端住宅产品系，首个项目“北京隅·东序”落子十八里店朝阳港，即将打造成朝阳第四代大宅。
PS
除了上边说的10个新盘外，还有一些待开的新盘也非常值得关注。
十八里店的北京隅·东序、中海新地块，小红门的中海新地块，东铁营的金茂璞逸、建发新宫地块等。
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