北京商办业主的春天终于要来了吗？
一、北京商办限购大概率放开或放松
12月11日-12日的中央经济工作会议在北京举行。
会议提出：有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。稳妥处置地方中小金融机构风险。央地协同合力打击非法金融活动。
很多人都只注意到了【持续用力推动房地产市场止跌回稳】这句话，当然这句话非常重要，持续用力这个表态还是这么多年第一次。
但是还有一句话【盘活存量用地和商办用房】。
盘活商办用房，怎么盘活，现在商办的卡点在哪？
核心就是限购政策太严格了。
要盘活商办用房，最好的方式就是放开或者放松限购。
二、一线城市商办的历史恩怨
那么，当初为什么要对商办类进行各种限制，出如此严厉的政策呢？
最主要的原因还是当初一线城市限购时，开发商将拿下的商办用地甚至工业用地，分割成小单元，接通上下水，有独立卫生间，把写字楼当成住宅卖。写字楼的价格通常只有同样位置住宅的50-70%，并且不限购，所以卖的非常好。
然而这种做法，不仅是扰乱了房地产市场，还带来了许多安全隐患，传统的写字楼户数多，流动人口大，住宅与办公混杂，问题较多。
所以在2017年3月前后，一线城市纷纷出台对商办类的整改及限购政策，严厉程度甚至超过住宅。例如北京商办类的限购资格，即便是北京本地人购买，也需要五年纳税或社保。
2020年3月份，广州发布通知，广州商服类项目（公寓、商铺、写字楼）全面松绑，这是自2017年北上广深商办类严厉限购以来，第一个放开商办类限购的一线城市。
广州放开商办限购后，许多购房者要问到北京上海是否会跟进政策。
但是等了接近5年，都没有动静。
最近一年，一线城市包括北京在住宅方面的限购、首付比例、贷款利率等政策层面持续放松。
但是商办方面一直没有动静。
从这次的官方表态看，接下来北京商办大概率会迎来放开或放松。
三、北京商办太惨了
过去几年饭总一直强调北京商办类政策过严，在市场已经得到验证。
而在大环境对市场重击的情况下，放松或放开商办限购是非常必要的。
来看一组数据。
北京商办326政策前，2016年商办供应量50287套，成交65230套。
政策后
2017年，商办供应量4139套，成交10346套。
2018年，商办供应量2180套，成交3399套。
2019年，商办供应量369套，成交4362套。
2020年，商办供应量258套，成交2931套。
2021年，商办供应量307套，成交3130套。
2022年，商办供应量307套，成交2700套。
2023年，商办供应量694套，成交2446套。
这已经不是断崖式下跌了，直接是跳崖式下跌。
326政策直接把北京商办拍到了沙滩上，再也爬不起来。
从现在的市场环境看，放开的概率非常大，毕竟大家都有商办土地和市场销售的压力。过去每年商办除了土地出让金，仅各项税收都要贡献几百亿的，对于缺钱的北京上海，不无小补。
回顾2017年商办政策集中出台，依然是比较诡异的，住建部层面，一直没有对商办类物业强调调控，所以这可以看成是一线城市对房地产市场调控的矫枉过正。实际上从单个城市的房价管控来讲，商办的价格与住宅还是差了一大截。
而当初调控的一个重点目的，仍然是开发商“商改住”的违规操作。商改住中，最核心的就是独立卫生间，一旦每个分割单元具备了室内上下水的能力，那和住宅相比，除了商水商电外，就没什么两样了。
所以，饭总推测，即便北京上海放开商办物业的限购政策，也会严格控制“商改住”。这个确实要管控，否则对于住宅市场的调控，就相当于漏了一个口子。
四、个人购房者该如何准备
对于手持北京上海商办类物业，郁闷了七年之久的商办业主来说，中央经济工作会议关于盘活商办的消息无疑是个非常好的消息。
原来的政策过严，且一直没有合适的台阶进行调整，本次是个历史性的窗口期，当然最终还要看zf如何综合考虑，以及会有多快的速度来解决这个历史问题。
所以，近期可以预见的是，北京上海的二手存量商办，会引来不少购房者关注。
此类人群主要是两类群体：
一类是外地小年轻手里钱不多，但希望总价低可居住的物业，会考虑二手存量商住。
另一类是吃租金回报率为主的投资群体，目前北京二手商办总价低，租金回报率通常都在3%-4%，甚至更高，远超住宅。
当然，能买住宅还是住宅为主，实在是需要商办来过渡，或者想吃租金，也不是不能考虑。
但是吃租金要考虑另外一个问题，现在的大环境，商办的空置率还是持续上升，也要考虑租金和好不好租的问题。
关于北京商办政策，我们做个小调查，大家可以投票参与一下。
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