最新！2025年房贷利率还有下降可能，房价预计…

财富 2025-01-02 13:52 山东

2025年

中国经济会怎么走?

哪些行业能站上风口?

房价走势怎么样?

手里的股票会涨吗?

多位专家学者

给出↓↓↓

最新研判

2025年全国商品房成交均价预计总体趋稳，房价上涨空间不大。

回顾2024年房地产市场，虽然市场整体仍呈调整态势，但受系列调控政策组合拳的拉动，房地产市场持续出现积极信号，止跌回稳初见成效。

2025年房地产市场端将呈现何种局面？上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受风口财经记者采访时表示，2025年全国商品房成交均价预计总体趋稳。

严跃进：2025年，全国商品房销售面积将呈现结构性的差异。第一，目前购房市场的需求潜力还没有完全激活，也面临收入等方面的制约和堵点。同时，供求关系的矛盾虽然在2025年会有所化解，但总体上依然是供大于求的关系。这些都会制约房屋销售数据的拉升。第二，购房政策持续释放，将持续降低房屋交易成本，加之房价趋稳或向好发展，客观上对房地产交易市场具有较好的支撑。第三，结构方面，至少30个一二线重点城市会率先转正，即呈现同比正增长现象，呈现出非常好的示范效应。此类城市的销售市场数据会有相对积极的表现，同时其销售比重也会上升，从传统的35%比重上升到40%及以上水平，进而扮演先行复苏的角色。

2025年全国新房库存难以增加，总体上会和2024年的情况相似，处于下行态势。而且从一些大城市的表现看，2025年新房销售会表现不错，尤其是核心地段和高端物业。加之这几年新房的潜在供应不大，这都会使得库存规模从高位继续下降。另外从去化周期看，随着销售数据和库存规模的变化，后续有望回落到20个月左右水平，即呈现出去化周期持续改善的状况。

2025年，全国商品房成交均价预计总体趋稳。第一，基于销售市场量的走势和判断，房价方面的涨幅依然是受制约的，其上涨的空间不大。第二，从目前企业的心态来说，其价格方面也会有所变化，但依然会呈现出让利的情况。第三，从结构上看，这两年高端物业和豪宅物业的交易比重提高，对于房价的结构会产生影响。我们认为，此类价格幅度总体符合预期，也意味着房价处于趋稳的前期阶段。

2025年央行会继续实施有力度的降息降准，不排除通过较大幅度引导5年期以上LPR报价下行。

关于2025年的宏观政策安排，东方金诚首席宏观分析师王青近日接受风口财经记者采访时表示，2024年12月中央政治局会议和中央经济工作会议已作了全面部署，要求“实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求”，其中中央政治局会议更是提出“加强超常规逆周期调节”。这意味着2025年宏观政策逆周期调节力度将显著加大。

王青：财政政策方面，2025年的基调是“实施更加积极的财政政策”。我们预计，2025年目标财政赤字率会从今年的3.0%上调至4.0%左右，增加约1.3万亿的财政支出能力，并释放财政逆周期调节加力的清晰信号；包含化债额度在内，新增专项债规模会从2024年的3.9万亿扩大到6.5万亿左右；预计超长期特别国债发行规模会提高至1.5万亿至2万亿，其中对“两新”的支持力度会从2024年的3000亿加大到6000亿左右。

货币政策方面，2025年的基调是“适度宽松”。我们判断，2025年央行会继续实施有力度的降息降准，其中政策性降息幅度有可能达到0.5个百分点，引导企业和居民融资成本全面下行，也不排除2025年通过较大幅度引导5年期以上LPR报价下行等方式，继续对居民房贷实施较大力度定向降息的可能。与此同时，在金融“挤水分”效应减弱后，2025年新增信贷、社融规模有望恢复较快增长。

在中央经济工作会议部署的2025年九大重点任务中，排在首位的是“大力提振消费，提高投资效益，全方位扩大国内需求”。背后是2025年外部经贸环境变数加大，外需对经济增长的拉动力和贡献率会显著低于2024年，需要内需及时顶上来。

“大力提振消费”意味着2025年的主要目标是推动消费提速。2025年促消费政策会进一步加力，具体措施可能包括：一是加大财政对以旧换新的支持力度；二是适度提供生育补贴；三是不排除在全国层面发放消费券和消费补贴，促消费范围从耐用消费品扩大到一般消费品和服务消费的可能。

“提高投资效益”意味着2025年投资规模扩张不是主要政策目标，关键是要提高各类投资的经济、社会、环境及安全效益。2025年固定资产投资增速将稳略升，预计会达到4.0%左右。三大投资板块中，在“更加积极”的财政政策支持下，基建投资增速会保持较高增长水平，继续发挥好宏观经济稳定器作用；楼市支持政策加码，加之上年基数下沉，2025年房地产投资降幅会有所收窄；受外部经贸环境变化及上年基数偏高影响，2025年制造业投资增速会略有放缓。不过，在促进新质生产力发展及科技金融供给增加，以及政策面加力支持大规模设备更新等政策支持下，制造业投资仍将保持7.0%左右的较快增长水平，其中高技术制造业投资有望保持高位。

我们认为，2025年整体物价水平仍会较低，这也将为宏观政策相机抉择、适时加力提供空间。总体上看，面对各类潜在内外部冲击，2025年宏观经济将展现强大韧性，GDP增速有望达到4.7%左右，继续保持在中高速增长平台。其中，超常规逆周期调节、新质生产力发展和民营企业活力将是主要支撑点。

2025年，房企应把握市场窗口升级产品促回款，紧抓政策契机盘活闲置土地。

“稳住楼市”的关键一年，房地产市场行情如何？房企如何抓住机遇？中指研究院常务副院长黄瑜在接受风口财经记者采访时表示，2025年，房企应把握市场窗口升级产品促回款；紧抓政策契机盘活闲置土地，实现资金回笼与换仓，改善现金流及资产负债表。

黄瑜：展望2025年，经济企稳、适度宽松的货币政策、持续用力的房地产支持政策是促进市场恢复的重要因素。从政策趋势上看，中央经济工作会议定调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，下阶段政策有望继续围绕促进需求、优化供给两方面展开，预计2025年房地产政策宽松基调或将延续，“楼市不稳、政策不停”。

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2025年全国房地产市场将呈现“销售规模恢复仍面临挑战，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。

需求端，2025年新房销售恢复仍面临诸多挑战，包括：居民收入预期尚未根本性扭转、有效供给不足、二手房市场对新房“替代效应”等。中性情形下，预计2025年全国商品房销售面积同比下降6.3%，乐观情形下或可实现止跌。推动新房销售“止跌回稳”的关键政策包括：（1）加快推进货币化安置100万套城中村及危旧房改造；（2）利用3000亿元保障性住房再贷款、地方政府专项债等资金加快收储存量房；（3）加大购房补贴力度、放松北上深限制性政策、加速“好房子”建设，推动购房需求释放。

供给端，开工方面，受土地缩量、房企资金承压、市场库存规模高等因素制约，明年新开工难改下行趋势，中性情形下，2025年新开工面积同比下降15.6%。投资方面，新开工下降将继续制约建筑工程投资修复，土地成交缩量或导致土地购置费继续低位运行，中性情形下，2025年房地产开发投资额同比下降8.7%。盘活闲置存量土地，增加市场有效供给，是推动市场进入新的循环、促进投资开工回稳的关键。

2025是开启新循环的关键一年，要在发展中解决过去的问题。在新的市场和政策背景下，2025年，房企应把握市场窗口升级产品促回款；紧抓政策契机盘活闲置土地，实现资金回笼与换仓，改善现金流及资产负债表。

第一，把握政策窗口期，升级产品，积极回款。房企应把握核心城市政策优化契机，积极营销、升级产品，以“好房子”为抓手，努力促进销售回款；密切关注地方收储政策变化，寻求收购机会，加快回笼资金；借助政策机遇，把握存量商办用房盘活机遇，积极转为租赁住房、养老公寓等。

第二，与政府部门积极对接土地调规、退地换地政策，及时换仓，维稳现金流。房企应抓住政策机遇，利用对自身地块的了解，提出针对性方案，抓住地方政府收购闲置土地机会，实现退地或置换地块，改善土储结构；寻求机会对未开发土地调整规划条件和设计要求，提升土地价值；投资方面，房企需保持相对审慎的投资态度，聚焦核心城市等确定性更高的市场。

2025年全年有望降准1个百分点左右，释放近3万亿元流动性，降息幅度可能保持在40bp-50bp左右。

对于明年的货币政策，广开首席产业研究院首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事长连平日前在接受风口财经采访时表示，货币政策基调的调整可以更大程度上配合好更加积极的财政政策，实施“双松”组合，进一步增强超常规逆周期调节的政策效果。

连平认为，2025年全年有望降准1个百分点左右，释放近3万亿元流动性；降息幅度可能保持在40bp-50bp左右。除了降准这一工具，央行还将综合使用公开市场操作、购买国债等多种总量工具释放流动性，保持市场流动性充裕，满足较大规模的政府债券发行需求与消费恢复、投资扩张的预期资金需求。2025年还将保持较大力度的政策利率调降节奏，推动LPR下行，降低社会融资成本，加快信贷增长，刺激需求扩张。考虑到外部因素可能会对人民币汇率稳定形成一定贬值压力，我国降息幅度不会过大，总体将保持“稳中求进”的基调。

对于发挥好货币政策工具总量和结构双重功能，连平认为，2025年有望进一步提升现有结构性工具的额度与使用率。可能会延续使用即将到期的两项绿色金融工具，增加科技创新和技术改造再贷款、保障性住房再贷款等多项结构性工具额度，持续发挥结构优化的作用。

对于探索拓展中央银行宏观审慎与金融稳定功能，连平认为，央行将积极拓展职责范围，进一步创新金融工具增强对资本市场的宏观审慎与调控能力，保障资本市场稳定运行。

2025年财政赤字率有望提高到3.5%以上。

展望2025年的财政政策，粤开证券首席经济学家、研究院院长罗志恒在接受风口财经采访时表示，2025年财政政策工具可考虑包括以下构成：赤字5.5万亿元（对应赤字率4%）、专项债4.5万亿元、继续发行超长期特别国债1万亿元、增发特别国债3万亿元，合计14万亿元，相当于GDP的10.2%。与2024年比较，上述预计方案中，2025年广义赤字率较2024年提高2.6个百分点，规模提高4万亿元。

关于提高财政赤字率，罗志恒认为，赤字率有望提高到3.5%以上乃至4.0%，可起到扩大总需求、释放稳增长的强烈信号以稳定预期、缓解地方财政压力三重功效。

关于专项债，罗志恒认为，考虑到2024年专项债新增额度为3.9万亿，2025年要扩大使用范围，预计规模可达4.5万亿。为提高专项债的支出进度并降低偿债风险，需改革专项债制度，有必要从“先定额度再找项目”变成“根据项目储备情况定额度”，避免有额度但支不出去；同时分配上要向债务负担轻、产业基础好和人口流入地区倾斜。

对于增加发行超长期特别国债，罗志恒认为，预计发行4万亿元特别国债，将用于支持“两重”“两新”、补充商业银行资本金、促进房地产止跌回稳。其一，继续发行超长期特别国债1万亿元，支持“两重”项目和“两新”政策实施。其二，增发1万亿元特别国债用于补充银行资本金，维持大行支持实体经济的能力。其三，从中央政府层面探索成立“房地产稳定基金”，先期规模可在2万亿元左右，专项用于保交房、收储存量房、收购房企存量土地等工作，保障民生、缓解房企流动性压力；引导鼓励高品质住宅产品开发，以优质供给满足居民合理需求。

罗志恒认为，要高度关注化债之后的地方财政形势，尤其是地方政府仍可能承担兜底责任的融资平台支出负担，要兜牢“三保”底线；充分利用化债腾出的时间窗口，构建债务管理的长效机制与深化财税体制改革，遏制新增隐性债务。

央行新设工具有望发挥更大作用。

展望2025年货币政策，中国民生银行首席经济学家温彬认为，考虑到2025年稳汇率和稳息差的内外约束再现，货币政策工具的落地时间和实施力度还需要根据外部环境、内部经济运行相机抉择，并做到“宜松则松，宜紧则紧”的适时调整。降准降息等传统工具的空间不一定会大幅打开，但将综合运用各类货币政策工具、更大程度发挥政策间合力，来体现适度宽松的基调和支持性态度。

温彬表示，2025年流动性调控基调将从“合理充裕”变为“充裕”，意味着央行的呵护力度不减。降准仍有一定空间，预计全年释放中长期资金约2万亿元以上，但在政策加力的方向下，考虑到目前金融机构平均法定存款准备金率距离5%的合意下限空间日益缩窄，以及降准、MLF、再贷款工具对全市场流动性影响的传导相对较为间接，未来买断式逆回购、国债买卖等新设工具作用有望进一步凸显。

“这不仅能够减轻MLF续作压力、降低对降准工具的依赖，更重要的是通过多种工具的综合运用，保持广义流动性宽松，助力承接政府债发行、促进信贷稳步增长，并提升流动性调节的精准度和灵活性。”温彬说。

央行货政司在中央经济工作会议后表示，2025年将“为政府债券发行营造适宜的流动性环境，增加国债买卖操作”。温彬认为，预计2025年公开市场国债净买入和买断式逆回购的操作量整体水平将不小于2024年，以“保持流动性充裕”，显现政策协同效果。

结合当前的宏观环境，温彬认为，2025年继续降息存在一定必要性：一是实体融资需求仍偏弱，需要宽松的货币环境给予支持；二是价格信号偏弱，GDP平减指数持续处于负区间，促进物价合理回升为重要政策目标；三是当前名义利率虽持续下行，但实际利率仍维持在较高水平。

提振消费要长期努力，进一步改善收入结构。

中泰国际首席经济学家李迅雷在接受风口财经记者采访时表示，大力提振消费，以及适度加力基建投资，都将是2025年扩大内需的重要抓手。其中消费素有经济“压仓石”之称，是重要的增长动能，将是2025年扩大内需的重点工作。

李迅雷认为，2025年大力提振消费，可能的方向包括：

一是扩大消费补贴的力度和范围，比如将家居、消费电子等产品纳入以旧换新政策的支持范围，以及加大消费券投放力度等；

二是适当加大对特定困难群体的转移支付。和近年促消费的政策思路相比，2024年中央经济工作会议更注重通过收入增长，来提高居民消费的意愿和能力；

三是加大财政资金对教育和社保等领域的投入，增加公共消费投入，这有助于释放居民消费需求。

促消费节奏上，李迅雷预计会根据经济和物价等指标的变化，来动态调整。政策托底下，预计社会消费品零售总额全年同比，将从2024年的3.5%左右，提高到5.0%左右。

李迅雷表示，由于消费是一个慢变量，提振消费需要作长期努力，即进一步改善收入结构，按照二十届三中全会提出的收入分配目标，即提高居民收入占GDP的比重，并逐步降低经济增长对投资的依赖度。

他认为，当前消费偏弱现象并不仅仅是一个周期下行的问题，更是一个结构性问题，即需要坚持不懈促改革、调结构，“正如中央经济工作会议所提出的那样，发挥经济体制改革牵引作用。”

撰写/风口财经记者刘晓张亭旺

编写/风口财经编辑田亮

联系我们

商务合作

开白转载

请加

FKCJ20200918(微信号）

下方查看精选文章

风口财经官微——让机会发生