2025年房地产下行将持续！国际评级机构惠誉预计2025年全年新房销售面积和平均销售价格分别同比下降10%和5%左右。值得注意的是，今年以来，房贷利率一降再降。但近期多地房贷利率却出现了上调的迹象，利率到底了？
11月多项地产数据报喜，新房和二手房市场出现改善的迹象。虽然市场止跌回稳态势进一步稳固，但国际评级机构惠誉对明年行业发展依然持较为谨慎态度。近日，惠誉评级亚太区企业评级董事总经理王颖表示，“9.29”地产新政发布以来，新房和二手房市场出现边际改善的迹象，但可持续性面临高度不确定性。成交量回暖城市以一线城市为主，外溢效应尚不明显。且二手房成交量上涨的同时价格依然下跌，挂牌量不减反增，可以判断二手房市场尚未触底。
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中介贴出的房源信息。图源：视觉中国
目前二手房成交量的上涨，主要是以价换量，还有部分群体是持币观望。二手房市场绝大部分需求是来自置换和改善，它本身的轻重缓急存在差异性，现在并没有看到那部分置换压力不太迫切的人群的需求被激发出来的迹象。在实体经济企业部门盈利改善从而提高就业率和居民收入前景之前，房价可能继续下跌。因此，惠誉维持对中国房地产市场2025年的负面信用展望，预计全年新房销售面积和平均销售价格分别同比下降10%和5%左右。王颖表示，明年新房市场销售额同比预计还是下降，并且价格也难以企稳，这意味着房企自身现金流的生成仍然比较困难。“因为今年像万科等开发商在尽力通过减少拿地支出，基本上都不拿地，以求达到自由现金流整体平衡的状态。”不拿地的前提下，如果销售额继续下降，那么就代表这些房企自身流动性的生产能力会进一步减弱。
不同的是，也有机构对2025年房价企稳的前景保持较为乐观的态度。国泰君安证券认为，在三大关键因素的推动下，2025年可能标志着新一轮房地产去库存的开始：一是新房销售面积与新开工面积之间差距的扩大；二是政府加大房地产收储的力度；三是进一步推进城中村改造。在国泰君安证券看来，政府在房地产收储方面的措施，以及房价的逐步企稳回暖将对2025年的行业复苏起到积极作用。中金公司预计，2025年强政策有望带动销售回稳，但房价惯性和投资压力仍然存在。国海证券对房地产投资的预测相对乐观，他们认为，城中村改造是影响明年房地产市场的核心变量，叠加政策持续调整优化和低基数效应等积极因素，房地产投资有望企稳回升，预计明年房地产开发投资增长0.5%。国海证券分析，预计2025年商品房销售面积10亿平方米，同比增长4.6%。民生证券对房地产形势的判断是“投资延续出清，房价显著分化”。一是目前政策的重点主要集中于保交房（融资“白名单”），并提出“严控增量”，2025年房地产竣工面积小幅回暖，但难以弥补新开工面积继续回落带来的投资缺口，预计2025年房地产投资继续回落9.0%。二是未来专项债支持收储改造保障房项目，或仍受到租金收益率、项目盈亏问题影响而推进偏缓，预计明年房地产销售面积与非一线城市房价均继续回落10%，但随着房贷利率进一步放松，房价有望在一线城市的二手房市场初见企稳迹象。
解读：
多个城市开始回升
据不完全统计，近期，广州、南京、苏州、长沙、武汉、青岛等多地房贷利率下限出现上调，房贷利率下限回升至3%以上。作为楼市调控的重要手段，房贷利率关乎多方利益，因此，必须弄清楚这波房贷利率回调的基本逻辑，否则容易产生误判。![]()
居民在上海浦东新区房地产交易中心办理相关业务。图源：视觉中国上海易居房地产研究院副院长严跃进此前表示，此事由于涉及到房贷利率反向的操作，需要加强政策解读和预期引导，否则很容易理解偏差，最终影响政策效应。目前上调应理解为“房贷利率基本见底”，但不能理解为房贷利率政策收紧。国家金融监督管理总局统计数据显示，截至2024年三季度末，商业银行净息差为1.53%，仍处于历史低位，并低于监管规定的1.8%的“警戒线”。房屋按揭，是各家银行长期稳定的生息资产。净息差处于低位，意味着银行的盈利能力受到挑战，保持合理净息差，也就意味着银行的贷款投放需要保持一定的利率水平。“超低利率不可持续。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，综合考虑资金成本、房贷风险（不良率）、银行运营成本、资本占用等综合成本后，对于大部分银行来说，不能低于一定水平是个保本点。李宇嘉强调，无论对银行保持合理的利润水平，还是保持风控体系的完整性，以适度利率来筛选客户，降低不良率，确定利率下限都是必要的。招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼此前接受风口财经记者采访时表示，必须充分认识到，净利息收入仍是当前和未来一段时间银行主要收入，将银行净息差维持在合理水平，并不是为了维护银行业自身利益，而是具有多方面的必要性。“近期房贷利率的调整，仅为一时之举，后续仍有进一步变动的空间。”58安居客研究院研究总监陆骑麟对风口财经表示，首要原因在于，各地房贷利率底线不断被刷新，甚至已低于公积金贷款利率，这不仅削弱了公积金在支持住房消费方面的作用，还可能挫伤民众缴纳公积金的积极性。克而瑞研究中心数据显示，11月重点30城新房成交面积达年内新高，同比增长20%，与三季度月均值相比增长60%。分城市看，4个一线城市新房成交面积同比上升57%。从市场层面分析，近期楼市交易回升较快，房贷申请量开始增加，银行房贷投放压力减小，同时提前还贷减少等因素共同作用，导致了银行上调房贷利率。未来房贷利率走势如何？这次多个城市上调房贷利率下限，是否意味着房贷利率下调已然见底？
李宇嘉分析认为，房贷利率下限调整的影响因素是银行资金成本的下降，包括存款利率、政策利率、存款准备金率的调整。未来的利率走势，应该主要通过这些因素来左右和决定，而非因为银行内卷式竞争。对于未来房贷利率走势判断，业内人士认为明年仍有下降空间。陆骑麟认为，未来贷款市场报价利率（LPR）下调的可能性较大。中指研究院政策研究总监陈文静表示，短期来看，支持性的货币政策仍将延续，与房贷利率相关的5年期以上LPR仍有下调空间，从而引导各地房贷利率下行，降低购房者置业成本。而对于有意购房的人士而言，陆骑麟表示，当前的利率微调不应成为阻碍购房计划的绊脚石。他认为，鉴于购房贷款的利率调整周期已缩短至最低3个月，若未来LPR下调，房贷利率亦将相应调整，因此对总体利息负担的影响有限。严跃进则坦言，（房贷利率）总体上即便有调整，但也还是处于相对偏低水平，也是各地购房者要积极争取、从而享受到的历史最宽松房贷政策。
