新房网签8000+，东部出现“日光盘”；
二手房网签8000+，高于参考价成交的深圳二手房占比上涨5.9%；
“非普”标准取消，二手豪宅成交大涨；
法拍市场多套豪宅溢价千万成交，越来越难捡漏。
看起来，11月深圳楼市的数据依然喜人，不仅没有“降温”的迹象，反而愈发火热。
一定程度上来说，深圳连续2个月都交出了亮眼的“成绩单”，已成为国内其他城市羡慕的对标对象。
但是，就淘房君了解到的实际情况来看，深圳楼市似乎并没有想象中那么乐观，我得给大家泼点冷水了。
市场“人造日光盘”频现
在10月市场爆火的影响下，11月开发商推新的速度明显加快，全市新增预售10656套住宅，环比大涨72%。
同时，根据乐有家的数据统计，11月住宅预售网签8076套，比起10月份4153套的量，环比上涨了95%。
看起来，11月深圳新房市场的火爆情况是超过10月的。
但是，由于网签存在一定的滞后性，淘房君结合市场真实的新房认购量来看，发现了些端倪。
11月，深圳新房住宅认购量为9986套，对比10月份12361套的量来看，环比跌了整整19.2%。
数据来源：乐有家研究中心
也就是说，在供应量大涨的情况下，新房市场的实际成交反而是下跌的，主要的原因还是在于，深圳核心地段在售的新盘基本都在10月份清空了库存，11月新房供应的“量”上来了，“质”却没有跟上。
更讽刺的是，淘房君发现，为了继续营造出市场的“繁荣”，开发商们开辟出了一条新赛道--“人造日光盘”，即以“少量多批”的推盘策略，来实现“热销”。
像东部某新盘备案了600多套，开盘当天拿出不到200套出来卖，实际去化都不到三分之一；西部某新盘，每次都是按“栋”推新，就备案百来套拿出来卖......这本质上一种饥饿营销的手段罢了。
并且，开发商拿出来的那少部分房源依然要打“价格战”，大部分盘在开盘当天的折扣力度都在9折左右，甚至有的直接打到了85折。
理性客观地讲，11月份能在市场上掀起点波澜的新盘，资源配套以及综合性价比都算是不错的，还有好多非核心区、非热点区域的新盘即使采用了开盘只推一栋的策略，都还卖不完。
在二手房市场方面，11月的数据实现了小幅上涨。
10月，全市二手房录得量为8269套，网签备案7190套；11月，全市二手房录得量达8770套，网签备案8199套。
来源：深房中协中介标准指数
其中，11月二手住宅网签7125套，环比上涨16.5%，成为近4年的最高点，甚至超过参考价政策出台前。
成交量上浮的同时，深圳二手房库存已经来到了69059套。
来源：深圳市房地产信息平台
淘房君预计，到今年底明年初，这个数据大概率就要突破7万了。
而11月，深圳二手房看房人数环比降低了0.6%，在这样的情况下，二手房成交量能实现小幅上涨，还是因为卖家愿意以价来换量。
根据贝壳找房的数据统计，10月，深圳二手涨价房源创下了年内新高，达到了8724套，11月，这个数据变成了5707套；而降价房源从18990套变成了18494套，涨价房源和降价房源之间的数量差增加了1倍多。
同时，业主挂牌价仍在小幅度下调，乐有家网最新业主挂牌均价为6.61万元/平，环比微跌0.3%。
来源：乐有家研究中心
现阶段，不少核心区二手房的价格相较于今年上半年都实现触底反弹，市场的成交均价也稳定在6字头以上。
不过，淘房君从中介处了解到，伴随着价格回暖，买卖双方之间的拉扯、博弈也更加激烈，这也导致了二手房成交周期变长，基本上回到了“929新政”前水平。
值得一提的是，税费减征政策吸引更多改善客群、豪宅客群积极入市，高总价的二手房源成交占比上涨明显；总价千万以上的房源成交占比从9月份的8.7%上涨至当前的13%。
在淘房君看来，深圳楼市的短期行情可能不会持续“火”下去了。
一方面，伴随着核心区新盘的供应量锐减、购买力逐渐消化，新房市场的实际热度在“退潮”。
另一方面，二手房的价格正在进入一个“横盘”阶段，卖家不需要“贱卖”、但也不敢嚣张到一夜返价几十万；并且，核心区和非核心区分化也特别明显，很难再现4年前全市疯狂普涨的“盛况”。
长线来说，深圳楼市的行情还是要取决于真正的“晴雨表”--二手房市场，如果二手市场能持续保持高位成交量，后续市场就很再回跌。
同时，整个深圳城市经济、产业、人口净流入等数据向好，能给市场足够的信心，深圳楼市的预期就有支撑。
