![]()
图源：深圳政杰
江湖人送外号“鸽王”的都市茗荟花园二期终于要来了！？在2020年的时候，都市茗荟一期推出69套房源，均价10.9万/㎡，吸引了285批认筹客户，4个人抢1套房源。时隔四年，都市茗荟二期也熬成了现房，前前后后，已经数不清多少次传闻将要开盘了。目前接待中心已经开放，看样子，这回大概率是鸽不了了。据去过的粉丝朋友反馈：“没有样板间、也没有毛坯展示，基本没啥过多的信息可以释放给外界，包括最重要的价格，口径基本就是参照周边二手...”在有一期业主亏本出售的情况下，这个曾经心心念念抢不到的“神盘”，现在还香吗？二期一共有五栋住宅，均为3梯4户的配置，总套数为724套，预计只推出A、C座约272套新房。该批次的面积从90㎡到147㎡不等，毛坯交付得房率约75%，加上飘窗赠送后约78%。经过下半年的调规，较过去的87-117-143㎡建面大了约3㎡，也就意味着比之前还要贵30万+。但户型设计就有些太过“常规”了，这也是最受争议的一点：客厅的面积稍小、其中一个次卧的空间比较局促。书房仅3.5㎡左右，比主卧的卫生间还小那么一点点，加上飘窗的面积，也才6㎡左右...而且所有的飘窗都是不能砸掉的。总价300-500万刚需盘睡飘窗，总价1000万起步豪刚盘还得睡飘窗，但这在深圳已经见怪不怪了。不过，这个户型的有操作空间，直接改成三房一卫，或者像华润城润府二三期89㎡那样，改成2房，这样就能避免睡飘窗的尴尬。同区域的次新竞品，就是海纳公馆89㎡3房，实用空间明显要大上一些，而且大部分飘窗可以直接打掉使用。
再看建面约120㎡的四房，也存在同样的问题，靠近客厅的卧室太小。建面约143㎡的四房，过道太长，有些浪费空间了，但该户型南北通透，采光面比较有优势。虽说户型没啥出彩的地方，但都市茗荟二期的产品也有其亮眼之处。比如颜值这块，全铝板的外立面，在宝中一众楼盘中，算是比较出圈的。抛开产品本身，都市茗荟二期主要卖的还是地段和配套。早些年，宝中是一直在蹭前海的，在前海扩容预期下，房价也往上冲的很猛。
现在前海扩容早已落地，宝中的价值逻辑也发生了转变。宝中的价值点，不再是距离前海近，因为它本身就是前海，追求的目标，应该是打造前海核心地段的最佳居住区，一直也是在朝这个定位发展。可以说宝安区最优质的配套基本全都集中在宝中这一块，这些信息网上有很多，就不过多赘述了。都市茗荟二期，根据最新学区划分，属于宝安实验海旺学校和宝安中学海天学校的共享学区。海天学校，这个学校可能会是一批黑马，有成为“名校”的潜质。目前深圳快速出名校的因素非常多，但整体看到实质就两个因素：政策扶持（比如强师资）＋强点招生源。宝中海天初中今年第一届招生，班型设计为创新班（点招班）和实验班，师资在宝安地区属于第一梯队。总的来说，地段和配套的优势可以在一定程度上弥补都二在户型上的不足。问题的关键仍然在于定价，没有不好卖的楼盘，只有不好卖的价格。一期在2019年的备案价是10.9万/㎡，开发商想卖到11-13万似乎没啥毛病。不过此时非彼时，现在买房人对价格的敏感度非常高，而且当初买入的人，很多都有已经亏本卖房了。今年刚解禁的一期，在年中的时候，成交了好几套240㎡的大户型，成交价基本都是在10万、11万左右，算下来，一期业主普遍性是亏本卖的。今年9月，都市茗荟一期240㎡，一拍2400万，没人要，流拍了。10月11日，二拍，22人参与，最后以2736万成交，比一拍贵了336万。最近这三个月，宝中的一些标杆二手房迎来了集体反弹。像壹方玖誉、熙龙湾、新锦安壹号公馆、海纳公馆等几个，成交量和价格均有回暖。
成交最火热的当属新锦安海纳公馆，
尤其是89㎡的三房户型，新政后至少成交了20多套。
89㎡最低成交
价，
都到了930万（单价10.44万/㎡)
，此前八九月份的时候曾跌破10万，部分中高层房源的价格重新站上1000万+。壹方玖誉，近期的成交单价普遍在12万以上，
其中10月份成交的两套148㎡的四房户型。
一套2176万，单价14.7万，另外一套2160万，单价14.5万。
熙龙湾
成交价格与今年年初基本持平，稳定在12万/㎡左右，算是
止住了下跌的势头。
所以，如果都市茗荟二期
开盘定价11-13万/
㎡，短期肯定是没有获利空间的，长期只有看下一轮楼市行情。
