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张荆律师团队 | 作者
北京市两高律师事务所 | 单位
《中华人民共和国民法典》第三百六十六条规定，居住权人有权依照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
此项制度的设立，使房屋所有权的功能得到最大程度的发挥。在养老、救助弱势群体以及处理离婚案件中因房产分割引发的纠纷等方面，提供了更多的解决途径，具有人身性、救助性、不可流转性和期限性等特征。随着这一制度的出台，为落实《中华人民共和国民法典》关于居住权的相关规定，北京市规划和自然资源委员会起草了《北京市居住权登记试行办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》），并向社会公开征求公众意见。
《办法》明确规定，同一不动产仅可设立一个居住权，禁止重复设立。不过，居住权可以由多名自然人共同享有。《办法》还指出，设立居住权的不动产必须为住宅用途，居住权的享有者必须是自然人，且居住权不得被继承或转让。
《办法》内容较为全面，但鉴于居住权制度在北京尚属全新落地，仍有许多网友存在疑问。为此，张荆律师团队对大家关注的问题进行了梳理，以帮助大家更好地理解和运用这一权利。
问题1：
尽管《民法典》于2021年首次确立了居住权制度，为何直至今年才开始准备实施呢？
每一项新制度的推出，都需要经过一段时间的社会实践，以便预测和解决未来可能出现的问题，并优化服务流程。在过去的几年中，相关部门密切关注社会各界对居住权的重视程度，以及公众希望在哪些场景中应用这一权利。同时，也考虑了居住权登记制度实施可能涉及的多个部门，如银行、人民法院、民政机关等。经过四年的实践检验，我们已经能够针对居住权登记操作过程中出现的各种问题作出回应。这正是新制度逐步成熟和落地的必经之路。
问题2：
如果居住权人去世，其居住权应如何处理？
根据《办法》规定，居住权不得继承，因此居住权人去世后，其居住权将自动失效。
问题3：
居住权的设立是否会影响不动产的转让和抵押？
笔者可以明确地告诉大家，居住权的设立并不影响不动产的转让和抵押。但是，在不动产转让或抵押时，必须明确告知买方或抵押权人该不动产已设立了居住权，否则可能会引发纠纷。
问题4：
居住权的设定方式是通过合同还是法律文书？
根据《民法典》的明确规定，居住权可以通过两种方式设定：一种是通过合同，另一种是通过遗嘱。以合同方式设定居住权意味着双方达成一致意见，同意在一方名下的房产上为另一方设立居住权，并共同前往不动产登记机关完成登记手续。
通过遗嘱设定居住权，则是指在遗嘱中，产权人明确指定自己去世后房屋的继承人，同时规定在一定年限内，特定的个人有权继续居住在该房屋中。这种情况即为以遗嘱形式设定居住权。不论是通过合同还是遗嘱设定居住权，一旦有人对所列内容持有异议，双方产生争议，便需向人民法院或仲裁机构申请裁决。由审判机关或仲裁机构经过审理，作出该房屋是否存在居住权的最终判定。一旦取得居住权的一方胜诉，便可凭借法律文书单方面向不动产登记机关申请办理居住权登记。
问题5：
在购买二手房时，如何确认房屋是否附有居住权？以及如何确保自己的购房权益得到保护？
这显然是众多购房者未来可能面临的担忧。那么，如何确定所购买的房产是否被赋予了居住权呢？如果在购买之后，有人出示合同声称对房屋拥有居住权，购房者的权益又该如何得到保障呢？实际上，您大可不必忧虑。《办法》对此作出了明确规定。未来，不动产权证书将包含一个专门的页面，明确记载房屋是否设有居住权，以及居住权的来源、期限和条件等信息。
此外，为了提高交易双方的信息透明度，《办法》为有意买卖、租赁或抵押不动产的当事人提供了查询通道。查询者可以根据各自的查询权限，查询不动产是否存在居住权登记信息。即便售房人未在不动产权证上登记居住权，而是私下与他人达成了居住权协议，通常情况下，这种私下约定也不会对购房者的权益构成威胁。因为，如果权利人未在不动产部门办理居住权登记，其私下约定的居住权是无法对抗购房人的。
问题6：
关于经济适用房、公共租赁房、小产权房、共有产权房、中央产权房、军产房等不同类型的房屋居住权如何界定？
首先，能够设定居住权的房屋必须是持有我们通常所说的“大红本”的房屋，即在国有土地上已获得权属证明，且用途为住宅的不动产。例如，商品房、符合条件可上市交易的经济适用房、两限房以及已购买的房改房，在取得不动产权证书后，均可设定居住权。对于共有产权房，只要所有共有人同意，同样可以设定居住权。
商业用房由于其用途并非住宅，根据相关法律法规，不得设定居住权；小产权房因未达到不动产上市交易的标准，同样不能设定居住权；公共租赁房由于其权属仅为租赁权，并未取得不动产权证书，因此也不具备设定居住权的条件。央产房和军产房由于其特殊性质，根据现行规定，目前也不允许设定居住权。至于农村宅基地房，由于其建于集体所有土地之上，为了保护农民集体的权益，同样不能设定居住权。
问题7：
如何通过遗嘱设立居住权？假设一位老年人再婚，并通过遗嘱将房产的居住权赋予现任配偶（新配偶），同时将继承权留给子女。在这种情况下，子女的继承权与居住权人的权利是否会产生冲突？
在老年人群体中，居住权的设立具有重要的现实意义。它能够满足老年人在将财产传承给子女的同时，确保对配偶居住安排的需求。例如，当一位丧偶的老人考虑再婚时，子女可能会出于保护其财产权益的考虑而对老人再婚有所担忧。然而，对于老人而言，晚年孤独，确实需要有人在生活上相互扶持。在这种情况下，老人可以在自己的房屋产权上为新配偶设定一个特定期限的居住权，以确保自己去世后，新配偶的居住需求得到满足。同时，老人也可以将房屋的继承权保留给自己的子女。新配偶在居住权有效期内有权继续居住在房屋中，此时居住权与继承权是并存的。但对子女而言，他们必须等到居住权期限届满后，才能完全收回并使用房屋。
问题8：
在夫妻离婚时，如何安排对方的居住权？
在实际操作中，我们经常遇到夫妻双方在离婚时仅拥有一套共同房产的情况。由于房产价值较高，双方往往都无力向对方支付房价一半的折价款。同时，出售房产并分割所得款项的方案也因孩子需要就近入学等因素而受阻，因为对房屋的实际需求依然存在。在这种情况下，可以采取一种折中的解决办法：一方取得房屋的所有权，而另一方则获得居住权。这样一来，房屋所有权人可以保留房产，而另一方则可以安心地带着孩子继续居住在原有的房屋中，直到约定的居住权期限结束，届时房屋所有权人将收回房产。这种方法能够在最小的经济成本下，有效地满足双方不同的需求。
总之，居住权制度的实施为公众提供了更多的住房选择，保障了弱势群体的住房权益。我们应当加强对居住权制度的学习和理解，正确运用好这一权利，共同推动社会的和谐稳定发展。
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