前段时间，明源君看到一则报道称，优衣库2024财年前三季度中国市场的营收及利润大幅下滑，主要原因是，很多年轻人不再追求品牌，而是纷纷寻找“平替”。
此外，财经作家吴晓波的团队去年一项调研也显示，68.4%的新中产表示更容易被商品的“质价比”所吸引，更认同“纯粹的使用价值优先、溢价靠边”。
看到这些消息，你是不是首先想到「消费降级」。
明源君倒觉得，说是消费者变得更理性了，倒也挺合适的。
其实，类似的现象，在日本早就出现过了。日本社会学家三浦展在著作《第四消费时代》中，将消费行业的发展划分为四个阶段，其中，第四消费时代的特征就是消费者回归简朴、回归本真。优衣库、无印良品等主打“高性价比”的品牌，便是在这个阶段崛起的。
如今，定位物美价廉的优衣库也遭遇「平替」冲击，可见消费者对于性价比的追求有多强烈。
在住宅领域，类似情况也正在发生。
众所周知，这两年住宅产品卷得飞起，每家房企都在拼产品。明源君认为，当下产品的升级，正是围绕“性价比”展开的。
性价比和便宜，并不是一个概念。性价比不是一味低价，而是价格适中，而功能够用。比拼的是能否在同等价位中，做到人无我有，人有我优。
想清楚了这一点，就能明白，住宅产品的发力点该放在哪。
具体如何做，今天我们就以户内空间为例来谈谈。
最近有位读者跟明源君说，现在市场上库存新房的最大打击，来自新出的项目。因为规则变化太快，产品也卷得飞起，一两年时间，户型的差距已经拉得非常大了，当前市面上的产品，对于库存产品来说已形成降维打击。
和过去的户型相比，现在的户型两个方面的变化尤为明显：
1、在有限的空间内，挤出更多实用面积
户型对于居住品质的影响是根本性的。当前市面上的户型，整体设计较此前有很大的变化，其中，得房率的提高，当数其中变化最明显的一项。
同样的价钱，以前只能买到得房率70-80%的房子，现在随便一个项目拎出来，得房率都轻松超越80%，甚至是100%以上。
过去偷偷摸摸做的赠送面积，现在几乎都合法化了。去年以来，各地纷纷发布住宅新规，鼓励做大飘窗、阳台、露台、入户花园等空间，扩大户内实用面积。
广州就是一个典型例子。去年11月新规计容发布以来，阳台的半计容规则先是由原来15%放宽至20%，而后没多久又突破30%。上个月新出让的地块，最宽松的条件是40%的全赠送露台+25%阳台建面占比。
随之而来的，是得房率一路走高，从去年的最高100%，冲到了现在的最高140%以上。
于是，我们看到，市面上最新的产品，82㎡能做到三房两厅两卫。
110㎡更是可以做到五房两厅两卫，比以前的项目妥妥多出两个房间。
难怪很多看过户型的人直呼「炸裂」！后悔买房买早了！
2、强调户型多变性，能承载更长的家庭生命周期
首先，通过减少户内承重墙，赋予户型更多可变性。
现在很多户型，除了厨卫及管井位置不可变，其他空间都设计成可变的，业主可根据实际居住需求进行DIY。
比如绿城的“生命宅”，就赋予了空间50%灵活度，通过布局调整，可轻松实现LDKB一体化、双子房、双钥匙等个性化空间结构，满足业主从三口之家到长者独居的全生命周期需求。
3、S墙重现江湖，为户内释放更多使用空间
我们留意到，近两年S墙结构又重新风靡起来。
这种墙体结构，是通过墙体内凹，预留出一个局部空间，用来内置玄关柜，或者作为冰箱位使用，从而为玄关或厨房释放出更多空间。
将冰箱移出厨房，释放出来的空间，可以用来延展灶台面积，一些原本L形的厨房因此变成了更好用的U形厨房。
原本改善项目才有的西厨岛台，也因此得以在刚需项目得以实现。
像下面这个户型只有79㎡，也是做了一个小吧台。厨房采用的是全明设计，吧台位置关上玻璃门窗后是厨房操作台，打开门窗后变成餐厅的一部分。
厨房不再是“小黑屋”，下厨者在做饭的同时也能与在客户活动的人保持交流互动，家庭场景也变得更丰富些。
赠送面积变多，房间数量增加，阳台尺度变大……这些都是硬件层面的提升，作为生活的场所，物理空间要真正发挥价值，关键在于如何让居住其中的人的需求得到充分满足。
也就是说，仅有硬件进化还不行，软件也得跟着升级。
1、强调空间平权，照顾每个家庭成员的体验
所谓空间平权，就是以人为本，充分考虑空间的均好性，照顾到每位家庭成员的居住体验与多元需求。
比如次卧往往是开发商容易忽视的一个空间。但是事实上，次卧承载了婴儿看护与互动、儿童到少年的成长等多重功能，在家庭结构以及家庭生活中，是一个重要的组成部分。VR沉浸式看房，打动客户加速成交，点击了解
过去的户型通常重主卧轻次卧，很多次卧甚至连一个床头柜都放不下，收纳空间也严重不足，造成了主次卧之间“失衡”。
现在越来越多项目从空间平权的角度，给予次卧更多考虑。
比如，改善四房户型，要求将次卧及主卧都朝南布置，并保证充裕的尺度。
有房企就要求，儿童房按照能放下单人床+书桌+衣柜三件套预留，老人房按照能放下双人床+床头柜+衣柜的尺度预留，剩余的空间给到主卧和客厅，在保证次卧合理压缩的基础上保证主人空间合理放大，寻求空间更优解，保证一家人都能舒适生活。
比如下面这个建面约143㎡户型，实现了五开间朝南，约16.8米的超宽屏尺度，约9.6米三联阳台，让三个卧室都能享受到充分的采光。
以下这个143㎡的户型，采用四室两厅三明卫的双套房设计，更好的保障家庭成员的使用需求和隐私需求。
2、承载丰富的生活场景，让每个空间都“活”起来
居住空间的本质是为人服务，脱离人的需求，空间将失去生命力。
可以发现，户内空间在设计中，越来越强调以人为本，力求在有限的空间内，去营造出多样化的生活场景，承载更加丰富的生活需求乃至情感需求。
比如目前市面上140㎡左右的户型，已经在对标180㎡的户型进行空间场景设计。
首先是客餐厨空间多大采用LDK一体化设计，形成一个多元场景的家庭欢聚空间。
比如这个143平的户型，LDK方厅的使用面积高达约52㎡，这尺度基本可以和160㎡甚至180㎡面积段的户型相媲美了。
LDK方厅还预设了一个X空间，可以融合到厅里，也可以独立开来，作为卧室或者书房、茶室、儿童游戏房等使用。
其次，主卧小家化的趋势越来越明显。
传统的主卧套间的功能为卧室、洗手间和衣帽间。而现在在改善产品中，兼容的场景更加全面。比如卫浴升级到四件套设计或者五件套；衣帽间划分男主人和女主人专用区域；有的还预留了小型的吧台空间，让男女主人重拾私享时光。
再者，越来越多强调个人“小确幸”的时代，很多户型中设置局部空间留白，用来承接家庭成员的各种“悦己”需求，比如客厅留出一小块地方，可以打造成“一米咖啡角”，或者作为宠物的专属预留空间，承载美好生活的更多可能性。
刚需盘对标改善盘，改善盘对标豪宅盘，住宅产内卷不再局限于同档次的竞品，而是出现越级配置的趋势。
而且，功能「加量不加价」，主打的就是一个「物超所值」。
1、主动提高装标，力求与竞品拉开差距
在限价年代，精装往往是房企拿来拉高总价，撑大利润空间的；而现在精装修更多的是拔高项目的性价比，与竞争对手形成差异化。戳此了解，1V1远程同屏带看
对于精装修，房企也越来越舍得下成本了。
据克而瑞统计，在北京、广州、杭州、南京、武汉等核心城市，精装配置升级的趋势越来越明显，在成交均价大致持平的情况下，大家纷纷提高装修标准，力求做出比周边竞品更好的配置。
比如北京丰台区大红门板块今年4月开盘的一个项目，成交均价91,251元/㎡，装标达4,000元/㎡；附近200-300米的2022年12月开盘的项目，成交均价与其近似，装修标准则仅分别为2,500元/㎡和2,000元/㎡。
其他的城市，也有类似情况。
来源：克而瑞，注：标灰的为对标项目；板块溢价率=项目成交均价/该区位板块同一时间段内商品住宅成交均价-1
2、越级配置：刚需改善化，改善豪宅化
我们看到，一些原来改善盘才有的配置，大量出现在刚需项目上；而改善项目的配置也朝着豪宅方向进化。
比如前文提到的，刚需刚改户型做小型的西餐岛台；
还有很多刚改项目挤出了小型家政间，设置有洗手盆，并预留了洗衣机及烘干机的位置，有的还给洗地机也预留了上下水条件。
另外就是家电配置更足了。除了配齐空调、新风、地暖等基础设施外，很多以前非交标的家电，例如冰箱、洗衣机、电动晾衣架、蒸烤一体机、洗碗机、鞋柜消毒机等等，纷纷出现在交标的范围。
下面我们就选取一个局部细节来看看，现在精装配置可以内卷到什么程度。
这是北京某项目一个125㎡户型。
主卫采用双台盆设计，台盆上方做了整面墙的美妆镜，美妆镜的背后还嵌入一台创维的美妆冰箱，对女主人可以说是非常贴心了。
来源：优采平台
再看另一个项目镜柜设计。这个是一个次卫的镜柜，不仅借鉴了酒店镜柜设计，内嵌了吹风机架和插座，甚至配置了电动牙刷消毒盒。
来源：楼市独家
说到这，你是否好奇，房企的利润那么薄，功能配置还「加量不加价」，怎么可能算得过账？难道都是赔本赚吆喝？
这就要提到当前的另一个明显趋势——「平替」。
3、实用至上，部品部件弃大牌选「平替」
当前中国的消费市场，出现了日本「第四消费」时代的趋势。年轻人的消费者更偏好价格、功能够用的基本款。对于大牌，很多人已经放下执念了。
这一点在住宅领域表现得异常明显。
有房企就告诉明源君，过去精装房都喜欢用进口大品牌，但他们今年的客户调研发现，普通客户（指非豪宅客群）对进口品牌其实并不敏感。而且经过这么多年的市场教育，客户尤其是改善客户对行业一些「内幕」已有所了解，知道所谓的进口大牌不过是低配版的工装款，中看不中用。
于是，我们看到当前住宅产品在部品部件选取上出现两个变化：
一是国产品牌取代进口品牌。
成本基本相同的情况下，国产产品的功能可以更多、更实用。比如说马桶，配进口品牌只能用基本款，选国产牌子则可以用智能马桶。
二是大众款取代工装款。
过去既要用品牌充门面，又要得住控成本，通常都是用品牌厂家定制的工装款。后续一旦出现问题，维修变得非常麻烦，即便是一个配件坏了可能都找不到替换的。
在实用至上的当下，房企在选择部品部件时也更强调耐用与便捷。工装款逐渐被抛弃，转而选择大众化的零售款，让购房者没有后顾之忧。
4、全屋收纳做到极致，不浪费任意一寸空间
当你去问业主居住的痛点是什么，很多人都会得到一个答案：收纳不足。
越老的房子，收纳的问题就越突出。
因此，当前市面上的项目对比存量项目最大的优势之一，就是收纳做得更充分。
一方面，更多的收纳柜子被纳入交标。过去通常只有玄关柜、卫浴柜等是交标，现在更多的柜子，如衣柜、电视柜等都纳入了交标。
有房企就提出，全屋装修必须一步到位，业主所需的各类家电、收纳柜体、配件设备一站装载配齐，打造真正的拎包入住。
比如位于北京的这个项目，以“功能场景设计先行，户型空间设计后置”的原则，先根据生活需求设计收纳、家电方案，再根据收纳和电器方案设计户型，以减少空间浪费。
不到百平米的房子内，“塞”进了约18组柜体，收纳面积达到约27.1m³，相当于900个20寸行李箱的容量。
对于收纳空间的挖掘，可以说是达到了极致。其中一些细节，可能业主自己都想不到。
比如考虑到目标客群以35岁及以下青年为主，年轻人有囤零食的习惯，于是在内嵌冰箱旁设置一个20cm超薄收纳铺，专门用来装零食杂货；洗手盆下方做了侧翻板收纳，用来装洗脸湿巾，卸妆湿巾，顺手一拿非常方便。家政间的洗手盆下方预留上下水管线，用来给扫拖机器人充电及换水……
种种细节，看完你都不得不感慨，简直太周全了。当然，更令人忍不住感慨的是，以人为本的产品创新，真的没有上限！
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