周六《地产头条》，网罗每周房地产行业的大事要闻。本周房地产行业又有哪些动态？明源君已经帮大家汇总起来了，下面一起来看看吧。
11月18日，北京、上海同时官宣，取消普通住房和非普通住房标准，扩大住房交易优惠税收政策覆盖面，自2024年12月1日起正式施行。
此次取消普宅标准后，直接影响与其挂钩的税收政策，具体来看，个人转让住房个人所得税、个人出售住房增值税、个人购买住房契税均有减免，具体内容表现为：
1）、两地个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
2）、购买首套、二套住房面积为140平方米以下的，一律减按1%的税率征收契税；购买首套、二套住房面积为140平方米以上的，分别减按1.5%、2%的税率征收契税。
根据近期国家统计局发布的全国70城房价指数数据，新房和二手房价格呈现止跌回稳态势。当前北京、上海贯彻落实房地产税收优化政策，在房地产市场形势向好的基础上，将和行政、土地、金融等政策互动，持续释放政策组合拳效应。销冠都在用的盘客神器，点击了解AI智能工牌PRO
点评：
一线城市的此次新政优惠力度不小，有效降低了售房成本、增加了住房财产性收入，是对11月13日的财政部发布的《税收政策公告》做了及时的呼应。
以往在一些城市，不少购房人“被豪宅化”，不能享受普通住房的税收、房贷优惠。通过取消普通住宅和非普通住宅标准的划分，有望为居民购房提供更优惠的税收、房贷等宽松的政策，而且有利于释放改善性置换需求，还能促进房地产市场的平稳健康发展。
随着税费的降低，产品的内卷可能加剧，以往房企可能在购房的总价税收下做文章，但购房门槛降低后，将促使开发商更加注重产品的品质和性价比，以吸引购房者。
另外，北上两地率先表态也会刺激其它城市跟进，预计他们也会陆续出台房地产税收优化政策。
11月18日，广州安居集团发布公告，将收购已建成的存量商品房用作保障房，此次征集的范围为广州市内已建成的存量商品房房源，房源所属项目周边交通便利、配套设施较为齐全。
并且此次收购存量房，将用作租赁的保障房，没有设定收购数量任务，征集收购截至日期2024年12月18日。
根据公告显示，此次对征集的房源条件，共有五条：
一是资产负债和法律关系清晰；
二是已取得竣工联合验收意见书；
三是面积在90平方米以下；
四是房源权属清晰可交易，不存在查封登记、异议登记等限制，存在抵押等权利限制的，应取得相关权利人书面同意；
五是优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。（信息来源：21世纪经济报道）戳这里，实时掌控租约，“消灭”闲置资产
点评:
11月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年11月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%，均与上次持平，此次调整符合市场预期。
业内专家人士认为，此次LPR未调整，一方面， 9月降息之后政策利率经济保持稳定，已在很大程度上预示11月LPR报价会保持不变。
另一方面，10月LPR报价下调幅度较大，加之银行净息差仍面临一定下行压力，报价行也缺乏进一步下调LPR报价加点的动力。
不过，着眼于促进房地产市场止跌回稳，提振经济增长动能，推动物价水平温和回升，以及有效应对可能出现的外部贸易环境变化，2025年央行仍家将坚持支持性货币政策立场，而且会保持较高灵活性，相机抉择，降息降准都有空间，LPR报价也将跟进下调。（信息来源：清华金融评论）
点评：
此次LPR“按兵不动“，说明前期降息后经济收效明显，需要暂缓”步伐“，对前期降息迈大步做短暂的修复，不过，后期的调整空间还是比较明显的。
一方面，国外经济韧性仍强，11月美联储降息没有超预期，降息有所放缓，因此稳汇率仍是国内的重要考量。
此外，根据CME“美联储观察”，美联储12月维持当前利率不变的概率已经升至40%以上，明年降息幅度收窄至50bp左右，这预兆着后续美国降息动力不足，美元有延续走强的局势，人民币汇率或有所承压。
基于外部经济的风险下，降息成为国内稳定内需，提振经济的手段，不过，它需要等待一个最佳的时间节点。
另一方面，特朗普上台后，中美的经济贸易战不可逃避，国内的外需不确定性也将不断增强，需要通过财政金融手段稳定内需，面对逆周期的经济形势进行调控，因此，降准降息仍有空间，进而使得LPR报价仍有下调可能。
11月16日，广州迎来首个超新规四代住宅项目。
这也是今年在一线城市的首个第四代住宅项目，此前，在福州、西安、南京、苏州等新一线城市频频出现，此次新项目在拍地拿下的时候，就已经引起了广泛关注，此次项目落地，也算是揭开了它的神秘面纱。
据悉，项目容积率仅2.5，主推约82-125㎡低密花园住宅，延续四代宅墅居的体验，相较以往普通住宅产品，居住的享受得到了升级，主要体现在：
1. 户户做到花园赠送，花园进深超过3米，面积超过30平，纯赠送，实打实地送给客户；
2. 约6米阳台挑高，做到有天有地有院子，观景视角无遮挡，保证通风采光；
3. 打破新规极限，得房率超140%，同等面积该户型能多出两房！
目前项目已经开放城市展示厅，预计12月会开放营销中心和样板间。（信息来源： 广州臻选好房）
点评：
可以看到，四代宅在近些年已经成为地产风口，一方面随着地产逐步走向高品质改善时代，需要有更好的产品适应客户的需求；
另一方面，规范政策的放宽，让研发有了更多机会的创新，摒弃以往千篇一律的塔楼产品，让居住的价值得到充分的释放；
总的来说，四代宅是一种更超前的居住形态，回归中国人向往的前庭后院，家家户户拥有全赠送的私家花园生活，真正地提升了现代人的居住品质。
广州作为首个吃螃蟹的一线城市，预计也会影响其他一线城市，在后续供应端加大这类房源推售。
不过，与其新一线城市不同，一线城市的土地是"寸土寸金"，如何在高容高密的城市打造这种墅居产品，想必在地块条件上也会有一定的掣肘，并且，当下也没有项目实现交付，具体体验感如何，还需打一个问号。
11月20日，深圳市住房保障署将启动7个保障性租赁住房项目的配租工作。本批次住房按照《深圳市保障性租赁住房管理办法》面向符合条件的市民配租，租金按照市场参考租金的60%确定。据悉，此次是深圳首次由政府组织面向个人配租保障性租赁住房。
此次推出的保租房房源主要是商品房小区配建，非城中村统租改造，且位于深圳的关外，分布在大鹏、光明、坪山区，共计房源2705套，可以说是一个全新品种。
对于认租本批次住房，对于申请人及共同申请人需符合以下条件：
1.均未在本市拥有自有住房（含住房建设用地），且在申请受理日之前三年以内未在本市转让过或者因离婚分割过自有住房；
2.均未正在本市享受住房保障优惠政策，但承租社会主体出租的保障性租赁住房的除外；
3.申请人在本市正常缴纳社会保险，且累计缴纳社会保险1年以上；
4.申请人具备市人民政府规定的人才引进迁户核准条件，深户不受人才引进迁户年龄条件限制。
根据申请人的家庭人口数不同，配租面积因户而异，可认租建筑面积65-90㎡不等的两-三房户型房源。（信息来源：深圳发布）
点评：
从此举看，这标志着深圳住房保障政策的重大调整，从以往的企业配租模式转向个人直接配租。
此外，相较于以往申请的公租房房源，保租房不限收入财产限额，这对不符合收入财产限额的家庭上车门槛大大降低了。
并且在社保年限上保租房给到了最大的放宽，面积段也有了更多更大的选择，这对于深圳人才引入，及刚需人口申请保租房无疑是个利好。
不过，从此次推出的房源看，2700多套房源相对于深圳庞大的人口基数而言，显得相当有限，届时竞争也会十分激烈。
另外，这些项目大部分都是位于关外，对于市中心工作的人口通勤无疑也是一个问题，因此它并非适合每一个工薪阶层。
不过此次政策打开了一条全新的通道，有利于缓冲城市的住房压力，未来，房源也有望加大供应，届时，住宅双轨制的格局将全面形成，对房地产的稳步发展有正向积极作用。
城中村改造政策再升级
近日，住房城乡建设部、财政部联合印发通知，部署各地加快落实城中村改造工作。根据通知要求，主要包括三个方面：
1. 扩大城中村改造政策支持范围。
按照通知要求，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到了近300个地级及以上城市。这些城市符合条件的城中村改造项目均可以获得政策支持，包括纳入地方政府专项债券支持范围，开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款，适用有关税费优惠政策等。
2. 推进城中村改造货币化安置。
在住建部10月17日举行的新闻发布会上，就曾经提出通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。通过货币化安置等方式实施城中村改造，能够更好地满足群众自主选择房型、区位等需求，缩短群众在外过渡时间，让群众尽早住上新房。
3. 将城中村改造作为城市更新的重要内容有力有序有效推进。
通知要求，各地要落实好城中村改造财税、土地、金融等支持政策，严格落实“一项目两方案”，即每个项目都要制定完备的征收补偿方案、资金平衡方案等，这样既能避免新增地方政府债务风险，又能确保征收工作顺利推进、切实维护群众合法权益。（信息来源：筑易云）
点评：
过去几十年，随着城市化不断扩张，产生了很多新的城中村，由此引发城中村土地利用低效、存在消防安全隐患、居住质量较差等遗留问题。
此次城中村改造的城市范围扩大，也表明了政府对构建新的房地产模式的决心，不仅是一线城市，随着新一线城市的不断崛起，人口居住需求放大，因此有必要将城中村改造政策支持范围扩展到各地级城市。
另外，推进城中村改造货币化安置能带来刚性需求释放，见效速度快。
通过发挥多渠道资金的组合优势，将有效破解地方政府城中村改造中的资金筹措难题，推进项目顺利实施，有利于去库存，达到地产止跌回稳的态势。
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