资产盘活，国央企要抓紧了

楼市 2024-11-28 07:59 中国

距2022年5月25日《国务院办公厅发布关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（19号文）已经过了两年半的时间。19号文是国家对资产盘活的整体定调，再加上比如《关于推进国有企业盘活利用存量土地有关问题的通知》（205号文）具体对存量土地盘活利用的支持和指引等一系列政策的落地和实践，无不透露着国家对于存量盘活这件事的高度重视。

这背后也是政府投资逻辑的变化，因为通过存量盘活，城市空间得到重塑、产业结构得到调整、各方资源集结后更容易促进城市的“新陈代谢”，带来更多生命力和创造力。

目前我国各地有关资产和土地盘活政策核心重点有三大方面：存量资产盘活路径、方式方法、核心能力搭建，这些要素构成了存量资产盘活的基本盘。今天我们主要结合地方实践案例来看看他们是如何做的？

存量资产盘活之路漫漫

资产盘清和分类分级是第一要义

盘活存量资产之路难首先面临的问题就是要先找到可供盘活的资产，也就是要先把资产盘点盘清，这是第一步。其次是资产的分类分级，这为后续哪一类资产要用哪种方式来盘活奠定扎实基础。再接下来才是资产盘活策略制定、资产盘活方式方法，专业化运营以及资产证券化一系列的流程。

一、国有存量资产盘活之路难，第一步就卡在资产本身

目前国有资产现状还是比较令人沮丧的，国有企业和地方平台公司手上资产大多是土地和房产，在资产盘活第一步实操过程中就面临诸多问题：

第一是历史遗留问题。比如资产确权问题，部分资产存在权属不清、产权不规范有纠纷的问题；比如资产所有权分散，权利受限的情况；以及一些对资产内部变化不清，资产权属资料不全有丢失，包括有些资产担保和质押的问题等等。

第二个就是管理沉积问题。国企的存量资产分布在各个子公司和不同部门，各有各的台账，相对比较分散，资产质量也参差不齐，并且过往国企更重视生产经营，并没有把资产进行体系的研究和统一的规划，包括内部体制的缺位导致的失控失管，导致的资产流失，及一些非法侵占、划拨缺失的问题等等。

第三是盘活过程中的乏力问题。包括几个维度：比如闲置土地和资产处置力度不足导致利用率不高的问题、土地评估价值低于市场价值造成国企利益受损的问题；REITs、ABS、PPP等模式应用过程中遇到的挑战较多，导致目前盘活的手段单一，资产出租出售为主，未积极的运营创收创效，没有形成合力等问题。戳这里，让国有资产评估有重点，盘活有抓手

所以实际上能够真正将资产盘的“活”，前提有两个事是基础，一定要做的扎实，做的到位。一个是资产的盘点盘清，一个就是资产分类分级，这两个工作做好之后才能够针对不同的资产类型，精准施策，制定针对性的盘活策略。

二、资产分级和价值分析前奏是资产盘点，五大维度值得关注

资产盘活过程需要政府、平台公司、社会资本等多方参与，而前期摸排资产底数应本着“应查尽查”的原则，首先要先对资产进行实地盘查，对资产权证进行梳理，建立各类业态资产档案，摸清企业家底。这里包括《不动产证》《国有土地使用证》、《房屋所有权证》《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证》等等，其中包括权属、产权登记、资产价值、债务情况、盈利情况、合法合规等，也就是19号文和各地方政策文件中都有重点提到的，要有“资产台账”。盘清资产底数，严防国有资产流失，点击了解

资产盘点有五大维度：

1）从实物层面，确认资产业态，主要包括土地或者资产业态基本情况，包括建筑物的结构、层高层数、围护情况、门窗，包括是否通水气电暖，还有机电设施情况等；

2）从资产信息上，做到账实相符，最重要的是土地证和房产证，包括土地信息和房产信息，土地的占地面积、建筑面积、容积率、覆盖率、建筑物的栋数，以及土地性质、用途，当时的一些证照竣工情况以及当时的土地出让合同等；

3）从权益层面，确认权益主体，资产所在的权属主体人员情况和经营情况，包括是否经营良好等；

4）从经营层面，主要确认资产经营情况，比如资产出租的状况，年租金的涨幅，合约的期限，客户的付款情况，项目整体的运营收入情况等；

5）从规划层面，主要是产业相关规划，因为现在很多的存量资产盘点和产业规划紧密相关的，了解当地的产业指导方向，对存量资产盘活可以给到比较明确的指引。

资产分级后以“资产价值最大化”和“协同发展”为目标

精准匹配不同盘活方式

存量资产盘活所需资金量大、回收资金周期长，盘活其实并不直接等于资产变现，而是要有新的价值创造出来，存量盘活的盈利就是在长期经营中不断提升资产价值，从而有稳定的现金流回报。

所以在制定盘活策略前的重要任务，就是资产分级和资产价值评估。在资产分类的基础上，将资产分为优质资产、低效无效资产、问题类资产，针对不同类资产设计不同的资产盘活方式，一方面符合企业主责主业要求，实现协同发展；一方面将资产价值最大化作为目标，灵活配置资产。

一、强收益能力优质资产， REITs、资产证券化和PPP等市场化方式助力资产价值放大

首先对于现金流较好，或者存在比较大收益空间类的资产，比如产业园区、高速公路、仓储物流、保租房、污水处理、新兴基础设施等，主要通过REITs、资产证券化和PPP等市场化方式进行盘活，目的就是让存量资产可以实现资本回流，实现自我造血，回收资金用于投资新基建等短板项目，形成投融资良性循环，进一步促进经济转型，同时也有助于化解地方政府存量债务风险。

以张江光大园为例，园区是上海重点产业园区，也是国内头部产业高地，良好的区域优势、产业配套以及交通便利，吸引了包括集成电路、先进制造业、在线经济、金融科技及产业服务配套等符合国家重大战略、宏观调控及产业政策、发展规划的行业内优质企业入驻。

张江高科的优势在于产业园的开发和运营，加上光大安石的不动产资产全流程管理优势，让其作为首批REITs成功上市。同时张江高科积极对接多层级资本市场，提升企业经营效率，为科技产业发展营造更多发展空间，所以张江高科也摸索出一条合理可行的操作路径，让张江光大REIT也作为首批REIT扩募项目成功落地。

张江高科其实已经把公募REITs的本质摸清，并且把模式跑通，公募REITs本质是通过将运营成熟的资产打包上市，实现企业的“轻重资产”分离，REITs作为重资产平台、上市公司作为轻资产平台，打造资本“双平台”理想结构，在保留运营权和市场份额的前提下，实现资产的高溢价周转。扩募其实是帮助企业进一步实现资产整合从而创造出更显著的价值，可以说是具备“资产孵化”的特质，向“资产上市平台”模式进一步进阶。

二、低效待提升资产可通过改造、引入优秀管理体系提升资产价值和品质

其实国企手上更多的资产是低效待提升的资产，这类资产价值提升的方式主要是通过改造的方式进行，包括改扩建、功能再定位、运营提升等方式，以及引入优秀专业运营管理机构或者战略投资方等，从存量资产的品质以及运营管理能力方面来提升资产价值。盘清资产底数，严防国有资产流失，点此了解

首先看两个上海低效资产的改造案例：

第一个是上海世界贸易大厦，主要通过重新定位-外立面升级-室内设计改造三大步骤实现资产的翻新盘活。1997年上海世界贸易大厦建设之初为乙级写字楼，改造前大厦已使用20年，内部主要设施设备均已老化，租户结构凌乱，数量偏多，单位承租面积偏小，租金单价较低，在同区域同品质楼盘中无优势。

而上海政府对城市更新的重视，要求通过城市更新去重新发现城市动能。上海城市发展集团经过前期积累，对上海世界贸易大厦进行前期调研。

首先是重新定位，从商办向商务转型，优化和清晰大厦整体的商务功能，以更好的利用地理位置优势吸引优质租户；其次是外立面升级、与周边环境的融合度更高；另外更重要的是室内设计改造以及各类硬件配套升级，包括电梯、大堂、标准层等改造以及智能设备等科技投入。

所以上海世界贸易大厦从多方面创新引领，提升老旧楼宇的空间利用率、优化老旧楼宇建筑功能、优化租户结构优化，新引进阿里巴巴、小赢科技、WEWORK、清华五道口等优质企业和项目，最终实现大楼整体品质提升，租金价格实现翻倍。另外，通过建筑价值完善了城市功能，提升了城市形象，实现了政府、企业和社会共赢。

另一个是上海红坊创意园，红坊是上海第一批规模较大，具有标杆性的文化创意园，前身是上钢十厂旧址变身而来。

它的盘活是通过“改造升级+二次开发建设”两轮改造，变身成文化艺术城市综合体，成为工业遗产再利用示范区，以及上海文化新地标。

1995年，该厂房从此闲置，成为上海市中心城市现代工业遗产。第一轮改造中，通过保护性改造和功能重塑，利用老工业建筑的钢筋铁骨，将厂房的高大空间、框架结构等特点与现代建筑艺术相结合，让这些老厂房注入更多新鲜的血液，被赋予了新的生命力，红坊被改造成一个综合文化中心。

第二轮改造是融侨集团成功拍下红坊项目用地的再开发权，在原有红坊创意园区的基础上进行深化改造，保留红坊部分标志性红色厂房及优秀雕塑，定位规划了五大特色板块，从历史，艺术，文化三大要素，塑造更具活力、更具艺术气质的城市文创地标。

低效资产盘活还有一种很重要的方式，可以称之为战略性资产管理，比如上海碳谷绿湾产业园（原金山二工区），是上海“南北转型”大空间背景下推动的重点区块转型典型案例，也是上海乃至全国工业园区“二转二”整体转型发展的示范区。

因为要匹配国家战略，积极探索“碳达峰、碳中和”发展路径，碳纤维复合材料产业正是碳谷绿湾产业园推动化工产业转型的方向之一，在联动转型的同时，盘活低效用地就成为其重要目标之一。

所以临港集团就与金山区进行合作，通过资产收购、以优并劣、闲置收储、合并开发、技术改造等手段推动园区高质量发展，积极进行工业用地二次开发，通过资金杠杆撬动长远转型收益，化零为整，化闲为用，以创新理念为核心，充分盘活存量土地，实现增量提质增效。点击了解云资管，唤醒沉睡资产

三、无效待处置、非主业资产、问题资产可灵活运用多种方式并充分发挥产权交易中心、咨询和评估机构的作用。

还有一类属于无效待处置的资产，这类资产在企业中往往不能参与生产经营，不能对企业经营效益做出贡献，这些资产往往未纳入企业主业范围并且布局没有竞争优势。

比如僵尸企业资产、无效闲置资产、非主业资产。这些资产更多是可依托地方AMC平台（不良资产管理公司）、产权交易所等，通过资产进场交易、协议转让、租赁、拍卖、公开招标等方式，让价值较低的资产，能够按照合理的市场价进行变现，获得资产收益，实现国有资产的流动性和盘活。

这里很重要的一个点就是要充分利用产权交易市场，像19号文也积极推进产权规范交易，发挥产权交易所功能，产权交易所操作过程公开、成交机会公平、交易各方公正，是国有资产有效退出的最优通道，另外还具有合理吸收社会资本的平台功能以及发现企业资产价值的功能。

另外，在2022年5月国务院国资委发布的《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》（“ 39 号文”）在非公开协议转让、无偿划转、公开市场交易披露等几方面，对企业国有资产交易流转的有关事项做出进一步补充完善和优化。

另外，对于一些权属瑕疵类的问题资产，要求存量资产合法合规、权属清晰、债务明确、历史资料完整，并且如果简单的售卖掉其实是无法把资产价值体现的，所以首先要进行充分梳理，先解决资产确权、证照补办、纠纷处理等问题，这里律所、咨询和资产评估机构的作用十分重要。

小结

存量资产盘活是一个长期的、覆盖资产全生命周期管理的过程，在这个过程中，要全局体系化思考，不只是考虑“资产”本身，而是要和主业协同发展，并从资产效益方面综合评估，整合多方资源，用灵活的方式去盘活资产，实现企业的整体价值提升。

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