新官上任三把火。位于杭州奥体板块的顶流红盘杭州壹号院（备案名：臻奥院）今年5月刚成立第一届业委会。最近，小区召开第二届业主大会，对几个重要事项进行表决，投票结果显示，其中《臻奥院物业管理区域划分方案》通过，也就是说，业主们同意今后小区“分区管理”。
作为杭州近年来最火的楼盘之一，杭州壹号院可谓高端人才聚集。因此这个“分家”的表决结果，成为杭州楼市热门话题。
多种原因
导致杭州壹号院“分家”
根据《民法典》第278条，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。
杭州壹号院第二次业主大会的表决公告显示，小区投票权总人数为2458，专有部分建筑面积约60.83万m²，此次参与表决的票数1668张，占投票权总人数的67.86%；参与表决的面积约49.78万m²，占建筑物总面积的81.84%，达到《民法典》第278条的要求。
对于“分区管理”这一事项，投“赞成票+计入多数票”的共1500票，专有面积约38.36万m²，占比分别为90.47%和77.06%。可见业主们要求“分区管理”的呼声还是比较高的。
杭州壹号院交付时间不长，为何这么快就走到“分家”这一步？小区业委会主任寿先生说，原因是多方面的。
首先，杭州壹号院体量大，情况复杂，导致之前业委会成立过程一波三折。“我们小区2022年就组建物管会了，但直到今年5月才正式成立业委会，其中很大一个原因就是不同楼幢的投票权重差异较大，之前因为业委会成员名额如何分配沟通了很久。”
寿主任说，小区共分为一期、三期（也即俗称的二期）、四期，其中一期主要由住宅加一幢酒店式公寓组成，建筑面积约13万m²，其中酒店式公寓以小户型为主，虽然占专有面积比例不高，但占投票权总数的比例却非常高（根据小区所属的奥体社区发布的公告，杭州壹号院一期非住宅的专有部分建筑面积约2.9万m²，总人数为592）；三期主要由住宅加商业大平层组成，建筑面积约26万m²；四期是信达奥体商业中心，主要由3幢写字楼加商场组成，虽然票数不多，但占专有面积的比例较高。
因为各期之间的情况错综复杂，之前想要召开业主大会，光达到“双2/3”的业主参与表决就很难。“好不容易成立了业委会，今后需要业主共同决定的事项还有很多，如果每次都因为参与表决的业主不达标，事情就很难推进下去。与其这样，不如分区管理，各自管好自己区域内的事项。”
其次，作为一个拥有2400多户业主的大盘，业主之间势必会存在一些矛盾，寿主任认为，之前小区一些小范围的矛盾就被扩大化了，而通过“分区管理”，可以将矛盾尽量缩小范围，这也更方便化解矛盾。
再者，小区各期之间的物业费都是不一样的。“虽然都是滨江物业在服务，但是一期物业费是6元/m²/月（含能耗费），三期物业费加能耗费为6.7元/m²/月，四期物业费加能耗费差不多要17元/m²/月。”寿主任表示，很多业主认为目前小区各期之间的物业服务没有体现出“质价相符”的原则，同一家物业公司，同一套服务体系，那理论上应该采用统一的收费标准，“但杭州壹号院的物业收费却各不相同，那就不应该归属为同一物业管理区域。”
此外，寿主任表示，杭州壹号院各期之间都由市政道路隔开，形成物理分割，共用设施设备这些也都相对独立，因此“分区管理”没有太多的技术阻碍和牵扯。
小区“分区管理”
杭州有成功案例
那么，小区业主大会通过决议后，就真的能实现“分区管理”了吗？
根据《杭州市物业管理条例》第十二条，“因河道、城市道路等物理分割或者习惯形成的两个以上相对独立区域，能明确分清共用配套设施设备管理维护责任，并经业主大会同意，划分为两个以上物业管理区域的”，业委会可以向所在地的区、县（市）房产主管部门提出物业管理区域调整方案。区、县（市）房产主管部门应当征求当地街道、社区的意见，自收到材料之日二十个工作日内作出决定。
记者在杭州壹号院实地探访，一期和三期之间被市政道路七甲闸弄隔开，双方在这条路两边各自有小区大门，独立管理；四期跟一期、三期之间，则由市政主干道飞虹路隔开。
奥体社区的工作人员表示，对于“分区管理”的表决结果，目前杭州壹号院部分业主仍有疑问，并提出要查票，“要等查票结果出来无异议后，由业委会准备好材料，我们会上报给街道和区住建局。”
其实在杭州壹号院之前，杭州有过小区实现“分区管理”的先例。
去年，位于城西未来科技城的万通时尚公馆小区，就因为北区和南区的物业形态不同，提出“分区管理”。万通时尚公馆兼有住宅、商住两用及商业综合体，北区为纯住宅，南区为商住一体，两者在绿化、安保、公共设施维护等方面都有不同的需求，因而形成了一些管理矛盾，最后业主们决定分区管理。
万通时尚公馆北区和南区之间以市政道路业成街分割，并各有明确的四至边界，两区分属不同的规划许可证，出入口、物业用房等设施都是各自独立的。业委会拟定了区域调整方案后，征求了街道和社区的意见，召开业主大会表决，去年7月表决结果出台，通过了物业管理区域拆分方案，之后得到了余杭区住建部门的认可，小区划分为嘉桂轩小区（北区）和时尚万通城（南区）两个物业管理区域，各自成立业委会。
不过，也有一些小区想要“分区管理”但未成功的。比如之前钱报报道过，位于滨江区的保利天汇小区因为大业主投了否决票导致业委会难以成立，住宅业主想要跟大业主自持部分进行分割，分区管理，但因为整个小区共用社区用房、水电消防等设施设备，且小区中间没有道路、河道等物理阻隔，不符合分区管理的要求。
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