存量房贷利率大幅降低，对楼市影响几何？

楼市 2024-09-24 16:51 浙江

今天早上，央行等部门宣布下调存量房贷利率、下调二套房贷首付比例等房产金融政策，堪称重磅级。

为何出炉新一轮房产金融宽松刺激政策？毋庸讳言，当前楼市仍然低迷，需要刺激政策升级加码。

全国70城市房价统计数据显示，8月份一、二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.3%、0.7%和0.8%。另有数据显示，今年1-8月全国新建商品房销售面积同比下降18%，其中住宅销售面积降幅更是高达20.4%。由此可见，虽然前期一系列宽松政策陆续落地，其中也包括今年5月取消房贷利率下限以及下调首付比例，但是政策效应已经在过去几个月中逐步递减，期待新一轮刺激政策。

图源ic photo

下调存量房贷利率，市场呼声已久，今天终于迎来了官宣，对于房贷族而言显然是属于喜大普奔的消息。实际上，去年存量首套房贷利率曾统一下调过，但并未惠及存量二套房贷客户。此番下调，最大的受益者无疑是存量二套房贷客户，当然今年5月房贷利率调整之前的首套房贷客户，也会受益。

即便按照平均0.5个百分点的降幅计算，以200万元商贷30年等额本息还款方式为例，每月月供大约减少600元，减负效应肉眼可见。实际上，如若是2021年市场高点时办理的二套房贷，当前的利率仍在5%以上，若利率降至新发放房贷利率（3.25%）附近，降幅更为可观。

当然，降低存量房贷利率，并不能直接拉动新房销售。受益人群显然不会因为降了利率减少了月供，就有再次买房的需求，但此举有利于刺激其他领域的消费，从而提振经济，最终自然也会反哺楼市。

调整二套房贷首付比例，由全国层面的25%下调至15%，与首套房完全一样的标准，这也是此次政策上的一大亮点。长期以来，二套房和首套房执行的是“双标”政策，二套房不仅利率高，首付比例也高。就比如杭州的二套房贷首付比例，曾长期维持在60%，北京甚至一度高达80%。此次宣布首套房和二套房首付比例一样，信号意义非常明显，意味着改善需求和刚需享受同等的政策待遇。不过，由于二套房一般为改善需求，房屋总价偏高，首付降至15%意味着月供压力大，真正会选择15%首付的二套房购房者，在杭州恐怕不多，政策影响力自然也就有限。

此外，今天还公布了另一个对房地产市场有着重大影响的政策，将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%，增强对银行和收购主体的市场化激励。这一贷款资金的目的是支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房，也就是政府下场收购商品房充抵保障房。此前各地都曾有过类似动作，但普遍面临资金难题。

据悉，保障性住房再贷款利率为1.75%，可为地方政府收购商品房提供资金支持。可以遇见的是，接下来政府收购商品房或将提速，市场库存压力将在某种程度上得到缓解，有利于改变市场预期。

蒋敏华

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