Q:
请问，总预算200左右（不超过210,首付70+公积金70+剩余商贷）。个人情况：北京户口刚需自住，预计3年后结婚，5年后生孩子，8-10年后可能会考虑换房。因为父母住在朝阳东南四环，不想离家人太远，目前优先看朝阳区域，从个人需求来说：居住舒适度=通勤>配套便利=未来流通性>学校。
目前重点关注的房子有下面4个，朝向均朝南，商品房属性，均为带电梯的中楼层，地铁步行距离800m-1.1km不等。
【双桥/管庄】尚东阁 套内50平大开间（可改小两居）09年商品房小区，两梯六户，预计总价210-215（含税和中介费）
【定福庄/褡裢坡】美然动力A3 套内45平开间（可改一居）02年商品房小区，一梯四户，预计成交价195-200（含税和中介费）
【常营】首开畅心园 套内40平一居 10年回迁房小区，三梯12户，预计成交价210-215（含税和中介费）
【黄厂/豆各庄】朝丰家园 套内40平一居 09年回迁房小区，两梯四户，预计成交价175-180（含税和中介费）
总结：
1、尚东阁的套内面积最有优势是唯一可以改为小两居的，缺点是小区只有两栋楼，体量太小不知道未来5-10年后的抗跌和流通性如何。
2、美然动力楼龄最老，小区环境还好比较安静，但套内户型布局合理利用率很高，价格相对有优势，不过褡裢坡周边确实有些荒芜。
3、畅心园位于常营，位置最好便利性最好，但是居住密度和套内户型实在是差点意思，个人感觉是稍微好点的高塔楼鸽子窝…不知道这种楼再过些年会不会被时代淘汰。
4、朝丰家园离家里老人最近，环境 居住密度和便利性都还好，距离惠多港商场1公里左右，目前有一套着急出售价格有优势，但是这边地界感觉还是不如上面几个，比较纠结。
麻烦您帮忙参谋下，结合我的需求和目前市场情况，可以怎么选。
A：
1、“都是商品房”，法律角度这么说没毛病。但现实中各种产品是有差距的，不太好都归为商品房。这就相当于说“都是大学生”，但实际上985/211和普遍专科是有区别的，具体专业更是热度不同。
2、流通性主要看出手时的价格，只要是没硬伤，别要高价就都不难卖。毕竟这里是北京，没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。其他的就都是自住需求了，没有具体标准，自己觉得合适就行。而我一般只能从保值角度说两句，看你是否在乎吧？
3、尚东阁就是典型的公寓，自住为主。优势是经济实惠，居住的性价比高，租金也高。但对应的是客群窄，价格走势长期落后大盘，否则也不会现在的价格，之所以性价比和租金显的高，就是因为涨的慢，否则按照大盘趋势应该单价5万起。
所以看自己更重视什么吧，全北京这种产品都差不多，尤其是体量小的，到目前为止还没有保值太好的，因为物业不好赚钱，维护很难到位。
另外能改的尽量慎重吧，真要是好改的话我们开发商就直接设计了，谁不知道标准户型能多卖钱啊？所以自己改的话难度大，就算改的好，在出手时也不好收回成本，毕竟谁买房都会拿这说事儿。
4、美然动力是商品房，挺好的，北京第一地产女大亨的创业项目，曾经的东五环外销冠。地段儿中等吧，价格走势也略弱，毕竟房产的价值由地段儿决定。当然优势也是性价比高，否则单价就和东边的柏林爱乐一个价儿了。
5、畅心园是一类经适房为主，只不过是2008年411之后的，算新经适房。从地段儿来说本来是最差的，毕竟好肉谁剁馅儿啊？真要是地段儿好的土地都留着卖高价呢，政府家也没有余粮啊。之所以规划为保障房，就是因为两区交界的地段儿一般，而且北边还有些单位的影响。
不过这里类似于回龙观天通苑和东坝等地，规模大就是优势，再加上旁边有北京像素这么个神盘助阵，所以小型配套齐全，价格走势也就没落后。学校也不错，保利，北京保障房中级别最高的，排名在陈经纶系统内靠前。
所以在不看具体房源的情况下，从地段儿角度我会先看这里。至于高塔肯定是不占优，淘汰倒不至于，只是近20年来没有板楼受追捧。房子是用来住的，同地段儿内越宜居的越保值。
6、朝丰家园是回迁房，自住为主吧，挺好的，地段儿普通但经济实惠，真要是有价格真低的也合适。这看自己吧，房子是用来住的。
7、简单就这情况，看自己的主要需求吧。具体房源我不好建议，不到现场的话看户型图都没用，得一房一议。
仅供参考。
Q:
先说一下我的情况，我工作在六铺炕附近，妻子地铁四站可直达公司，女儿一七一中学初中，家庭住我单位的六铺炕公寓房。年初卖掉了19年买的六铺炕一区一套西城学区房，现有资金约550，另有三百万元的贴息贷款额度。
计划是在周边买800以内的房，用于老人来京居住和保值再售。老人对周边比较熟悉，不想离太远，六铺炕附近地铁等交通生活也很便利；同时考虑到短期没有学区的需求，基本不考虑西城的房子，单价太高，主要是挑选六铺炕附近的东城学区房，房龄相对新的电梯房。
请您分析这个思路是否可行？主要是从六铺炕区域的保值角度，另外就是短期是否适合入手。
A：
或者说在德胜能用800万买到500来万的居住体验，到了东城也就能买到600万的吧，我觉得差距不是太大，仍然要承担200万左右溢价。而明年之后就是明确的入学人口拐点了，到时候是否能撑住溢价就得看政策了。
就算是能撑住，那这居住的性价比也不是太划算啊，200万呢，贷款出来之后真就这么闲置着？真不在乎？除非是真喜欢这地段儿吧，否则有点儿有钱任性了。
2、保值角度那肯定是基础部分没问题，北京所有成熟地段儿都差不多。所差的就是溢价部分，2013年是因为入学高峰期到来所以才进行的教改，也就出现了学区房和涨出了溢价。到明年是确定性的高峰期结束，是否保值就关注政策吧，学区房是典型的政策市。
3、短期是否入手，房子是用来住的，有需求就买。另外可以关注是否有楼市的利好政策和成交量是否持续上涨，两个出现一个就做准备，两个都出现就尽快准备。
一般年底是没什么行情的，不用着急，基本都是年初才有小阳春。尤其是学区房，明年有可能是最后一次明显的小阳春了，之后会逐年减弱。
仅供参考。
Q:
请问，我非京，老公大兴户口（居民），目前住黄村，孩子九岁在当地上学。请问我们如果卖掉现有的房子300万，买西城广外占坑房的话是否合适？孩子能转入什么学校？包括中学。申请转学时我的户口是否影响，需不需要办个jlh？
另外是房子，如果我们买500万左右的，最大也就是老破小两居，很勉强，还有其他合适的房子吗？或者是最佳方案？
A：
1、换学区是否合适？这没标准方案，只能是家长自己考量。从教育资源和学习氛围来说肯定是西城强，强的太多了。以中等孩子来说，在西城上一本的概率能在50%左右，远远超过郊区的概率，翻一番都不止。
占坑儿房的话谈不上合适。广外的学区也不是多强，优势是能用相对低价获得西城的学位。但房子的溢价并不低，多数也都在30%左右。常规建议是用完了学位就看行情，觉得不合适就卖掉这占坑儿房。
2、能转入什么学校我不知道，一般都是普小，好小学是肯定没有空余学位的。中学则看运气，公平的参加大抽奖和派位呗，反正也不吃亏。但这没人敢保证，西城就算买了直升校的也不让直升，都是拼运气。
3、和你的户口无关，只要孩子和父亲的迁进去了就行。这没有所谓的最佳方案，每家的情况和运气都不一样。要不然就看看东城，相对比西城更公平些，如果运气好进入直升校是可以直升的，房价也有相对低一些的。再或者看朝阳的，理论上是单校划片为主，是能用房子确定学校的，至少中学的概率高，这样房子的溢价也相对低，居住的性价比更高。
仅供参考。
Q:
请问，我现在住松榆里一带，半地下但有房本，200万吧。这房子住着还行，就是总不能永远这么住下去，所以想卖了换成好点儿的。您看垡头的翠城，常营的畅心园和东坝的朝阳新城哪里合适？希望当然是宜居+保值了，但也只能是尽量。
A：
2、不过朝阳新城其实和畅心园差不太多，因为都是保障房性质，也就是自住为主的。本来都不是投资性太强的产品，但优势都是板块规划的规模大，所以都跟天通苑回龙观似的，规模优势弥补了产品的不足，所以保值到目前为止都挺好的，基本不落后。
所以这就看自己的通勤吧，两个板块差不多。或者看哪边能买到合适的房源，房子是用来住的，越宜居的越保值。
3、翠城也行，但保值好的基本都是早期的那些板楼，后期开发的塔楼就相对普通了。也是安置房为主的经适房，自住为主。
仅供参考。
Q:
请问，如果是酒仙桥和望京的地段中选择，您建议哪里？理由？如果是宏源公寓和望京西园这种老房您建议哪种？理由？如果是朝庭公寓和银枫家园这种低调小区您建议哪种？理由。
A：
1、常规是望京呗。这是送分题，相当于毕业后选择城市，请问北京和天津怎么选？那肯定是先选更强势的呗，够不上了再说其他的。
2、那肯定是首选西园呗。这也是送分题，相当于说选择专业，请问土木系和计算机选哪个？至少是尽量规避土木系呗，已经明摆着不受追捧的专业了。宏源就相当于土木系，曾经很受追捧，但这十多年来普通，几乎不可能逆转。西园虽然也是老房了，但毕竟是普宅性质，基本上不吃亏。
3、朝庭公寓算低调小区吗？我觉得至少不低调吧。这俩就不太好比了，注重地段儿就买朝庭的，注重居住体验就买银枫的。而且一般也没这么比的，不好比，还是看自己更重视哪方面吧。
4、简单就这情况，我觉得您的期望值可能比较高，要不再考虑一下吧。
仅供参考。
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