Q:
请问，我们全家一共有1050万的资金，想买德胜的学区。德胜的学区除了实验二小，其他4所学校不知道该怎么选择？
我现在很迷茫不确定是买一个占坑房，还是买一套改善的三居室？我们家的情况是需要和父母一起住，孩子2028年上学，从2026年上学开始孩子变少，不知道现在买一套学区房，未来10年后是否容易卖出，不确定学区房的走势。
两个问题不知如何选择：
1、德胜的房龄总体都很老，心里上又不甘心花1000多万买套房子。
2、如果买占坑房未来的10年都需要租房子，租房子也挺别扭的。现在都说现金为王，所以很纠结。
A：
1、谁买1000多万的老房也不舒服啊，但如果花2000多万买房龄新品质高的呢，是舒服还是不舒服？或者说花几百万买套老房，是否甘心？
2、所以我还是这建议，如果预算很高，那就一步到位买最牛学校旁边的改善房，德胜有的是这种房源，双学区的都有，就是贵而已。任何时候都是好资源稀缺，这种房相对的保值更好。出生率再低，最牛的幼儿园、中小学和清北也不好进。
然后房子是用来住的，教育功能减弱之后，居住的功能会更加强。这参考韩国首尔江南三区和台北市信义等三区的学区房吧，人口都减少很多年了，不少曾经高溢价的学区房都泯然众人矣，但最牛学校周边的改善房仍然受追捧，不仅保持了大部分溢价，还动不动领涨呢。
3、如果总价预算不是很高，那就买个占坑儿的降低风险，上学期间用换租的形式解决居住问题才更划算。以德胜来说，到目前为止，用朝阳的换租至少能占西城区30%的便宜。但租房是否心里舒服那就是自己的感受了，这外人没什么建议。
4、现在都说现金为王，就跟什么时候不强调现金为王似的？这就和教育似的，永远都强调“基础知识最重要”，或许某个阶段强调创新，但没有根基都扯淡。我入行30年了，经历了1992年之后的历次经济危机和楼市崩盘，哪次都是现金为王，早都听麻木了。这就看自己的判断吧，怎么做都是对的，只是效果不同而已。
5、总之就是这情况，只要不是没有上限的预算就都会纠结，都不好做出十全十美的方案。我没什么建议，各种情况都是明摆着的，只能是自己取舍。
仅供参考。
Q:
我的情况是，未婚有男朋友，男朋友在大兴买了房，但离我工作的地方特别远，公交2个小时左右。我自己想从朝阳公园附近再买一套，但也不是纯刚需，毕竟2个小时咬咬牙也能接受。
想咨询您：
1、朝阳公园、亮马河、团结湖那一片的老破小值得入手吗？
2、预算350-450，有没有值得推荐的小区？希望能有客厅，明厨明卫。
3、这一片租房市场怎么样？想的是如果不住就租出去，一方面减轻一下房贷压力，另一方面也是为置换积累一点资金。
不着急，您有时间的时候回答即可。
A：
1、公交两小时，是离地铁远吗？2小时是单程还是往返啊，单程的往返就是4小时了，每天都得咬牙可够辛苦的。
2、老破小看怎么说了。如果是准备长期持有就合适，只要是成熟板块没硬伤的就保值稳定，必定是跟随大盘。因为本身就是大盘最基础的组成部分，房价中则基本都是地段儿价值，年头儿越长的反倒越踏实，没有单独走弱的空间。
短期持有看情况，老房虽然性价比相对高，但劣势是不好卖，出手时挂牌期长。而且在行情时顺位靠后，下跌时排序在前。所以看自己的情况吧，或者出手时选择横盘期慢慢儿也行，避免吃亏。
3、我推荐不了，只有当地中介能匹配房源，我推荐的小区也未必合适。不过有客厅的就大多是商品房了，面积一般不太小，两居室在6/70平起，明卫也未必好找。
4、租房市场肯定挺好啊。典型的就是团结湖，北京几家大中介都是从这里创业的。自从公房允许上市时开始，这里就是北京的房价标杆板块，无论房价还是租金。现在老房的租售比大多是600左右吧，或者不超600的居多，租金回报率2%或更高点儿。所以才性价比相对高的，这是老房的优势，都不难租。
5、如果确定买老房，常规建议是尽量选择90年代的，出手时受限贷的影响小，相对好出手。还有就是尽量选择原产权单位尚存且还管事儿的，如果是强势部委或有钱的单位就更好了，比商品房的保值都好。楼层朝向看自己的喜好，有没有电梯无所谓，尽量不买底层顶层。
仅供参考。
Q:
请问，我们在东坝有一套恒大的三居室目前市值460，二环9月刚卖了一套平房270，1号因为对政策的焦虑打算把东坝的小三居也卖掉，全款入手了一套东城安交片区府学土儿胡同的南北通透两居室68平850万，交了8万定金目前。
但是买完更焦虑了感觉高位站岗了，更害怕这么大力度的政策过后市场没有好转反而会更差，毕竟是十来年的积蓄。所以想咨询一下您现在入手到底合不合适。
A：
1、政策的焦虑，出台什么利好学区房的政策了吗？这我还真不知道，看到的都是利好整体大盘的，特例好像只有通州，没提到学区房吧？
2、是否高位站岗算算租售比不就得了，68两居房价中的基础部分必定是平均值，超出的就是溢价，算算就知道高不高了。用总价除以预估租金，老房不超过650算合适，600左右更正常，超出的就是溢价部分。
另外北京现在学区房的平均溢价率在30%之内为合适，越低越好，说明居住的性价比越高，明年入学高峰期过去之后的保值风险也自然越低了。
3、楼市股市都有利好，那有钱的肯定是先炒股了，历次救市如果两种市场都有利好的话肯定是股市先涨，人们挣到钱了才去买房呢。当然也有另一种可能，就是股市大幅下跌，资金抽逃也有可能利好楼市，这属于避险资金，就跟2015年股灾之后的行情似的。
等着吧，楼市比股市的规模大多了，出台政策从来也没有立竿见影过。2008年四万亿救市那么大的力度都拖了半年多，2014年“涨价去库存”更是拖了小两年呢。1998年救市就更长了，没法儿聊。
所以等着吧，高层的态度很明确，手段还有的是呢，救不过来就继续，直到坚定了市场信心为止。
4、现在入手学区房是否合适，这得看自己的需求，短期内有孩子要用学位就合适，没有的话那就看自己的判断了。反正明年才算高峰期结束呢，后年才是真正明确的拐点，不着急慢慢儿看。
当然就算过了高峰期也未必怎么，参考韩国首尔江南三区和台湾省台北信义三区的学区房吧，高峰期过去后人口都减少了，但都没有直接下降房价，而是随着孩子毕业家长卖房离开而逐步降低溢价率的，比大盘涨的慢点儿而已。也可以参考北京之前的各种功能性房产，也大多都是这种情况。
5、总之房子是用来住的，学区房是用来上学的，有需求的话就买了合适。
仅供参考。
Q:
请问：夫妻1911前有海淀八一学区老破小57平房一套（交通生活便利，两大一小+一老人居住，太小，没厅，没法一起吃饭，小孩在家没地儿玩耍，进门就只能坐床）。古城中海自住型商品房77平一套带车位（未住未出租）。
手里有800，想买个万柳（除万柳外，周边其他还是老破小）1000上下改善居住（最近看房大现1000左右没有合适房，都在1500左右，得去借钱）。
问题:
1、现在是否是换房好时机？
2、准备卖掉古城贴补买房，还是说留着出租？
3、准备留着八一九年一贯，因为如果换万柳三小是牛，初中差点儿。上了学再卖老破小。对否？
A：
1、我认为算是时机。政策明摆着，楼市走势不逆转的话刺激手段就不会停。现在是股市先启动了，那就等着楼市吧，一般都得拖上几个月见到效果。或者参考2008和2014年的救市情况，华尔街的谚语是“每次都说不一样，其实哪次都一样”。
2、买万柳千万的当改善，改善不了太多吧？这预算在别的地方还行，在万柳基本还是普通学区房。我建议是算算学区溢价吧，溢价高就说明居住的性价比低，那就不太好聊改善了。
打个比方就是说想吃顿好的，那去大酒楼吃佛跳墙没问题，但吃乱炖的话或许性价比不太高。以房子来说，学区内一般都是总价高的溢价低，而总价不太高的很难降低溢价率，因为感兴趣的家庭多，推高了附加值。明年之后就是明确的入学人数拐点了，考虑好。
3、是否卖掉古城的？房子是用来住的，如果确定住不上就买了改善呗。
4、选哪个学区无所谓对错，只看哪里适合自己。去万柳读中三的没有图初中派位的，都是冲提前上岸去的。所以如果目标是小强一类的就去万柳，竞争氛围相当的强。图稳妥小升初当然是留着八一了，大多数家庭的选择。
5、我建议是算算学区溢价率，有了数字心里踏实，也好算账，然后再说怎么换。
仅供参考。
Q:
想咨询一下现在北京买房，暂不考虑学区问题，看了昌平名佳花园三区一层的二手房和国贤府，中海寰宇未来的新房。自住的情况下，选哪个在未来改善时容易脱手，能保值？等待您的回复。
A：
1、怎么说呢？直接说吧，期望值有点儿略高了。自住+保值+流动性，不是太容易兼顾。
2、先说新房二手房吧，一般来说在预算不是太高的情况下，注重自住就买新房，怎么都比二手的强。保值方面则有赌的成分，这年头儿谁也不敢保证品质和周边的配套发展。注重保值以二手的为主，都是经过市场检验的，至少相对稳妥。
然后房产的价值由地段儿决定，大致能决定70%，主要是由交通商业学校等必须配套决定的。再就是小区的质量品质和具体房源的居住体验，房子是用来住的，越宜居的越保值，至少是流动性强。
3、那如果从地段儿来讲名佳花园普通，板块内的小区多数都价格走势不太强。像名佳花园早期比天通苑贵，但看看现在两边一居室的价格应该是有差距了吧？这趋势很难逆转，除非是增加了很强的产业与学区配套。
另外一层的算硬伤，就算保值上不吃亏，出手时也未必好卖，通常挂牌期是中间层的两三倍以上。
4、新房我不熟，不方便点评人家。这看自己的喜好吧，注重自住就多考察质量，注重保值的话就先看地段儿，主要是判断配套的建设周期。如果能按机会保质保量的完成就能拉平大盘，或者是把价格中透支的部分给补上。增加了重要配套或提前完成就能跑赢，拖延或减少的话那就有可能陪着站岗了。
然后新房看价格，打折多的话就合适，能跟周边同等小区做到倒挂就更合适了。只要没硬伤的就出手都不难，次新房只要不太贵就都好卖。
仅供参考。
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