Q:
您是否能理解我们这些在北京辛苦奉献的外地人？！十二年苦读考到北京，毕业后996的拼命工作，为北京人纳税。但就因为没有北京户口而不能让孩子进入好学校，不能和北京本地孩子站在公平的起跑线上。
是我们的能力弱吗？还是因为我们没有背景和人脉？北京的房价高不可攀，这不是我们底层打工者能奢望的，我们认了，谁让我们挣的少呢。但是竟然连选择学校的权利都没有，那我们为这城市默默付出的意义在哪里？！
我们用汗水滋润了北京这座城市，用辛劳服务着北京人，用纳税支撑着城市的运转，但就是因为我们没房没户，让孩子都得不到良好的教育，公平吗？希望您能公正的为我们发声，让大家来评判公正与否！让所有在北京得不到公平机会的家长们来评价这户籍制度的不公！
A：
1、这我能说什么呢？能理解心情，但也只能是发出来让大家评价吧。
2、不过多说一句，纳税是义务，北京人也纳税的。税收用于公共支出，只不过某些资源不足的配套在使用时是需要门槛的，毕竟任何稀缺物品都要有个分配机制。再不好的规则也比没有规则强，否则普通人就连接触的机会都没有了，甚至都不知道该吐槽什么。
3、另外奉献这词不是太合适，人类的工作与报酬大多都是相对公平。拿多少钱就干多少活儿才是常态，给少了没人干，给多了咱没事儿偷着乐。但如果是希望得到特殊照顾就属于索取了，不好聊奉献。
4、北京孩子也不能随便择校，同样有认为不公平的。但还是这话，资源不够的情况下就只能是制定分配规则，再差的规则也比没有强，再不合理的交规也比随便乱开强。
打个比方吧，环球影城无论北京外地人都得买票，而且还得排队，否则就得多花钱买VIP。或许北京人因为住的近而排队在前面，外地人来晚了就只能是等候时间长。这很难说是否公平，但如果说不想买VIP，甚至是不想排队的提前入场，那就有加塞儿的嫌疑了，对其他人都是不公平的。
5、再一点，服务都是相互的，每个人都有多重身份。我去饭馆儿的时候他们服务我，而我如果上班的话也要服务买房人，所有人都是既挣钱也消费的。毕竟在协作型的社会里，没有单方面的付出，您服务着北京人，很多北京人也在为您服务，大家都互相担待。
6、其他的我不好说什么，只能说教育这事儿既靠学校也靠家庭，还要看天分呢。从常理来讲家庭父母对孩子的影响更大，老师传授的只是知识，但改变不了孩子的智商，更影响不了家风传统。
小学不进入名校也未必影响中学和大学，您不是就从外地考到的北京嘛？说明学习能力强，家庭氛围好，应该能传授给孩子一些经验。所以共同努力吧，祝孩子学习成绩优秀。
仅供参考。
Q:
我40岁，离异，分割唯一共同房产后（前段时间房价踩踏时卖的，相比去年房价损失了60万）。目前手里存款加父母资助能凑个200万左右，有个6岁女儿随她妈妈，在大兴普通小学上一年级。期望手里凑的钱能保值增值，未来孩子成年后给她留一点资产，四个方案请您指导一下。
1、大兴瀛海的永旭嘉园值得买吗？目前89平两居室最便宜的240万左右，房龄9年，据中介说是五环外能买到比较新的、性价比最高的小区了。
2、新房的话，中介推荐了庞各庄和悦春风280万86平米的工抵房3居室现房、榆垡镇和悦璞云240万的工抵房3居室，值得买吗？不自住，出租，这两个新盘未来有没有上涨空间？
3、 三环附近比如潘家园一带买老破小，图个地理位置好，交通便利，总价控制在200万出头，二十年后也不知道还值不值这个价？
4、干脆不买房，攒钱，孩子大了以后给一笔钱。迷茫，看不远，求指点，多谢您！
A：
1、房子是用来住的，既然是现在名下无房，那就应该先买自住的吧？先把生活稳定下来然后再说投资，最好不直接就考虑房子的纯投资。
因为一是楼市的黄金年代早就过去了，之后北京房子能做到对抗通胀就不错，很难再有大涨行情。二是任何市场的投资都有门槛，超过门槛了才投资性强，达不到的话则是消费为主。典型的如翡翠手镯，怎么也得多少万一个，几千块钱的也就是装饰品而已。
以房子来说，一般得超过北京中位数（5/600万）的才算投资房，针对的客户群体以改善为主，对价格不是太敏感，也就相对容易抬价。而低于这个总价的基本都是刚需盘，收益不落后大盘就挺好了。这就跟做生意似的，高投资高回报，本儿小的则多数利薄。
2、永旭嘉园是两限房，也就是保障房性质，本身就是自住为主的，优势是经济实惠，但投资性不太强，极少有人愿意为这种小区出高价。
中介说的都有道理，不过房龄是房子投资的重要因素，但不是决定性的，物业对品质的维护才更重要。这就跟人似的，年龄很重要，但健康和美颜更重要。保障房小区的维护大多普通吧，能保持品质的不是太多。
性价比高也正常，因为这种小区通常升值略慢，对比租金就显出性价比高了。投资角度是这种小区有升值的隐形天花板，不能超过本地段的平均值，否则就不实惠了。
3、这俩新房我不熟，没去过不敢乱说。不过郊区新房多数都是自住为主的，尤其是不通地铁的板块。房产的价值由地段儿决定，至少是大部分。而地段儿主要指的就是本地性的配套，其中地铁非常重要，是郊区盘的必须，有了不加分，没有的话大多数都减分。
所以这就看价格吧，如果能做到倒挂就算合适（别有硬伤，毕竟能抵债的多数都是不好卖的）。就算没硬伤，这种房也最好是自住为主，纯投资的话意义不大。主要是地铁原因，近几年经济环境下北京也缺钱，地主家都没余粮了，连规划好的地铁线路都在缩减站点，这没规划的指不定要等多少年呢。
另外是郊区的租金一般都比市区略低，至少是占不到便宜，毕竟谁大老远的过来租房都是图实惠，很难要高价。所以还是多考虑自住吧，其他方面的期望值别太高。
4、潘家园的老破小，20年后我不知道，但现在是值这个价的，一分钱一分货。这种房也是典型的自住为主，优势是离核心区近，各种配套齐。从投资角度说是受到“南三北五”的影响，价格走势这么多年一直偏弱，否则也不会现在的价格。
所以这种房买来自住挺好的，也是性价比高。但投资角度也是别有太高期望，以后的走势能做到不再落后就算赢，看南部的产业发展吧。
5、攒钱的事儿那就看自己了，这外人不敢建议。
6、简单就是这种情况，我建议是多考虑自住，先稳定下来再说投资，毕竟房子是用来住的。另外建议在看房时别跟中介说太高的要求，否则他们有可能会直接贴标签为“不是特别懂行”，有可能更加的忽悠。
仅供参考。
Q:
您怎么看待房子的折旧率，这人说的有道理吗？
A：
2、商业地产的折旧率是按照20年折的，通常按每年5%。但这属于会计财务上的，现实中没人拿这当回事儿。另外公租房是有折旧率的，标准我记不清了，一般是前几年不折旧，三四年之后每几年折个10%平均下来每年3%左右，不超过4%。
其他的普宅怎么说呢，北京早期是按照前三年15%，之后每年2%这算。这一般都是在卖房阶段，比如几套房最后卖不出去，那三年过去了就打85折，再过一年打83折。但这不算标准，都是大概估算着来。
3、二手住宅的折旧就更没标准了，因为这都是房地合一的，房子可以折旧，土地怎么算啊？理论上是房子肯定永远下跌，但土地却大概率上涨。但是土地又不能单独卖，所以也就稀里糊涂的一起算了。到目前为止没有标准吧，我曾经用的也是按照新房的折旧，纯二手的就按每年2%。但这没什么意义，毕竟房子本来就不值钱，值钱的就是这土地，是这地段儿。
4、这人说的25年房龄不能抵押肯定不对，估计是外地小城市的，北京则是40年的都行，另外也按照房产性质和建筑标准看年限，都不太一样。
比如说商业地产最多贷款十年，这总不能说十年以上就过期了吧？其实是因为商业地产的风险大，所以才设定的年限低。
老房未必是风险大，而是因为房龄老了不好卖。而银行是要考虑流动性好的，自然不愿意抵押房龄太老的房子了。所以老房虽然有安全性的考虑，但更多的其实是流动性。
5、总之这人说的没什么意思，故意弄出个观点来唬人的，别当回事儿吧。四合院都百年以上了，能不能买啊？银行宿舍区的房子净是几十年房龄的，他们自己人怕不怕不能抵押变现啊？
仅供参考。
Q:
北京只有800万套房可信吗？这个数字是怎么来的？我觉得严重少算了。因为我在燕郊就有40万套房，而燕郊才有多大，不可能20个燕郊就顶上北京了吧？我觉得就算以你们数字北京人口2200来算，至少有1500万套房才差不多，也就是两个800万。
A：
1、800万这数字是几个渠道互相印证的。一是北京的智能电表数，二是各个中介的统计，三是按照住建部门的数据计算，第四就是用上海的数字做参考，最终得出这数字。但到底有多少房并没有官方数据，所以就是个大概齐吧。
2、是否可信，我认为可信，就看你信不信了。
3、用燕郊的数字来对照北京，这不太合适吧？不是一个体量，更不是一个级别，经济和产业也差距较大，没什么可比性。真要较劲的话还可以用鹤岗呢，但这就没什么意思了。
燕郊有多少房子我不知道，说是40万套的话也有可能。因为前几年燕郊有个新闻，说是房子够100万人以上居住的。那如果以2.5人一套房的话，40万套差不多。但现在燕郊据说也就50多不到60万人，每套房不到1.5人。那这怎么说呢？可以说房子有些过剩，也可以说燕郊的居住条件优越，挺好的。
4、北京有1500套房，算个账吧。北京官方的人均居住面积是30多平米，2200万人就是7亿平出头儿。如果800万套房是每套房8/90平米，还说得过去吧。但如果是1500万套，那每套房就是40多平米了，是不是小点儿？这还是建筑面积，使用面积才30多，北京的房子都是鸽子窝吗？
5、总之这看自己的判断吧，我认为是800万套基本合理，无论哪方面数据都能解释通。1500万我是解释不通的，比如北京有900多不到1000万个家庭，户均1.5套吗？是不是太富裕了。
反正我看到的数字是北京只有550万户业主，他们拥有着800万套房，也就是说至少有300多万的无房户，所以房价才高。而如果真有1500万套房，那北京房价早就跟燕郊差不多了。
仅供参考。
Q:
买卖房屋是大事儿，特别想得到您的专业指点。2021年为了孩子上学，我买了慧忠里的一个面积57平米的2楼，几乎买在了最高点，当时买价688万（包含税费、中介费用）。今年两个孩子都上了朝外，相当于利用完了学籍，现在挺想处理，因为占用学籍，现在市场上，房子的卖价大约是470万。
如果房子留在手里，首先住的并不宽敞，居住条件不好；又担心出生率下降、弱化学区概念，慧忠里的房价持续下降。为了老大高中读朝外，他现在初三，直升本校概率很大，想置换到北苑、立水桥这边，挺喜欢顶秀青溪这个小区，从资产保值的方面讲，慧忠里和顶秀青溪哪个房子保值更好呢？
A：
1、这问的有点儿绕，我有点儿没太看懂似的，但无所谓，只说最后的吧。短期看肯定是慧忠里的保值好呗，毕竟入学高峰还没过去呢，就算溢价率降低也得明年之后。但这也得看政策，如果北京放宽落户和高考什么的，那对学区房的溢价部分就都是利好。
就算没有特殊政策也未必是持续下降，这可以参考韩国和台湾省的学区房，早就都过了入学高峰了，出生率一直减少，但学区房都没有直接下跌，只是相对大盘涨的慢点儿。因为房子是用来住的，入了学的家庭不会同时抛售，而是会随着孩子毕业逐年搬走的，溢价率也就是逐年下降。再者以朝外的成绩，只要仍然是单校，那就受影响不会太大。
2、长期看的话这俩都未必多强。朝外毕竟是有学区溢价的，就算有政策也不会再增加溢价比例，那就大概率还是略弱于大盘走势呗。顶秀青溪则是挺好的自住型小区，投资角度一直不太强，否则也不会现在的价格。
这跟周边的比一下就知道了，明天第一城是延续了国美的策略，刚需盘为主，价格比同时期的顶秀青溪便宜多了，但现在俩小区的均价差不多，怎么解释啊？还有北边过铁道的北京北，同时期价格跟明天的差不多，现在也不低。这俩算没落后大盘的，那就是顶秀青溪略弱点儿了呗。
小区挺好，但在这地段儿算错配，相当于早点摊儿上卖披萨，很难卖出高价，因为特意来买的人少。以后也不太好逆转，毕竟房龄不短了，所以多考虑自住吧，确实挺好的小区，居住的性价比挺高，选择噪音小的就行。
3、简单就这情况，房子是用来住的，多考虑居住吧，我觉得应该换到顶秀青溪，何必委屈自己呢？另外朝外高中部周边的小区保值就都挺好，到目前为止是北京唯一一个全板块跑赢大盘的（除了别墅和公寓）。就是价格都不低了，看看是否有合适的吧。
仅供参考。
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