Q:
请教，手头有510w可用，不想贷款，家庭收入稳定30w，在犹豫海淀或西城的老破小，还是海淀外围些两居。暂时无居住和上学需求，用来出租，等孩子有居住需求时以房换房。求建议。
A：
1、这想法不太多见，有点儿有钱任性了。或者说是一种风险投资，专门跟大趋势反着来，只不过追求的不是盈利，而是挑战风险的那种刺激。弄潮儿向涛头立，手把红旗旗不湿，爽。
2、现在仍然算入学高峰期，东西海学区房的溢价率并没降多少。尤其是老破小，相当于牛市时的垃圾股，在大潮推动下得到了更多的追捧，典型的劣币驱逐良币。
此时追逐劣币倒也没什么不好，能做到快进快出也是有可能赚钱的。但如果追求的是这垃圾股的分红和长期收益，希望在牛熊转换之后仍然不吃亏，那就有点儿不合适了，难道真的不在乎趋势、政策和市盈率吗？
3、出生人口减少是从2017年就开始的，这两年也就成为了北京有史以来的入学最高峰。而明年之后就是人口断崖，到2026年之后，京籍孩子入学数量将降为现在的一半左右。这是大趋势，不以任何人的意志为转移的，考虑好再去挑战。
政策得看情况，如果到时候有鼓励炒作学区房的利好就没问题，老破小仍然有可能保持超高的溢价率。比如放宽北京落户和高考什么的，那外地孩子将撑起学区房的市场。只是按照现在的政策还够呛，只能是赌一把试试吧。
股票的市盈率就等于楼市的租售比，是房子收益的体现。从这点来讲学区房是很低的，东西海的普遍低于平均值30%左右，老破小要更低点儿。海淀外围的倒不算多低，但这溢价本身就是因为海淀学籍而蹭来的，高潮时无所谓，低谷时是否还能保持就说不好了。
4、简单就这情况，买西海占坑儿房无所谓，急于上学的家庭很多都关注，所以才溢价高的。用不上学位的则相当于溢价部分闲置，没人会支付这部分的租金的。长期持有则是要么忍受低租金收益，要么承担溢价降低的风险，二者必选其一，然后再去赌趋势和政策。
5、总之常规建议是如果短期内不需要学位，那没必要这会儿去炒学区房。任何投资市场都是最早进入的赚大钱，越往后的利润越低还风险越大，最高峰接盘的那就看运气了，玩儿的就是心跳。
所以建议看看各项数据吧，别着急别盲目。也可以考察一下非学区房板块，租金相对高，价格走势也不落后大盘的那种，有的是，何必非得赌风险高却收益不高的呢？
仅供参考。
Q:
有几个问题请教一下：1、现在是抄底好时机吗？2、目前我们家情况是，想投资+改善自住，入手一套700万左右房子。要求在城六区外（考虑积分落户zc）、最好是3室2卫、房龄12年内的、房龄太老的不要、老破小不要。
主要是投资优先，再加自己改善自住，想让您推荐几个合适的二手楼盘。目前自己住大兴区，优先考虑大兴区和通州区的。
A：
1、抄底怎么说呢，我认为现在是底部，不大可能再有下跌的空间，无论政策还是房价租售比都不支持。但这谁敢打包票啊，超跌的事儿有的是。或者这么说吧，在任何一个投资市场中，什么时候长期看多的都开始唱空了，那基本就是底部了。我认为现在就是这时候，这些天参加了几个会，连业内之前最坚定唱涨的都犹豫了，我认为底部真的到了。
不过谁也说不好哪天开始逆转行情，更不敢说哪个小区。就跟股票似的，这两天都暴涨了，但没涨的和落后大盘的个股也有的是。
2、投资改善，城六区之外，这预算有点儿高啊，700万，在郊区的流动性不算太强，看具体板块和小区吧。
3、房龄12年，2012年之后的，那大兴只有西红门和高米店合适，通州也只有运河板块合适，这都甭推荐了，一共也没几个小区符合要求，直接找当地中介让找房就行，先看通州吧，相对选择多。
其他的板块有这价位的，但多数都有些错配，肯定是很宜居，但流动性未必好，也就影响了价格走势。
4、如果不是非得大兴和通州，也可以看看昌平顺义和亦庄，比如回龙观和后沙峪，这价位的也不算太特殊，也能扩大点儿选择范围。
Q:
请问，西四环青塔的长安新城怎么样？小区人员密度较大，但楼间距还可以。小区板楼的三居要600万上下，塔楼3梯8户的三居400多万，价格差异比较大。目前板楼预算有点够不上，但塔楼户型好的也想考虑。
小区现在最难的一个问题就是停车问题，如果放弃停车位的问题公共交通通勤。还有距离不太远的青塔东里的西翠芳庭，两居可改三居，价格400上下，倒是可以解决停车的问题。目前比较纠结是放弃车位选长安新城，还是下一个台阶接受西翠的房子+车位。您觉得哪个更合适？
A：
1、长安新城就是普通的经适房小区，没什么特殊的。保障房肯定密度小不了，毕竟不是商品房，当年这种房是政府定价，利润被限死3%，开发商也是没办法。这种小区从性质上就是自住为主，经济适用。
2、塔楼看自己的喜好，从投资角度不算首选。因为近20年来的塔楼不受追捧，开发商很少盖了。大多数家庭都是首选板楼，实在没合适的再看塔楼，造成塔楼除了大户型豪宅之外的价格走势都不太好。
另外以后还有个“套内报价”的问题，住建部一直在推动。如果执行的话对塔楼不是利好，就因为得房率略低，转换报价方式的话相对于板楼有吃亏的可能。
3、停车位这怎么说啊，只能是看自己的需求了。在我看来这相当于用会不会做饭来选老公或老婆，只看个人追求，未必是大众的判断标准。
4、西翠芳庭就更是自住为主了，就两栋楼，优势是人少事儿少，劣势是这种项目的价格走势在全北京都多数偏弱，否则也不会现在的价格。
另外能改的户型考察好，一般不会效果太好，否则我们开发商就直接设计了，还能多赚钱呢。自己改的只是看个人喜好，但在出手的时候未必占优，至少是被人拿这说事儿，不太好收回成本，除非是改的特别好的。
5、总之您这都是典型的自住角度的考虑，我一般只能从保值角度说几句。简单就是这情况，未必帮的上忙。
仅供参考吧。
Q:
情况如下，请指导
一、个人：单身、国企月收入2.5W-3W（税前）、海淀国家图书馆附近上班，外地1套有商贷没还清、外地另1套公积金房子已卖。
二、需求：
1、首付款250-300W
2、能贷20-25年
3、通勤能用上地铁
4、周边5公里内有三甲级医院（有老人）
5、尽量没电梯3层及以下，或有电梯（有老人）
6、能改成3室
7、亲戚有个小房子未来2年还能住，所以买的这个房子希望简装能出租、月租+公积金5K-6K能抵月供，
8、 海淀、西城、东城第二及以上梯队学区（便于后继10来年后能卖），请教选哪里合适？
A：
1、月租+公积金6000之内=月供，那贷款就是150万之内（组合贷）。加上300万之内的首付，减去税费的话买总价400来万的房子。这种房在东西海基本就是占坑儿房，能租5000左右吧，租售比800多。
这种房子不难买到，中上学区也没问题，但其他要求就不好办了。两居能改三居的就得6/70平米，单价6万多不到7万的，东西海哪儿有这么便宜的中上学区房啊？贷款年限现在不难办，但这含义是要房龄相对新的。那这就上App看看吧，看哪个学区有这种房子。
2、这我真想不出哪儿合适，除非捡漏儿。所以这只能找中介，或许能找到。不过多说一句，最好别提的要求太高，否则他们有可能瞎忽悠。因为我们卖房的都有潜规则，只要买房人提的要求不切合实际，那我们就会贴标签为“不懂”，那玩儿起套路来就更随意了。
3、再多说一句，现在仍然是入学高峰期，学区溢价没降多少，总价相对低的占坑儿房更没降什么，也就是居住的性价比不高。而且明年之后就是明确的入学人数拐点了，到时候如果没有政策支持，溢价部分有可能受影响，尤其是溢价比例高的，十年后未必能保持住比例。
4、总之再考虑一下吧，现有的要求偏高。
仅供参考。
Q:
我想咨询一下，我在大兴艺苑桐城有一套两居室，还有一百多万的贷款，因为也不经常住，想咨询一下，像这种五环外的次新房还有回暖的可能么？还是现在直接卖掉呢？
A：
多说一句吧，房子是长期投资的东西，最好别太在乎短期的波动。北京这些年崩盘好几回了，2008年那次跌的比现在狠多了，不也救过来了？艺苑桐城就赶上那次了，本来应该奥运会开盘的，结果拖到了2009年，但后果是多卖了不少钱。
另外参考日本吧，全国崩盘30多年了，到现在也半死不活的。不过东京涨回来了，还创了新高。这已经是最极端的案例了，其他国家的楼市没这么邪乎的。
2、不过这艺苑桐城也不算投资性强的。地段儿优势基本就是离地铁近，但挨着铁道火车站，还在三角地的夹角了，至少是不占优吧。所以价格走势略弱于北京和大型的平均走势，否则现在怎么也得5万以上了。如果不住的话也可以换成地段儿占优的，否则这趋势不太好逆转。
仅供参考。
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