北京买房:理清思路,购房建议1316

文摘   房产   2024-09-28 07:01   北京  



Q:

请问你怎么看待北京的租售比高达700这个现象?而世界惯例是200-300。中国的租金回报率只有1.5%,而美国能达到5%以上。

A:

1、投资回报最好别看毛利率,净利率才能体现出真实的收益。饭馆儿毛利70%甚至更高,但刨去房租水电原料和人工就弄不好还赔钱呢,否则也不会那么多倒闭转让的。

2、假定一套100平的房子售价700万,月租金1万年租12万,租售比700。持有成本主要是物业费,按平均3.5元计算,物业费是3.5*100*12=4200。

当然,这我还没计入租金税,因为大多数业主都不交,就算交的话也是租客出钱。但也列上吧,以北京来说是租金的5%,那以1万来说就是每年6000。那回报率就是(12-0.42-0.6)/700=1.57%。

3、那假定美国的一套房,同样是100平米,100万美元约等于700万人民币吧。先请问他们的持有成本是多少?一般都是房产税1.5%,不反对吧?

然后如果是公寓,那物业费和保险费等项一般按照1%计算,每年1万美金。这个价格你肯定觉得贵,但去美国看看就知道了,他们是HoA主导收费的,相当于业委会,看看他们的物业费多少钱?不管你是否认可,我现在按照常规来计算,他们的普遍持有成本就是每年2.5%以上。这还得说是平均成本,纽约等地新买的房子能到4%。

另外美国的租金税就是收入所得税,这挺复杂的,国税和州税都得交,计算时还得减去房产税折旧费维护费等各项开支,然后还有基数的等级。但本地人一般按15%算,外来投资者则是30%,因为抵扣不了。

此时我多说一句,美国的租售比一般达不到200,更别提300了,在各种税费如此高的情况下,租售比达不到150的话都不划算,也就是租金的毛收益怎么也得6-7%了。

那假定租金回报率是7%,如果不能抵扣,那减去30%的租金税是还剩5%了,再减去2.5%的房产税+物业费和保险费,还剩2.5%,好像没比北京的1.57%高太多了吧?

4、另外还有一些不好计算的成本我没计算进去,都是中国或北京所没有的。比如不少HoA都规定了社区或公寓的出租房比例,也就是不让租客太多影响品质和房价。所以你买了房并不是随便能出租的,得排队等指标。

还有就是那些“租霸”拖欠房租的情况,一旦遇上就得损失几个月甚至半年一年的租金。再有就是中介的代理费和房子维护费等等,加起来都不是小数字。但这种成本不太好计算,先不算了。

也就是说,如果真的把这些都计算进去,美国的租金收益其实没比北京高多少,甚至有的豪宅还更低呢。毕竟租金在房产投资里不算大头儿,大多数人更重视的是升值,全世界的有钱人都不傻。

5、简单就是这情况,我的看法是天下乌鸦未必一般黑,而是一只更比一只黑,环球同此凉热。在钱难赚屎难吃的时代,在哪儿都甭想躺着赚钱,资本更是流动的,导致最后的收益都差不多。如果有高利润,那必定伴随高风险,或者是垄断。

另外美国确实有租售比非常划算的地区,甚至能达到50以下,纯回报率能到15-20%,五六年回本儿。但这种地方一般都在贫民区,老黑老墨聚集的地方,为什么租金收益高我就不解释了,可以凭你自己的经济学和社会常识来理解。

仅供参考。






Q:

请问视频中说的这中老破小在哪儿啊?能买吗?我看您说如果老房原址重建就算是赌赢了,这种房算不算啊?大概多少钱?盖的话需要多少钱?

A:

1、这不视频中说是东四十条了嘛,那就大概率是34号楼呗。就在三十四号院旁边,单独一栋破楼,可破了,好找。

2、不能买,因为不能卖,这栋楼的产权是单位的。最早是北京房修一公司的,现在我不知道归谁了。但因为不是成套住宅而是筒子楼,所以不能进行房改,也就变不成私人产权,自然无法交易。

3、这种房当然算了,但不是不能买卖啊,那就算有利好也是现有租户们的,跟外人无关。但这栋楼的难度大,既然是这么破了都没维护,那就说明产权或房产性质有问题。大概率是因为在产权登记时不是住宅,而是厂房仓库办公室什么的,所以才办不了手续。要想维护或重建的话先得变更房产性质,麻烦着呢。

4、没价格,买卖不了。或者参考旁边的34号院吧,之前10万+,现在多少钱我不知道,问当地中介吧。

5、翻盖的话没多少钱,面积之内每平米个人负担几千块钱,其他的由政府和产权单位出。增加的面积万把块一平吧,但这难度大,不好增加面积。

6、去看看能交易的老房吧,朝阳区和海淀的居多。但也别期望值太高,政策的事儿说不好。

仅供参考。





Q:

我家是西城区的平房户,直管公房,承租人是我母亲。这次听说是给大产权房,有经适房,我不知道是否可信,传言是说商品房指标很少,都是给最后不走的预备的。


那我们就很犹豫,平移对我们没意义,如果按期搬走那就只能是拿钱或共有产权房,但这样就失去大产权房的机会了。可如果不走,那万一最后没有房源了呢?我们不仅白等了,而且还得被邻居说三道四的

我想问问您如果是这种情况会怎么做?有没有什么消息?

A:

1、我会怎么做?那就分两种情况。注重自住或者以后不打算置换了就买共产房或安置房,更注重投资或以后还要置换升级那就拿了钱买商品房,至少是买地段儿更强的。

2、是否赌这大产权房看自己。一般都是安置房,经适房的话是二类经适,一类经适早就停止了。为此付出的代价是未必有,而下次腾退不知道什么时候呢,还有就是邻居的埋怨,是否觉得合适只能自己考虑。

3、另外多说一句,商品房的可能性几乎没有,这些年我反正没听说过。人家不是没有这种房,但没有给腾退户的。这参照前些日子新北苑拍卖的那些商品房吧,是当年开发商给市里的配套。但十八大之后被禁止分房了,所以就一直在手里扣了十年。这种房非常少,人家内部高层都得不到了,怎么可能让给腾退户拆迁户呢?所以最终结局只能是拍卖,大家都甭惦记着了。

4、简单就这情况吧,我对腾退拆迁方面不熟,也没有更多的信息。我认为所谓的大产权房只可能是二类经适的安置房,不可能有商品房。另外如果真有的话人家会直说的,不会说专门给不走的留着。反正要是我的话会差不多就得了,房子是用来住的,先改善了居住情况更重要。

仅供参考。







Q:

我现在很纠结房子的问题,想请您指点下迷津。我家共有两套房子,一套是当时买的自住性商品房东洲家园2居,还剩100万公积金贷款,出租中,租金可以覆盖贷款。一套是永泰东里3居,还剩140万组合贷款,自住,房贷8000。我俩工作比较稳定,但收入不高,年收入税后50吧。目前贷款也没给生活造成太大压力。

现在两套房子卖掉,除去贷款也没余多少,我在纠结是把这两套都卖了只换一个,但是要换差不多的,可能要贷更多钱,还是继续持有,然后攒钱再买套。我们家孩子28年上学,虽然有政保,但是现在越来越阳光,想等两年后买套蜂鸟给他保下底。

A:

1、“年收入税后50万”还不高?家庭收入在北京至少能排进前10%了,在全国能进前2%甚至1%。这收入再加上两套房(其中一套海淀学区房)+工作稳定+有政保,沃天,咱这就别凡尔赛了。

2、政保是哪种啊?如果是大政保就没必要考虑阳光的事儿,只要能确保自己不阳光就行了。小政保的话也没必要太过考虑,因为2028年上学呢,学位必定比现在宽松,那择校的时候就至少不比现在差。

3、两年后买蜂鸟保底,这到时候再说吧,这种公寓的价格走势没谱儿,也就没必要太提前考虑。

4、是否换房那就看期望的预算吧。常规建议是如果卖房后能增加30%的预算就在投资模型中算合适,低于这个比例的话换不换就看自己了。另外要换的话也在清河西二旗附近吧,学区溢价相对低,居住的性价比自然相对高,价格走势也大概率仍然强于大盘。

5、简单就这情况,具体的我没建议,但最好别着急琢磨蜂鸟,免的干扰自己。

仅供参考。






Q:

想请您帮忙分析下购房计划。预算2000万左右,主要诉求: 1.一家三代居住,最好是4居; 2.到西城区月坛/金融街片区交通方便(在这边上班、上学);3.不考虑学区(孩子已经落户在西城); 4.具备较好的保值性。想请问在丰台和西城接壤的这片附近,有没有推荐的楼盘/小区呢?或者西城内有没有推荐的呢。

A:

1、这么高的预算,但不考虑学区,选择不太多。这预算在丰台石景山都偏高,流动性多数弱,也就都影响了价格走势,尤其是西宸原著那种的。

2、但能基本满足要求的还是以丽泽六里桥为主吧。看看太平桥的威尔夏大道,我前些天刚给网友看过,2000万左右的四居,户型什么的没问题,好像是保利物业的,维护也没问题。让我挺意外的是价格,之前我都没注意,这次才发现这么贵的总价竟然单价还超过了大盘,这种情况不多见。不过流动性肯定也不强,这预算在哪儿都偏高。

3、西城的话那就看南城的呗,大椿天学区的四合上院,属于溢价不高但保值和居住都不错的。然后是广外的,我一时想不出哪儿合适。

但这总价的溢价率也就不高了,看房的时候让当地中介给算算就行,不超过北京平均值10-15%的都算合适,大户型本来就自带租售溢价的。然后就是陶白的,陶然亭附近那几个豪宅小区,这溢价也得单算了,居住为主。

仅供参考。



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有章法,简单买好房。
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