Q:
请问，我是21年11月买的房，在管庄远洋一方林语苑，89平南向两居，居住很舒服。24年底公司突然从西单搬到了首钢园，通勤一下子从门对门50分钟变成了110分钟，实在太远了。为了方便夫妻双方通勤，我们又租了两居室中的一个房间（单纯用来睡觉所以比较便宜），工作日在出租屋，周末回家。
如果现在换房。我们咬咬牙能把房贷都还清，房子估计能卖400万。结合我们收入情况和风险偏好，还完款后最多贷400万。所以可以换一套800万左右的（税费，装修，中介费，都是小钱不用担心）。
我们的想法是，新的这套能距离金安桥地铁站和建国门地铁站都在45分钟以内（无论是地铁还是开车，但我俩都是需要按时上下班的那种，所以地铁甚至比开车更方便）。最好是三居，带电梯，不要老破小，目前没孩子，不考虑学区。初步看了一下，这个预算内可选的空间也非常有限。
我和爱人目前工作还算稳定，两人合起来税前收入80-100万/年（受经济影响有一些波动）。父母家还有一些工程项目，但这几年结算太难，不确定回款情况。顺利的话，未来2年家里还能支撑一些购房款，预计在400万+；如果不顺利，一分也没有。
我们现在就不知道怎么办。卖的话，接受不了亏损。按照现在的市场价，房子卖的话立马亏损150万+（房子是504万买的，装修和当时的税费又花了50万+）。不卖的话，现在外面简单的租一个，生活质量确实不太高，也影响未来要小孩的计划。另外，就算是卖了，也不知道自己要不要现在再买。毕竟也是期待家里未来2年能给更多的支持，这样我们选择上也更多。
A：
1、这我好像帮不上什么忙似的，纠结的问题跟买房的关系不大，而是与自家的经济条件关系更大。
2、大多数人都是接受不了亏损的，经济学叫“人皆恨失”或“损失厌恶”，如果没有两三倍以上的盈利预期是对冲不了的。先不卖吧，何必让自己别扭呢？
而且这些日子一直是救市，甭管效果怎样也体现出高层的态度。再有就是终于熬到美国降息了，虽然未必跟咱们房价有关，但必定是对经济有利，也是利好。所以常规建议是如果不缺钱，在投资方面也没有确定的盈利预期，那就先甭卖，再等等看。
3、单从小区来讲，远洋一方的优势是小区品质确实不错，劣势是地段儿普通，典型的两区交界还靠近铁道。当年两次开盘时也都赶上了经济危机，远洋系楼盘几乎算是影响最大的了，包括石景山的远洋山水和沁山水，轮番闹维权，闹的鸡飞狗跳的。
不过之后这些年用小区品质弥补了一些地段儿不足，像北边的北润园户型好的没落后什么，南边靠铁道的也还行吧，保值基本超出预期，只是排序靠后和波动稍大而已。所以也不用太纠结，这种行情都好几次了，没什么新鲜的，市场平稳之后跟大盘相比不至于吃什么亏。
4、其他的我不好说什么了，家庭的生活和经济情况只有自己了解，外人不好建议，通勤更是看自己的感受了。
仅供参考。
Q:
请问：家有儿女，学位房已用尽利好，准备出手，主要是孩子长大还有老人原有三室一厅一卫不够用了。卖掉万寿路学区房，准备去定慧寺换小四居，或大三居可改造四居，卖房容易买房难，抛掉99年优质房只能换90后老破大，心理落差大。1000万上下也置换不了什么好房。
考虑离孩子上学方便老人出门便利，八宝庄有一处91年塔楼，四居，符合要求，但心里膈应：离肿瘤医院近楼里住一些病人和家属，房子一直出租中，房子不是常规格局带着角。要么就去恩济里、永安东里找房但确实是上学不便。现在也很犹豫是先卖房再等合适房子还是凑合买下。
A：
1、房子是用来住的，那最好就是别凑合呗。要不然买了之后也住着别扭，就跟三观不合的俩人结婚似的，真能忍一辈子吗？强忍一辈子多憋屈啊，可分手再开始的话又折腾又费钱，时间精力都消耗了。
所以既然是比较高的预算，那最好就是一步到位，犯不上再委屈自己了。否则过几年换房又是一次折腾，还有税费的损失，一次就是3-4%，相当于换没了一个洗手间，两次就是没了个厨房，我觉得不划算。
2、另外无论是从自住和保值的角度来说，塔楼都是次选的。自住就不说了，看自己的感受。保值角度的话塔楼各项不占优，2003年非典之后就很少有开发商盖了，不好卖。二手房中也是如此，大多数人都是先看板楼的，没合适的才看塔楼。
另外得房率也不太好办，尤其是住建部一直在推按套内面积计价，如果真的全面执行，那对塔楼又是一次利空。这我就不算账举例子了，大概就是这意思。
3、不过“卖房后等合适房子”，这就得看自己的判断了。常规是不建议这么做的，之前这么干的只有少数人占到便宜，绝大多数都亏了，甚至亏的再也买不上房子。反正持币观望有赌的成分，赌赢了有可能赚到10%，但亏的话又可能会更多，风险与收益未必对等，考虑好。
4、我要建议就是先找好合适的房子再卖，至少是有了目标的地段和小区，然后再说卖房。既然不年轻了就尽量不赌，万一输了呢？
仅供参考。
Q:
请问。京户，我在私企，工资不高，刚过万，老公体制内上班，俩人工资基本持平。家里两个孩子，老大明年25年上小学，老二1岁半，家在顺义后沙峪有一房产，目前只能卖210-220，已经挂了快一年，想着就赶紧出手，属于断臂自救了。
为了孩子上学，看了望京片区的老房子，通勤也更加方便，只看板楼，加上手里预算，首付大概130w，总价不超过450w，还款压力确实不小。想问您有推荐的望京小区吗，优先小三居或者两居能改三居那种，看了一些确实没什么可选性，主要还是钱少，以及一些买房建议。
A：
1、工资过万就不低了，北京的中位数才7/8000块钱，两口子1.5万以上就超过大多数家庭了。不过我也理解体制内家庭的难处，但只能说慢慢熬吧，熬过去了回头看也就无所谓了。
2、不过后沙峪的教育资源在郊区中算很不错的，如果是从这里换到望京，那常规就是陈分了，或者至少是花家地这种小学，要不然有些意义不大。
先看花家地小区吧，房价相对不高，也没学区溢价，居住的性价比高。中学普通，但小学很不错，放到东西海是必须有溢价的。要不然就看陈分的，南湖中园二区这种相对溢价低，是中学对口的，也是性价比高。
3、望京的老小区基本都是板楼，这种房不好改，尽量买原始格局的吧，要不然出手时至少不占便宜。
仅供参考。
Q:
能帮忙分析一下北太平庄学区的农科院小区,和中关村学区的双榆树东里/西里吗？这两个位置绿中介挂牌价格相当。
A：
2、一般没有用北太平庄和中关村相比的，学区质量和热门程度都不一样。中关村算顶级学区，溢价高，双榆树中心小学的房子至少是海淀平均值。而北太平庄算普通学区，农科院附小不错，只是不太热门，所以溢价不高，对应的就是居住的性价比高了。
3、基本就是这情况，注重学区那肯定是中关村，注重居住那就是农科院，这是送分题，只看自己重视哪方面。
4、具体价格我不知道。不过可以让当地中介给算算租售比，选择溢价低的。但也得结合具体的房源，大多数情况下低有低的道理，尽量别选带硬伤的，至少影响流动性。
仅供参考。
Q:
请问，我孩子刚拿到落户指标，算是有购房资格了，目前没有谈女朋友，工作地点在朝阳北三环，公司计划11月份搬到北四环外。首付500w，预算800w以内的三房，交通便利，能保值。
咨询问题：
1、现在买房的时机怎么样，后续还会下跌吗？
2、买新房好还是二手房好呢？
3、麻烦您推荐优质的合适的版块和小区。
A：
1、时机那么回事儿吧，年底一般没什么行情。我不认为会下跌什么，哪怕是成交量下降，政府都会出台政策刺激的。毕竟北京是首都，这标杆要再跌的话，其他中小城市就更没信心了。
2、新房二手房就看自己的主要需求呗。注重自住体验就买新的，怎么都比二手的强。注重保值或过几年想换房就买二手的，至少是相对稳妥。当然这也看新房的质量和价格，如果开发商讲良心，折扣也打的大，那新房就算各项兼顾了。
3、另外最好还是先明确需求，太虚的话又可能让中介忽悠。另外最好大致明确板块，朝阳北三环北四环分为好几个地段儿呢，价格和特点都不太一样。另外就是是否需要学区，其中有部分学校的房子是有溢价的，有的溢价率还很高呢。
4、总之最好还是聊具体的，要不然聊不出什么来。
仅供参考。
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