Q:
我是河北人，去年刚积分落的户，目前房子还在**区。因为**区的教育非常差，所以在考虑孩子（四岁）的学校问题。如果卖掉现有房子能得现金220万，加手中可动用资金是300万出头，留出税费和装修算300万。其他是公司股权暂时不能动。夫妻收入合计4万左右（到手），看您的文章我们预算是2万之内做月供，1万生活，1万作为孩子教育费用。
但现在考虑一个问题，孩子（男）的天分目测不太高，到目前为止没发现有特殊的潜质。那如果以您的经验，我们这种情况买了东西城的学区房是不是也等于赌啊，有没有意义？
A：
1、预算这看自家情况了，但是否为赌博的这问题我其实回答过很多网友了。如果只从孩子教育角度来说，那确定性的说“不属于赌”，而是“属于投资”，是有意义的，至于意义的大小则看最终的成绩。
2、关于“赌”和“投资”有很多解释，但我有自己的观点，说出来看你们是否认可吧。赌，是确定知道赢的概率低于50%，但如果赢的话就是投入小产出大，纯粹的凭运气。而投资，是确定知道成功的概率大于50%，但也有输的可能的情况。
打个比方吧，你去赌场就是赌，因为赢的概率必定低于50%，只要长期赌下去一定输，久赌无胜家。而赌场老板是投资，因为他的赢面概率虽然只多了一点，但只要不下赌桌，那他就一定赢。投资，就是坚持做大概率的事情。赌，就是赢的概率小，但能以小博大的行为。
3、那就看看教育的事儿吧，买学区房其实就是给孩子换个学习环境，具体的成绩不好说，但可以参考概率。这么说吧，不光你们家孩子的天分目测不高，是绝大多数的孩子都不高，普通人永远是大多数，在哪儿都普通，无论市区和郊区，甚至是全国全世界。
那现在你们所在区的普高率是70%，这是官方数字，现实中其实是50%左右，因为有部分孩子在中考之前就被劝退了，根本不让参加中考。而东西城的普高率是90%左右，当然这也是劝退后的数字，真实情况是约有20%的孩子被劝退，所以普高率是70%左右。
然后再看一本率，北京平均值是40%。但现实中，西城的一本率是70%左右，东城60%多。而**区呢，是20%多。那简单算一下就知道了，大部分普通孩子，在西城区的一本概率是50%左右，在东城是40%多，而在**区是10%出头儿。
4、那我的结论就是，单从教育来说，从**区换到东西城属于投资，因为做的是大概率的事情，也就是非常明确的提升了孩子上一本的概率。至于没考上一本则也有可能，但我说的是“提升概率”。
5、基本就是这种情况，这是我的观点，看自己的判断吧。
仅供参考。
Q:
我买房倒不是刚需，只是先为了北京户口，至少在三年内是不会去住的，所以希望租金能高一些，能覆盖月供（首付150，月供6000左右）。三年后如果结婚有可能自住，所以希望品质小区环境好一些，我有车，对地铁的需求不大，当然这应该是必须的吧，要不然出手的时候升值慢也不好卖。
我的想法是到时候如果学区好就自住，两居室如果能改的话就更好了，如果学区不好就卖掉换学区房，当然这预计要十年左右了，希望保值好，请推荐。
A：
1、这要求够高的，郊区+高租金+品质高+两居能改+地铁+升值+学区=300万之内，北京没有这种房子，能推荐的只有大忽悠。
2、郊区的租金一般都不高，谁大老远的跑过来都是追求物美价廉，愿意出高价的都在市区了。6000租金在郊区一般至少对应400多甚至小500万的房子，您是不是一直住公租房或公寓啊，所以对租房市场不是太了解。
3、品质高+地铁正常，但能改的不好说。好改的话开发商就直接设计了，还能多赚钱，自己改的大多效果不好，出手的时候还不太好卖，至少是要不出改造的成本。
4、两居的话一般至少70多平，单价3/4万，这地段儿好不到哪儿去，至少是比较远，升值方面有赌的成分。北京的郊区新区太多了，说不好十年后是否能占优。
5、这要不还是问问别人吧，我真的推荐不了，主要是犯不上忽悠你。只是提醒一点，在预算不太高的时候，自住、租金和保值升值这不可兼得。尤其是郊区盘，大多都是自住为主的，其他方面的要求别太高。这要求我帮不上忙。
仅供参考。
……
借这话题多说一句，这网友的要求其实并不特殊，经常有这样理想化的刚需。当然很多人自认为不是刚需，这就看自我定位了。
这些年轻人大多数都是刚步入社会，对楼市不了解。或者说是仍然抱有一丝天之骄子的优越感，就觉得这世界应该跟做题似的，必定有标准答案，甚至还能是从几个答案中找出最优解。
而现实世界是冷酷的，价值高的门槛就必定高，否则就都按着成功学的套路登上人生巅峰了。这些要求看上去并不过分，无非是自住+投资+学区什么的，都是房子应该具备的，也必定有这么一套房或者一堆房子在等着我。
但现实哪儿有那么友好啊。打个比方这就跟高考报志愿似的，分数不高，但希望选一个名校+热门专业+学习轻松+食宿环境好+便于搞对象的。也跟找工作似的，学历普通，想找的都是钱多事儿少离家近，升职加薪有前途。结婚就更甭说了，一定有高富帅或白富美在眼巴巴的等着我出现，就是这么霸道。
总之人生就这么几件大事儿吧，谁都希望一帆风顺，投入小产出大的轻松找出最优解。这也不是不可能，就看自己的条件了，否则就是看运气吧……
Q:
我是问公寓，门头沟鸿坤七星长安，赔麻了。我听说国家出政策了，取消商业性住宅概念，以后商住一律改为普通住宅，有这种说法吗？如果有这种政策，是不是以拆迁为目的啊，就是用住宅价格收回公寓，避免了三倍补偿，然后从新改成住宅项目。
A：
2、商住改成普宅的说法是谣言，这本来是2016年国务院出台的一个政策，指的是那些商场和公寓，如果是长期闲置的可以申请改变土地产权，补交土地出让金之后改造为出租型的公寓。其目的是盘活公司产权的资产，同时解决房租贵的问题。
之后在2018和2020年都重申过这个政策，但现实中大多数商业用房改不成出租型公寓，消防和住建部门都办不了手续，改造的难度非常大，也不赚钱。
3、但是这政策就被某些开发商和中介给恶意解读了，形成了谣言，非说是以后都能改成普宅。但谣言就是谣言吧，到目前为止没这说法，也几乎不可能。
4、至于什么公寓拆迁三倍补偿就更是谣言了，谁拆啊？凭什么给三倍啊？一倍的标准是什么？总之这都是开发商和中介瞎编的概念，纯粹的瞎忽悠。
仅供参考。
Q:
请问，我家娃已经上初一，金融街宏汇园的房子要不要马上卖掉。两居报价1250左右。卖掉后资金也就是存银行，或伺机买个大一些的，总还是要给娃留一套，但也没想好买哪儿的。请问您现在情况下如果有买家是否马上出手？
A：
1、没必要太着急，反正明年之后才算是入学人数的拐点呢。而且以宏汇园对口的学校和金融街的整体价值，就算过了高峰期也受影响相对小。而这会儿是楼市救市还没见到明确效果的时期，也就是最低点，那何必着急呢？
2、卖了存银行那就看自己了。不过金融街净是搞金融的，马路上随便找个道貌岸然的问问他们的看法。估计没什么太多赞同的，毕竟现在银行不缺钱，所以利息才一路走低。按央行前行长的说法：中国有能力尽量避免快速进入负利率时代。
3、没想好买哪儿的那就更别着急了呗。这就跟我没想好晚上吃什么似的，所以一直坚持不上洗手间，避免太早腾空了心里发慌。
是否卖房也是这样，还是先想好资金的去处吧，要不然巨额资金拿在手里挺折磨人的，还有投资失误的可能呢，也容易让人惦记。
仅供参考。
Q:
再打扰问下，现在是想买套便宜的积分落户房，我看了通州长城国际这个小区，算是公寓房吗，房本是70年住宅。160万左右50多平的面宽五米多的开间，可改一居的，房龄相对新点，这个小区优劣势麻烦您帮忙点评一下。
A：
1、这属于明知故问吧？北京小区名字中带“国际”的基本都是公寓，这跟土地年限无关，指的是功能形式。相当于说“预制菜”，无论保质期三天还是三年都算预制菜。
既然知道是公寓还要求别人点评，潜在的意思就是希望得到支持呗。其实真要是喜欢就买吧，没必要征求别人的意见。
2、公寓的优势就是经济实惠，居住的性价比高，租金收益率也高。劣势是升值慢，所谓的租金高就是用升值慢换来的，否则也不会现在的价格。如果价格没走弱的话应该比世纪星城贵，至少单价在5万以上。
所以这就看自己更重视哪方面吧，注重自住或租金就合适，注重保值什么的或过几年还要置换就再考虑一下。这种产品的价格与租金的关联更大，尤其是开间，价格走势大多数都是弱于大盘的。以后在某阶段内有可能不走弱，但大趋势没有逆袭的可能。
3、其他没什么可点评的了，简单就这情况。改不改的看自己喜好，跟保值没什么太大关系，改了也不增加价值，只要自己住的舒服就行。
仅供参考。
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