Q:
目前租房，最近看房，总预算500～600万，我们夫妻、两岁娃+老人居住。有保障渠道可解决孩子上学，打算在西四环定慧寺附近买电梯房。看了定慧西里和八里庄北里，预算够的上定慧西里的电梯3居，八里庄北里的电梯2居。
有两个问题，想听听您的意见：
第一，纠结楼龄，定慧西里是90-91年左右的房子，八里庄北里是97–98年左右的房子，买定慧西里三居相对宽敞，可担心若干年后不好出手，您认为楼龄重要吗？楼龄差六七年卖房时差距如何？
第二，纠结时机。今年年底是入手的好时机吗？我们是工薪阶层，孩子2029年上小学。感觉北京经济形势不好，貌似还有降的空间。
A：
1、楼龄很重要，但只要不影响贷款就无所谓，影响流动性的更重要因素是维护的品质，尤其电梯房。打个比方这就跟人似的，岁数大了想再婚时的年龄虽然很重要，但更重要的是健康养生、容颜气质和经济实力等方面，年龄不是决定因素。
差个6/7年在房龄都不老的时候差距很大，就跟28和35的似的，一个正是爆发期，一个都快被榨干了。但快退休了就无所谓了，48跟55的如果不说或许都看不出来，只要不影响退休金就无所谓。
以老公房来说，只要是不影响银行贷款就都差不多，90年之后的都行。还是多关注物业维护的品质吧，然后是看原产权单位管不管，越负责的越好。北京老房中保值和流动性好的不少呢，以强势部委的为主，比如人民日报社、财政部和计委（发改委）外交部的等等。这俩小区或楼栋我不熟，问当地中介吧。
2、年底，我认为不算差吧。一是因为政策救市还没什么效果，但行情基本稳住了。二是年底一般没什么行情，大多数都是第二年小阳春才波动呢。
经济形势不好就有降的空间，这怎么说呢？理论上是如此，但中国更多的还是政策市，从历次行情看，政策的影响力远远大于经济。
在历次崩盘中，1993、2004、2010和2017，都是中央为了防止过热才主动戳破泡沫的。此外的1998和2008可以说是因为经济原因导致，2014也可以算，但紧跟着的都是救市，虽然都费了挺大劲但也都成功了。北京好歹是首都，如果再跌，那其他城市就更难了。反正我不认为还有什么空间，再降就跌破租售比了，可能性不大。
3、总之这看自己的判断吧，另外可以让中介给算算租售比，选择溢价率低的，相对风险小。
仅供参考。
Q:
我想最近从通州换房到朝阳，三居改善兼顾学区，预算1100。二胎家庭，老大26年上学。
目前在上京新航线和嘉铭桐城c区之间纠结：
1、便捷性，上京优：通勤5km半小时。小学初中确定性强，都在家附近，接送方便。我们双职工，也没有老大帮忙，感觉便利性挺重要的。嘉铭的话，通勤45分钟，多15min 也能勉强接受，上学不确定26年是否还是各校址随机派，这样的话，各校址距离远的话，不太方便。
2、学区上，貌似是嘉铭优于上京的望馨小学+陈分？但嘉铭这两年各种随便派，又有突然多校的新闻。是否嘉铭学区还是整体优于上京呢？听说，陈分1/3能上80中同类型，嘉铭成绩不清楚，会比这还好？
3、户型上，上京能买的，就是118和132的，基本都是暗卫，大长条。嘉铭桐城133平的东南方正还有一个明卫，采光也好。嘉铭可能优一点。
4、还有说上京和澳洲康都比，澳洲康都学校更好，我个人是觉得应该差距不大，中央空调有点不想选。
碎碎了一堆，真心求教，您的观点和看法。
A：
1、2026年是确定性的入学人数减少了，少了小一半呢。而且又是朝阳区，没有东西海的学位紧张，也就大概率都能对口入学，否则朝阳区就没有留住好生源的优势了。
2、望馨小学早改为陈分小学部了，九年制。从常规排名来讲是嘉铭在陈分之上，但这怎么说呢，就跟班里的好学生似的，前三名更受重视，那再纠结之后的四五六排名就意义不大了，相互之间没多大差距，都挺好的。
怎么叫80中同类型啊？高中还是初中，是不是指的实验班啊？如果是指这个，那各校的都差不多，都是最好的生源氛围+师资倾斜，关键就看家长的配合+孩子的实力了。
3、具体户型看自己的喜好，这不到现场的话看户型图都没用。
4、澳洲康都是利泽校区，都是同等的生源+师资，没什么太大差距，更关键的是中学。不选就不选呗，中央空调和地下室都是澳洲康都的硬伤，麻烦不太好解决，所以才影响了房价走势。
5、说实话我觉得这些想法有点儿矫情了。打个比方吧，我有1100块钱想吃烤鸭，纠结于是吃大董的还是鸭王的呢？哪家的甜面酱和羊角葱更好吃呢？或者是哪家的分店质量更好？我觉得纠结这些细节意义不大，挺费神的犯不上。
这俩学区也是这样，其实从老房的溢价率就能看出来差不多了，其他家长已经用真金白银试探出了价值。所以索性多考虑具体的房源吧，毕竟房子是用来住的。反正要是我会首选新航线的，因为近十年来的价格走势在朝阳区排名更靠前。具体户型看自己的喜好，这我不好建议。
仅供参考。
Q:
我是四年前申请的共有产权房，房山苏庄的金林嘉苑，2.6万75%产权，折合3.5万一平了，比旁边的商品房大产权价格都高。现在是过去好几年了也就卖出去一半，说明看好这里发展的人非常少。
现在是业主群里不少人都想退房，但被告知不能退，只能等到了期限之后卖房。您估计等到五年期限的时候能卖多少钱？有没有其他办法？
A：
1、共产房是典型的保障房，按说跟商品房相比的话至少便宜15%正常。如果是卖3.5万，周边商品房得能卖到4.2万才算合适。比较难吧？
2、参考旁边的佳世苑小区，商品房，房龄不太老的也就卖3万吧。而且这里地段儿还比金林嘉苑的略强，因为在铁道北边，还离地铁更近。而金林嘉苑在铁路以南，被两条铁路给割成了半包围状况，这种地段儿不太好引入配套，至少比较慢。再加上是保障房，维护方面一般弱于商品房。
所以如果上市交易的话，大概率在2.8万左右或以下。那既然是75%的产权，2.8*0.75=2.1万，比现在这2.6万低了点儿。
3、当然这是建立在北京房价大盘不涨的基础上的，如果大盘涨了那这里也会多少跟随，也未必赔钱。到时候再看吧。再者说房子是用来住的，保障房既然买了就多考虑自住吧，其他的没必要太纠结。
仅供参考。
Q:
我第三次向您提问了，我年纪大了，希望您能有所重视，帮忙找到合适的房子。还是原有条件不变，400万之内带厅两居室，四环内地铁附近，离医院和公园近，小区环境和物业好，保值不落后大盘即可。这应该是我人生最后一次换房了，希望尽快买到。
A：
1、这不是说我不重视，是四环内根本就没有这种房，我没法儿推荐。
2、打个比方吧，我年纪还小，刚参加完高考，希望推荐合适的大学和专业。分数考了400，要求是北京211的热门专业，毕业后好找工作的。这是我人生中第一次重大的选择，希望能尽快实现，请认真对待。
这不是说谁是否认真的事儿，跟年纪也都无关，要求太高的话没有就是没有，至少我是找不到这种房。
3、要不看看南四环吧，南三环沿线能买到这种价位的，但基本都是老小区，物业和保值谈不上多强。其他的四环都找不到，这价位就不合适。
仅供参考。
Q:
我是老北京人，西城的，和儿子的户口都在***。这套房是我母亲的，但前年和我哥闹了点儿小矛盾，我们一家就搬出来了，房子过户给了我哥，他给了我一点儿钱，但我没房，户口就没迁走。
现在是明年我儿子要上学了，可以在我现在租房的地方上，但这不是有西城户口吗，所以我就想回西城上。但我哥不让我们上，说是怕耽误他儿子上学，2026年的。这都怪我当时不懂吧，让人家利用了，老家儿也偏心，现在我哥是让我把户口迁走，否则他就要给迁到公共户上了。
我问了，公共户也能上学，但肯定不是好学校。要想好点的话至少得租房，我想的是明年租一间小平房能省点钱，但中介说不行，必须是三年以上，而且还得超过人均五平米。另外就算上了学也得再租一年，因为学校有可能家访。可西城的房租您知道，万儿八千起步，而且学位还得单独花钱，也至少好几万吧，中介说还未必好找到愿意出租的。
我现在就难在这了，我现在是在门头沟租房，自由职业不用上班，其实在哪住都行，没必要在西城，地铁也挺方便的。关于这情况您看有什么别的办法吗？花点儿钱也行，只要孩子能上好学校就成，咱北京人也就重视个教育了。
A：
1、有户无房，那这基本就是多校派位了。说实话就是租了房子和学位也未必就能对口入学，得看明年的具体情况，学位宽松就好办，紧张的话那连有房有户的都不敢保证。
2、这我也没什么别的办法，不是花钱的事儿，是花钱都不好办，我没有门路。这我发出来让网友们给出个主意吧，我是真帮不上忙。
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