Q:
请问，本人男37岁未婚。21年的贷了150万买了远洋一方的两居室给父母住，月还6900元。同年东城腾退分在豆各庄的两套房子也下来。自住两居，另一个一居以4000元月租出租，加公积金还远洋的月供。
今年远洋一方跌了100万，快到我的贷款总额了，同时自己公司干的不顺，也降薪了公积金少了。父亲每月也需要保姆照顾，感觉自己现在每月开销越来越大，同时工作上也看不到希望，想裸辞放松一段时间又怕长时间找不到工作，房贷断了。
所以，现在我动了卖一居室还远洋一方全部房贷的想法，同样很纠结想让高人给指点一下。这个一居是二类经济适用房，东向三层，首次和二层是底商，实际就是一层，同时窗外3米多远是1米多高的二层屋顶女儿墙，视线有遮挡感官体验不好。链家说这套房成交会极慢，碰客户降价，现在高层同户型也就200万成交。但是这套房之前出租效率挺高，当周就能租出去。
想问问未来楼市发展怎么样？在我这种情况下，不知道是用一年半载的时间卖了一居清了远洋的房贷，还是继续出租房屋背房贷，工作上想办法不降薪或者换一个保证月供一直换上，直到北京楼市再起飞，到时再卖一居赚更多的收益。谢谢。
很纠结这种抉择，不想每月压力太大，又不想卖得太低，再添钱清月供，想在上行的周期里卖缺点明显的房子会更好卖，不知道楼市多长时间能拉回来。
A：
2、二类经适就是安置房，是“按照经济适用房办法管理”的意思。这种临街的算硬伤，底商楼上的就更算了。中介说的对，这种房的流动性弱，不好卖，价格也就受影响了。
租房和买卖是两个市场，租房算消费，买卖归为投资。租房的只考虑短期自住，只要价格合适就行。而且大多数租房的都早出晚归，对采光什么的要求不高，到冬天就算采光好也用不上什么。而买房则必须做长期考虑，所以对居住体验的要求更高，带硬伤的都不太好卖。
而且就因为租和售是两个市场，所以在总价不太高的情况下，这两项通常是相悖的。租金收益高的通常升值慢，或者说是因为投资性弱才显的租房收益划算的，二者不可兼顾。
3、未来楼市，肯定是不会起飞暴涨了，除非真的量化宽松到零利率的程度，否则以后大概率就是跟随货币走势。不过北京好歹是首都，房子肯定是相对稳妥的保值工具，怎么的也能对抗通胀。
这参考日本楼市吧，崩盘30多年了，全国房价没什么太大起色，但是东京房价在安倍上台后整体回升了，就因为大放水，导致房价不仅涨回来了还创了新高。当然这也不是平均的，房子是用来住的，地段儿和宜居性的因素很重要。
4、能坚持就尽量呗，房子这东西卖掉容易买回来难。北京崩盘好几次了，2000年前后的时候全部公寓崩盘，烂尾楼遍地，赔的倾家荡产的有的是。之后的2008年更惨，高位接盘的没有不哭的。2014年前后楼市寒冬的惨状加个更字，2017年的暴跌，跳楼的都有。但过去了也就过去了，大多数人都把这事儿忘了。所以能熬就熬，熬不了那就没办法了，投资的第一原则不是暴利，而是规避风险。
5、多长时间拉回来？我也不知道。历史上最长的一次救市用了不到两年（不算1998年的，那次用了3年以上），但这次已经超过两年了，只能是等着吧，希望明年小阳春能延续。反正明天或许美好，就是今天夜里难熬。另外期望值别太高，尤其豆各庄的，是青荷里吗？本身性质就不太强，又有硬伤，就算有了行情也不太好占优。
仅供参考。
Q:
近期在研究学区房，想听听建议。
1、背景：京籍，25年上小学，预算1000w（优先3居），主要诉求是上学+改善，对居住环境要求较高。
2、现状：
1）看过海淀（海淀、中关村、万柳；预算下的小区环境都差点意思）、朝阳（朝外-枫林清雅、陈经纶嘉铭-凯旋城、陈经纶分校-上京新航线）；
2）准备再看看：
——考虑上地学区好：望京-上地佳园、东城和平里-盛德紫阙；——考虑房子较新，但学区差点意思：西三旗/清河。目前比较青睐（陈经纶分校-上京新航线），不知道章哥觉得如何？
A：
1、这方案是谁给做的啊，倒是不辞辛苦，可怜天下父母心。就是稍微有点儿乱，打个比方就是想吃饭了，于是考察了全聚德、东来顺和小肠陈，现在打算再去看看海底捞、麦当劳和牛街豆汁儿，请问哪里合适？可以说都合适，因为都很著名，但各有特色，最好先确定一下自己的口味和需求。
2、陈分挺好的，不是陈经纶系统的但在朝阳区排名靠前，科技班的成绩很强。学区溢价不算高，总价千万左右的基本没什么溢价了，居住角度相对性价比高。新航线也挺好的，国航的福利房，品质和社区氛围都挺好。而且是望京北部，在板块的内的价格走势也超出平均值。觉得合适就买吧，算各项兼顾的。
3、其他的学区或学校就看自家的情况和期望值了，各项条件有点儿差距大，不太好放在一块儿对比。万柳上地中关村这都是顶级学区，而西三旗这就相对普通了，清河也不太强，怎么比啊？
另外普宅和公寓也不好放一块儿比，到底重视哪方面啊？保值角度有考虑吗？居住的性价比是否在乎？也就是对溢价率有没有想法？教育模式怎么看待的？对孩子的期望值是什么？觉得自己家适合哪种情况？反正这些差距有点儿大，我也不知道怎么比，看自己的喜好吧。
4、总之陈分和新航线挺好的，各项兼顾，而且还是九年制的省心，就看这儿吧，其他的再考虑。
仅供参考。
Q:
请问，现有老房子清河清缘里两居，想买新房或次新房，二居或三居，将来老人来京时分开居住。已看过龙湖观萃，对户型位置环境较满意。
问题：
1、现在不着急居住，何时入房合适？是否再等等房价下降？
2、作为养老房，龙湖观萃是否值得入？还是有距离清缘里不远的地方也有其他500左右的小区推荐？
3、如果买龙湖观萃，有什么较好的途径？链家和我爱我家都说他们有团购，是真的会低价吗？他们两家有区别吗？
4、是否有必要今后清缘里也更换到更近更新的房子？目前没有资金买一换一，只能贷款买一。
A：
1、不着急居住，那就着急的时候再买呗，房子是用来住的，有需求的时候再买才合适。等房价下降也行，不过也想好了万一不降怎么办？反正政府和银行是在救市，尤其北京是全国的标杆，他们不见效果是不可能收手的。建议关注经济新闻和政策，以及楼市成交量。
2、养老房，那龙湖观萃应该合适。龙湖的品质大概率会有保证，这种地段儿也应该相对安静，不会有什么配套，选房时尽量离两边噪音远点儿就行。或者说这种小区从地段儿来说就是典型的自住为主，又不涉及投资，只要自己喜欢就合适。
3、开发商的价格体系是统一的，但那么多渠道商呢，货比三家呗。大中介当然会低价，但未必有小渠道商更便宜。因为小的会更多的返利，也就是把自己的佣金返给买房人。而大公司的成本高，返不了什么。我不知道现在是否有区别，好久不卖房没接触。
4、换到更近更新的房子，这还是说具体的吧，要不然没法判断。不过从你的描述能看出来是典型的自住，对产品很注重，而对地段儿和保值之类的不是太在乎，那就应该换，毕竟房子是用来住的，新东西永远比旧的强。
资金模式方面我没建议，看自己的情况吧。
仅供参考。
Q:
我问题是：本人现居住在东南六环马驹桥，打算改善居住环境及上班距离。看上了五环边上的“恒大御景湾”的2室和四环外沿海赛洛城6期的2室户型，在购买价格相同的情况下，请问这两个区域未来升值潜力如何？
A：
1、未来升值潜力？这怎么说呢，都挺好的吧。因为地段儿都不算太强，之前这些年房价走势略弱，那上升空间在理论上就比较大呗。按李嘉诚的说法是房产的价值由地段儿决定，看以后的规划和发展了。
2、不过我没太明白，这俩小区的两居室怎么同等价格呢？四环外和五环外的差距啊，理论上价格差应该在20-30%的，更何况赛洛城是商品房，御景湾是“自住型商品房”，也就是政策性房产，那就更有差距了。
如果赛洛城的是同等价格，那大概率房源有些不足的地方，至少是楼层或朝向不是太好，所以才价格相对低的。这考察好吧，尽量规避硬伤，否则将来至少流动性弱，不好卖也就有可能影响价格。
3、总之这两个地段儿到目前为止都不是太强，小区也不是太强，都是自住为主的，否则不会现在的价格。所以还是多考虑居住体验吧，房子本来就是用来住的。
当然未来有可能逆转，尤其是豆各庄，板块内的待建土地还很多，如果规划好和产业与配套改善的话有更大的空间。只不过朝阳区这些年对通惠河以南的南部板块不是太重视，耽误了挺好的地段和小区。
仅供参考。
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