不计容！不计容！杭州楼市再迎大利好，得房率杀招来了
楼市
2024-11-05 11:09
浙江
继取消限购限价、降低首付比例、降低房贷利率之后，杭州楼市迎来重磅利好——调整计容规则，封闭式阳台只算一半面积，开放式风雨连廊不计容。10月31日，杭州规资局官网发布了《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知（试行）（征求意见稿）》，就计容新规面向社会公开征求意见。根据征求意见稿的内容来看，此次计容规则最重大的变化调整了封闭式阳台的计容规则。计容规则上一次调整是在2023年3月，浙江省《关于调整〈建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程〉有关技术标准的通知》正式实施。按照这一规定，敞开式阳台算一半面积（按水平投影面积计算），封闭式阳台须计算全部面积。也就是说，购房者购买一套同样建筑面积的房子，公建化封闭式阳台就得算全部面积，敞开式阳台算一半面积 。以一个面积为10㎡的阳台为例，两者实际使用面积足足相差5㎡。征求意见稿规定，封闭式阳台和敞开式阳台一样，也将按一半面积计算。这就意味着，今后有公建化立面要求的楼盘，实际得房率将大幅提高。按照计容一半的阳台面积不得超过套内面积7%的规定，新规实施后公建化立面楼盘得房率将提高3%左右。得房率提高后，意味着购房者可以购买一套建筑面积更小的房子，享受到同样的套内使用面积。以杭州刚改项目起步3万元/㎡的价格来算，同样的套内使用面积可省下约10万元总价。值得一提的是，封闭式阳台不仅存在于有公建化立面要求的楼盘，还包括邻近高速、高架、铁路、航空航道沿线的楼盘。新规另一大变化是，小区多个配套设施不再计容，这对开发商来说是利好。开发商人士告诉记者：“多项配建不计容，可建面积增加了不少，以后货值增加了，利润空间会多出不少。”征求意见稿规定：在项目用地范围内配建，建成后移交电力部门的变配电房、开闭所，不纳入容积率计算。除详细规划要求配建的公共服务配套设施外，地块内按规范要求配建，建成后按规定移交相关部门的社区、养老、托育、文体等公共服务配套设施，不纳入容积率计算。浙江经纬工程设计有限公司总经理唐锦晨告诉记者：“按照这一规定，变配电房、开闭所、社区、养老、托育、文体等配建均不计入容积率，那么一个建筑面积约10万㎡的楼盘至少可增加1000多㎡的可售面积。”可售面积增加，直接意味着房企利润大增。以3万元/㎡的刚需楼盘为例，新增1000㎡可售面积意味着增加3000万元销售额，相当于是3000万元利润，并不是一个小数字。如果说房企利润增加，并不直接说明楼盘品质提升，那么此次新规还设置了奖励机制来提高开发商追求品质的积极性。征求意见稿提到：对居住用地内符合特定要求的小区主入口门厅不计容；对符合规定的开放式风雨连廊不计容且不计建筑密度；鼓励用地范围内的地铁出入口、地面以上的站厅、向公众24小时开放的空中连廊与建筑结合设置，给予不超过建成后移交相关部门管理部分3倍的建筑面积作为奖励；等新版计容规则落地，风雨连廊也将成为更多小区的标配，为业主挡风遮雨，新房品质将再上一个台阶。据悉，新规将于11月11日结束征求意见。新规正式实施后新挂牌的宅地，将执行新规的相关要求，此前挂牌的宅地仍将执行新规前要求。这也就意味着，购房者要买到新规之后的房子，预计要在半年之后。
