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“9月份南星桥二手房还比较冷清，10月带看、成交都上来了，经常带客户看房到晚上8、9点。”深耕南星桥的资深中介发来消息。
10月来，伴随多个楼市刺激性政策出台，以及杭州全面取消住宅限价，改善市场热度有所提升。老牌豪宅区南星桥板块，在经历了数月低迷的行情后，二手房成交开始发力，像阳光海岸这种顶豪小区也频频成交。
近日，江明月朗园迎来业主开放日，这也意味着，距离小区交付已经不远了。位于杭州上城区的超级红盘江明月朗园，是新世界城市艺术中心（K11）的住宅部分，共约930套住宅。2022年开盘时曾是市场的超级红盘，一度引发购房者争相摇号，新房6.98万元/㎡的住宅限价，两次开盘中签率仅约11%，有房家庭入围摇号均需拼社保。因为占据城市优质地段，江明月朗园从拿地、开盘，一直到后来业主众筹升级外立面，一举一动都备受关注。虽然江明月朗园尚未正式交付，不过早在今年9月中旬，该小区就拿到大证，业主可以率先办理不动产证进行二手房交易。10月上旬，就传出江明月朗园已有3套二手房网签记录，其中包括建筑面积高达1468㎡、新房销售备案价高达1.12亿元的小区“楼王”顶跃，网签数据显示，“楼王“房源的二手房网签价格不到1亿元。不过，当时这3套二手房都非通过中介经手成交，因此实际价值都未在网签价中体现出来。
K11二手房有了“基准价”？
低楼层大户型拍出9.29万/m²
11月2日，一套建筑面积182.02㎡的江明月朗园房源在阿里资产平台上拍卖。该房源位于四层，为低楼层房源，房子是房东自己委托送拍，而非法拍房源。这套房源户型为4室2厅3卫，起拍价为811万元，吸引了20人报名参拍，经过110轮竞价，最终以1691万元成交，折合成交单价约9.29万元。小区周边有中介表示，10月份的时候曾经有一套182㎡的二手房源签约，当时签约价一千多万元，和新房备案价差不多，但该房源应该不是通过中介成交的，代持过户的可能性比较大。那么，此次商拍能否体现江明月朗园二手房的真实价格？有中介表示，商业拍卖因为中间不透明因素比较多，水比较深，其成交价未必都是真实的，“这套拍卖房源楼层比较低，能拍到这个价格，说实话我们还是比较吃惊的。”不过，该中介经纪人也提到，从目前江明月朗园挂牌在售情况来看，户型小的挂牌价略低一些，大户型挂牌单价基本在10万元以上，从这点来说，此次拍卖房源是户型较大的182㎡房源，拍卖成交单价超过9万元，也不算太离谱。在贝壳找房平台上，目前有50套江明月朗园挂牌在售，其中115㎡、127㎡、143㎡的相对小户型挂牌价多在8万~9万多元/㎡，而160㎡以上的大户型，挂牌单价基本在10万元/㎡以上。今天，有中介称，江明月朗园近日成交了两套二手房，成交单价基本都在9.2、9.3万元左右。其中一套的房东现身说法，表示自己的房子是160多㎡，新房买进价格是1130万元，今天1500万元卖掉了，折合单价约9.2万元，买家出税费，中介费买卖双方各半，房源价格不带车位。该房东称，这波政策“组合拳”的效果利好红盘和核心区次新房，明显感觉到政策出台后带看客户多了好多。从此次K11住宅的拍卖有20人参拍来看，K11住宅对高端改善人群的吸引力还是比较大的，只要起拍价性价比高，就会有不少人愿意参与其中搏一搏“捡漏”。阿里拍卖平台上，近期还有2套K11住宅即将商业拍卖，其中11月7日有一套建筑面积142.53㎡、位于21层的房源开拍，起拍价570万元，目前已吸引4人报名参拍；11月9日有一套建筑面积165㎡、位于21层的房源开拍，起拍价711万元，目前已吸引2人报名参拍。
记者从南星桥多位中介经纪人了解到，10月份，南星桥、望江一带二手房成交量有60多套，其中总价动辄千万的次新房就有30来套。
成交量最大的要数春江花月，该小区10月二手房成交10多套。事实上，今年以来春江花月一直是南星桥板块的流量担当，因价格合适、可选户型多，二手房成交量比较可观，杭州贝壳研究院数据显示，今年来已有47套房源网签。
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春江花月 记者 徐叔竞摄
房龄更新的上品、候潮府10月分别成交了6套、5套，其中候潮府是今年二手房成交量最大的月份。
还有金隅学府，此前成交的多以89㎡三房户型为主，而10月份，149㎡四房户型也破冰成交，上一次这个面积段有二手成交还是四年前。
经典江景大宅阳光海岸，整个小区一共只有198套房源，每年二手成交量只有寥寥数套，去年全年才成交4套。而过去的10月份，阳光海岸连连卖了3套，成交价都超过半个亿，包括2套377㎡，成交价分别在5610万元、5800万元；1套484㎡，成交总价7500万元。
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阳光海岸 记者 武恒光摄
除了成交量飙升，部分小区房价也出现“反弹”，主要出现在上品和候潮府两个小区。
以候潮府为例，10月上旬成交了一套118㎡房源，总价1080万元带车位。到了月底，同样面积有一套最新成交价1170万元带两个车位。
“9月份我就和手里的客户建议，上品和候潮府的价格差不多了，确实有客户听进去了，否则10月份买这两个小区，同户型楼层毛估估要多出大几十万。”南星桥豪宅经纪人老姚介绍，过去一个月两个小区房价涨幅差不多在2%-5%。
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上品华庭 记者 周煜摄
在老姚看来，9月份上品和候潮府二手房处在“超跌”状态，10月差不多是触底反弹，和高点相比仍然在低位。另外，其他小区房价整体上还是比较稳定的，没有出现明显浮动。
看房的客户多了，房东预期也上来了。“之前本来想着能快点出货降一点也可以的，但是新政出来之后反而不着急了。周围好几个邻居都把之前卖的价格往上抬了抬，我也就跟着这么操作一下。”上品华庭的房东林先生向记者吐露自己的想法。
